苏州调控开启“终极模式”，房价还会上涨吗？

编者按：本文来自微信公众号：魔都财观，（ID：moducaiguan），作者：华仔，36氪经授权转载

昨天，苏州调控再次升级。

然后，我看到朋友圈很多人都在不停的转发，大量的炒房客和买房人也开始进入了不眠之夜。

苏州很多售楼处为了进行最后的冲刺，半夜十点通知只有一年社保的客户来购房刷卡，连夜通宵，也真的是很敬业。

而苏州，给他们的时间只有短短的3小时。

这是继今年5月11日对苏州园区加码调控后，苏州在更大范围内的又一次调控升级。

具体的内容就不多说了，大家可以去“苏州发布”和苏州市政府网站去看下。

我主要是想给大家分析下这次调控具体变化的细则，和由此可能会带来哪些连锁反应。

01

首先，我认为这次调控最大的影响是

“把原先的一年限购升级到两年，同时苏州主城区新房三年限售，二手房五年限售”。

在我看来，苏州这次的加码，从供需两个方面看，都是同时发力的。

首先从需求端看，相当于苏州这次把整个的投资客给直接抽走了一半，对于很多投资客而言，你让他缴纳一年社保或税金他可能是愿意的，但是你想让他缴纳两年，难度还是很大的。大部分人在实战中是不愿意等待24个月的。

原先一年的限购确实有点温顺，给人的感觉就是虽然有一堵墙给堵着，但是这堵墙又不是很高，稍微努力一点就能翻过去。

这也是为什么大量的投资客都涌到了苏州去，因为门槛实在太低，那个“天花板”稍微跳一跳就能够着了。

从供给端看，苏州主城区直接把限售升级到二手房五年，相当于又再次把整个供给量给进行了缩减，需求端压一半，供给端再压一半，整个楼市的交易量就会下来，整个的热度和关注度立马就会下来。

所以，我觉得苏州此次调控最大的意义其实在于完成了成交内部的闭环和消化，投资客要进来可以，你的代价会更高一点，你要等待的时间会更长一点。

或者说是，哪怕你等到了，那也不怕，通过新房三年，二手房五年的限售政策，我依然可以把你给彻底锁死，整个流动性几乎是没有的。

你算一笔账就知道了，你如果是外地户口，去苏州购买新房，需缴纳社保或税金2年，然后一般新房从付首付到真正交付又是2年，然后再限售3年，整个的等待时长高达7年。

这对于很多投资客而言，真的是不能忍受的，所以，这次苏州挤水的力度还真的是蛮大的。

苏州的楼市，接下来注定是苏州人自己的楼市。

02

其次，在跟大家聊聊这次苏州政府很聪明的一点。

就是直接从土地的价格供应上实行更为精准的调控和预判，我们主要来看两点：

“加大土地供应保障力度，严格执行住宅用地供应计划，保障土地市场供需适度。”

对于苏州而言，今年明确的住宅用地计划供应面积为6000亩，其实就是对外释放了一个很强烈的信号，苏州的土地是够够的，供应量是充足的，更何况实现闭环以后的苏州，从内部来看依然有之前的余量出来。

“住宅用地鼓励实行限房价、限地价出让方式。在现有一次报价公开出让方式的基础上，根据市场情况，明确出让土地块所建商品房价格要求，引导竞买人审慎理性报价。”

政府的公文可能说的有那么一点点绕，说的简单一点就是，开发商在拿地前，未来项目会给到什么样的价格，其实是卡死的，你需要提前进行申报，这对于开发商而言，非常考验开发商的实际操作能力。

目前真正能实现成本有效管控的开发商，其实还不算太多，这样的举措对于开发商而言，其实心理负担还真的是挺重的，开发商能拿多少利润，得控制多少成本，心里一定要有数，不然真的会亏本。

也正是基于这样的心理锚定，所以开发商在拍地时将会更加谨慎，地王频出的现象可能会逐步减少。

缺少了地王的刺激，对于苏州楼市而言，则会以更加理性和更加健康的态度去发展。

03

最后一点，也是这次调控中不太重要的一点，就是“进一步加强房信贷税收管理”。

这个措施其实还好，各大银行早就已经开始执行了，金融机构对于钱流向房地产市场这件事情，态度上还是很微妙的。

苏州楼市的整个口袋，这一次是被真正的从多方位给扎紧了。

我们其实都知道，楼市就是一场资本的博弈的地方，你能赚得多少利益，完全取决于你有多少能力获得更大的资本，当资本这个水龙头拧紧的时候，整个楼市的处境还真的是蛮危险的。

04

那么，很多人会很关心苏州接下来的楼市会变得怎么样。

一、你别指望苏州楼市一下子会很空，很凉，这个不太可能。原因也很简单，苏州哪怕仅仅实行内部消化，整体也是很出色的。

苏州整体的GDP不管是从总量看还是增量看，在江苏这个强手如林的城市中，都是TOP级别，苏州的个体经济的发达性，其实也就意味着民富，苏州虽然对于外部的投资客进行了调控升级，但对于内部的城市居民，并没有加强调控，苏州大市范围内依然可以最多购买3套。

还有一点很重要，就是苏州的整体库存，其实也真的不多了。

目前苏州的新房源套数仅剩3.2万套，468万平米，按照今年每月去化量取均值的话，按成交7511套的去化量进行计算，苏州的新房最多只能卖4个半月了。

二、对于苏州真正的刚需族而言，抓紧时间，快点上车，你的春天到了。

原先因为苏州的投资客还是比较多的，导致大量的限价盘整体的中签率特别少，大概只有25%左右，这对于真正有自住需求的刚需客来说，其实是不太友好的。

现在政府主动出击，帮大家挤水分，帮大家赶走投资客，这是好事，有资格的刚需族不能再犹豫了，该出手时就出手，该买时就买，因为库存量确实也不多了。

楼市里的很多机会，也真的是转瞬即逝，一定要把握住。

三、苏州政府这次是动真格的，不要低估政府的决心，也不要幻想着很快会取消。

不知道大家有没有注意到一个细节，就是这一次苏州对于房价的调控的实施时间。

一般来说，尤其是到了月底的时候，哪怕是楼市进行调控升级，很对地方政府也会给到大概一周的时间让市场消化一下，这次是苏州政府在7月24日发布，7月25日就马上执行，没有给到任何的缓冲时间，苏州市政府的决心，可见一斑。

四、资金会外溢到周边或其他重点城市，利于那些政策上还是比较松动的城市。

既然苏州楼市不能去了，那么那些资金势必就会关注不限购的城市体系或是上车相对来说比较容易的城市。

至于这些地方和机会点在哪里，我觉得大概会有两个地方作为情绪的宣泄口。

对于资金总量上不太够的，可以适当关注下苏州周边的一些城市，但也要注意城市的选择，各种坑确实还是比较多的，要么就是人口总量不够，要么就是经济发展水平不够，或是只有规划的外衣，真正落地还要很久很久。

另一个就是像深圳这样能级很高，安全系数很高，但上车门槛很低的城市。对于这样的优质城市，未来的前途一定会很好，不管是基于人口净流入的看，还是GDP增长规模，产业能级，放眼全国，可能很难找到第二个像深圳这样适合投资的城市。