房贷利息抵个税倒计时，谁能享受红利？

编者按：本文来自微信公众号「90度地产」（ID：dc90du），作者：李敏，36氪经授权转载

风传多年的住房利息抵扣个税已经进入倒计时阶段。与此同时，房租纳入个税抵扣，“租售同权”实质性落地的第一步也开始迈出。

9月6日举行的国务院常务会议明确了子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、赡养老人支出等6大专项将纳入个人所得税附加扣除，以确保个税扣除后的应纳税收入起点明显高于5000元。

引发关注的是，普通住房将会如何界定？在一二线城市房价高涨时期上车的购房群体，是否能享受到这波减税红利？

按照税改时间表，住房贷款利息、租金等专项附加扣除范围和标准，在向社会公开征求意见后，依法于明年1月1日起实施。

需要特别指出的是，在8月31日通过的新个税法中，专项附加扣除中对于房贷利息扣除的措辞是“住房贷款利息或者住房租金”，而在9月6日的国常会上，则变为“普通住房贷款利息”和“住房租金”两项。

两点变化引发关注。首先，强调了在住房贷款利息上特意强调了“普通住房”，另一方面，将住房租金扣除项目单列，相当于给予了更多的扣除空间，比如说，对于同时在还房贷与付房租的群体来说，按照此前的扣除方法，只能在房贷利息和房租之间二选一，而按照最新的规定，可以同时进行抵扣。

也就是说，在4个月后，从明年元旦开始，对于那些背着房贷与房租压力的居民来说，在纳税上就能开始体会减负效果。

早在2015年，就有消息称个人所得税综合税制改革正在考虑将个人所得税抵扣住房按揭贷款利息。随后在2016年7月，财政部财政科学研究所原所长贾康就在三亚透露：房贷抵扣个税的方案已确认。

三年后，这一政策终于落地，不过，最终抵扣标准如何设定，在考验政策层的智慧同时，也直接影响到受众群体的红利大小。

首先对于购房群体来说，在“房住不炒”的总体方针下，这一抵扣标准的设置大概率会参照是否首套、是否自住等等。在此基础上，对于改善性需求产生的换房，是否算首套、是否能享受到这一优惠暂时还都是未知数。

除此之外，对于房租抵扣来说，税务机关如何认定房租、是否需要个人申报、如何审核租房合同、北上广深等一线城市房租抵扣标准是否与二三线城市相同等等一系列问题都成为下一步关注的焦点。

按照财政部副部长程丽华的公开表述，下一步将对扣除的范围、标准和实施步骤作出具体规定，并且会初步考虑对专项附加扣除设置一定限额或定额标准。从中也能看出，并非房贷或者房租越高，享受到的优惠会越多，从制度上保证了抵扣的公平性。

其实，不管住房贷款利息和房租抵扣个税最终如何执行，对于购房者、租房者来说，这都是能够减轻日常生活负担的好消息。

以小A夫妇为例，在2016年北京楼市大热起潮时，其在东城购入不足百平米的两居室，此后房价一路走高，在传出房贷利率可以抵扣个税后，他们也曾感慨为何当时不能“心再大点”买个更大的。当时他们的考虑是，一旦政策落地，在他们夫妇每个月合并七千元的纳税基础上，确实能减轻不少压力。

当住房贷款抵扣个税政策终于出台后，尽管政策强调了“普通住宅”，小A夫妇仍是松了口气。“我们赶在2016年北京房价还没有大涨时候买的，一平米不到四万三，总价不足400万，要是按照现在北京认定标准，是满足普通住宅的条件的。”小A感慨称，也是因为早上车，沾了单价和总价较低的光。

根据国家规定的普通住房认定标准，需满足三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在140平方米（含）以下，并参考其实际成交价格确定；3、实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

仅从第三个条件来看，目前北京执行的普通住宅标准是2014年9月30日公布、并于当年10月8日起正式实施的。全市住房平均交易价格是按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5，五至六环之间1.2，六环以外0.9。就价格红线来看，五环内为单价39600元/平方米、总价468万元；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。

不过，小A夫妇的朋友Z却“并不走运”。Z于今年4月购入了东五环边上一套90平上下的老房子，“都是90年代的老房子，单价、总价与小A夫妻的房子相差不远，但位置已经是天上地下，毕竟是东五环外和南二环的区别。”Z感慨道，按照目前的普通住宅标准，尽管总价相近，但早上车的小A夫妻位于南二环的房子是普通住宅，而他的则是非普通住宅了。

在Z看来，一旦他的房子因为“非普”而不能享受利息个税抵扣，而小A夫妇早年沾光低房价、如果还能抵扣个税的话，他心里难免会觉得不公平。在北京，像是Z这样的群体应该不是孤例。住房利率个税抵扣过程中，标准究竟该如何制定、是否真能享受到个税减免红利成为他们关注的焦点。

值得关注的是，在北京上海等一线城市，现有的普通住宅标准已经三四年未曾调整。

以北京为例，普通住宅的认定标准最早是在2008年出台，后来在2011年和2014年10月经过了两次调整，一直到目前尚未调整。据安居客数据显示，2014年10月北京楼市均价为3.7万/平米，而在2018年9月，最新均价已经飙升至5.9万/平米，整体涨幅超59%，刚需住宅“被豪宅”现象开始涌现。业内声音指出，2014年实行的旧普通住宅标准对于现阶段北京楼市来说已经难以适应。

除了北京外，上海市也于2005年6月出台普通住房标准制度并，先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月作了调整。深圳上一次调整普通住宅标准是在2015年10月。

在住房贷款房贷利息可抵个税政策大方向落地后，就有某地媒体发声称或许会刺激楼市。该文认为“住房减税，将在一定程度上促进商品房和租赁市场发展，且经济压力下降后，居民或在此次税改的促进下提高商品房购买意愿，为刚刚降温的当地楼市又打了一剂鸡血。”

但在笔者看来，这一政策除了可以为已经购房群体适量减负外，对楼市新的刺激几乎可以忽略不计。

当前楼市已经处于政策严控下。在今年7月底举行的中共中央政治局会议上，“坚决遏制房价上涨”被重点提出。中原地产研究中心的数据显示，仅今年8月，就有45个城市发布了超过55次房地产调控政策，密集程度刷新历史记录，年内累计调控次数高达315次。

在地方调整政策密集出台背后，住建部主导的约谈问责机制正对地方楼市发挥影响。最近的一次是在8月17日，住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人，约谈强调要综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，并表示要严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序。而在此之前几个月，住建部曾发起对西安、海口等12个热点城市的约谈，强调楼市调控目标不变。

按照相关负责人在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会时的说法，将对未能实现调控目标的地方坚决问责。业内声音指出，预计未来几个月，楼市调控力度将全面超过2018年上半年。可以说，在这一严厉调控大背景下，仅仅因为个税抵扣落地就能刺激楼市，恐怕是个伪命题。

其实，住房利息抵扣个税并不会刺激楼市，租金抵扣个税也与当前楼市调控的大方向契合。

党的十九大报告强调租购并举，曾明确提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”而在今年五月，住建部首次提出了控租金的目标任务，将其与稳房价放在一起。政策层对于租房市场的关注度也日渐密切。

想要实现购租并举，落实“租售同权”就成为第一步。简单来讲，租售同权就是租房与买房居民享有公共资源分配的同等待遇。从此次个税抵扣专项设置来看，可以说是迈出了“租售同权”第一步。