房企不敢拿地，卖房子不赚钱了？

本文来自微信公众号“燃次元”（ID:chaintruth），作者：燃财经工作室，36氪经授权发布。

作者 | 谢中秀

又一城宣布第二轮集中供地延期。8月18日，杭州市规划与自然资源局发布公告称：终止挂牌第二批集中供应的31宗住宅地块，并将于8月31日之前重新公告。

据燃财经不完全梳理，继8月6日深圳宣布第二轮集中供地中止后，已有天津、青岛、苏州、济南等多地发布公告，官宣第二轮集中供地延期。多地中止或延期第二轮集中供地均剑指调整土拍供应规则、稳地价，比如天津就在补充公告中加强了对房企拿地资金的监测，并且调低了地块最高限价至溢价不超过15%。

只是对于房企来说，艰难时刻还远未过去，“苦日子”还得接着过。

8月6日，深圳首先宣布中止原定于8月9日进行的第二轮集中供地。对于中止的原因，外界众说纷纭，有的说“报名太火不符合市场要求”，有的说“需要更改出让规则”，但最广为流传的还是“开发商参与热情过低，不得不中止”。网络爆料显示：“本地国企参与度较高，包括招商、华侨城、华润、天健为代表。但民企参与度极低。”

“连地都不想拿了。”这也折射了房企处境的艰难，毕竟土地是房企的粮仓。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓向燃财经强调：“深圳因为房企参与度过低而中止第二轮集中供地只是传言。值得关注的是，在深圳7月9日挂地之后，7月22日国务院召开了‘加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议’，不排除有新要求、需要更改规则而暂停土拍。”

这一解释也被多位业内人士提及。但市场还是更认可“开发商热度过低”的说法。一位接近深圳房企的人士冯佚也向燃财经侧面证实：“账算不过来。（这轮土拍）资金要求很高、（深圳楼市）限价又死，而且出让的宗地还有高比例自持租赁住房要求（不赚钱）。”

房地产开发突然成了一门亏本生意。一位房地产上下游链条企业人士白白向燃财经透露：“合作的一家房企，手头的一个项目要免费建造将近三分之一的房子，利润率已经低于5%了。（现在的房地产开发）不做是等死，做了是找死。”

5%的利润已经非常优秀。因为根据自媒体“兽楼处”透露：“有家开发商做了北京首轮供地的完整复盘。他们和很多房企对接了成本数据，结论是几乎所有地块的利润率都是负的，少的负一两个点，最多的昌平两块地：负十二三个点。”

“但没办法，业务还是得做。地还是得继续拿。尤其是第一轮集中供地没有拿地的企业，第二轮肯定得拿，不然‘无米下锅’。”重庆某中小型房企内部人士陆离告诉燃财经。

牵制房企拿地的力量来自于收窄的利润和“算不过来”的账，也来自于泰山压顶般的资金压力。“（现在拿地）不好拿啊，房企资金监测和融资管理‘三道红线’、银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比‘两道红线’，再加上近期将商票纳入房企债务监管和投资金额不超销售金额40%的要求，各大房企都缺钱。”上海某房企投拓人员秦声感慨道。

唯一的出路是靠自己。“先搞销售。”秦声指路道。另一位房企人员说法更加直接：“回款即保命。”传导到楼市，促销、降价成为了常态。“我们有七八个项目都在大力卖货。其中一个项目直接降了9万元每套，几乎打了87折、88折。”陆离介绍。

陆离的项目降价并不是最凶猛的。广西楼市自媒体“广西鉴盘侠”近期统计指出，才刚步入下半年，还未到金九银十“抢收”期，南宁楼市的特价促销就已经抢先开跑，约有60个楼盘集体让利，且降价幅度比以往更大，有楼盘部分楼栋价格从1.5万元/平米降到了1.2万元/平米，降幅达20%。

前两年买了南宁某楼盘的呱呱向燃财经直言：“最近新开的楼盘价格比我买的时候还低，亏得我心疼。”购买了合肥某楼盘的家居博主“嘿姐HejeHeje”也在近期一条收房vlog中叹惋道：“目前的房价甚至比我们买的时候还便宜。”

房地产的“高光时代”早已过去，房地产开发也不再是拿地就能赚、有房就好卖的盛景。立秋刚过，房地产却要思考：冬天之后，春天还会来吗？

拿地就亏钱

首轮集中供地出来时，每家房企都摩拳擦掌，争取适应新的环境，并且不要错过机会。

“今年三月份的时候，我们接房企的地块研究项目都接不过来了。”肖文晓告诉燃财经。

“集中供地的出让模式是新的，房企之前都没接触过，所以需要好好研究。而且集中供地将资源都集中在一起了，提高了房企对地块的把握和资金的安排难度，所以大家压力也比较大。”肖文晓解释。

房企们也不负众望，将首轮集中供地拍出了“新高度”。根据贝壳研究院统计，22城首轮集中供地平均土地溢价率达到14.7%。同时分城市来看，热点城市依旧火爆。比如重庆平均溢价率高达43%，还有22宗地溢价率超过50%；此外深圳和厦门溢价率也高达31%和29%。

从地价水平来看，克而瑞地产研究中心指出：22个城市仅有福州、苏州、广州、长春、杭州和深圳等少数城市成交地价不及去年水平，合肥、重庆、郑州等城市地价上涨表现突出，比如合肥地价同比上涨52%、重庆地价涨了50%，郑州也同比上涨了46%，厦门地价涨幅也达45%。

激烈的争抢中，市场好像都忘了集中供地的初衷是平抑地市热度，稳定房地产市场。

于是，调整也就成了必然。7月22日国务院召开“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”。在这次会议上，监管部门再提“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。而在土地市场方面，也提出：加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

此后，各城纷纷延期第二轮集中供地，并调整土拍规则。比如：8月10日天津就发布了《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》，宣布原定于8月20日截止的第二轮“两集中”供地，挂牌时间延期到9月10日截止，土拍规则也加强了对房企拿地资金的监测，并且调低了地块最高限价，此外还规定，单宗住宅用地达到最高限价后，采用摇号方式确定竞得人。

8月11日，一张疑似自然资源部下发的土拍新政更是被热传。根据网图，自然资源部对房企购地的资金来源做出了必须有自有资金等限制，此外还提出了“溢价率不得超过15%”、“不得以配建等方式增加实际地价”的要求。

图 / 自然资源部土拍新政来源 / 网络

这一举动被视为楼市的“好消息”。8月11日，地产股大涨，其中金地集团涨停、中交地产涨停，保利地产一度涨停，万科A、招商蛇口等纷纷走高，港股中国恒大涨、融创中国等也全线上扬。因为“溢价率不得超过15%”、“不得以配建等方式增加实际地价”两大新规，有利于平抑地价，增加房企盈利空间。

中指研究院判断，重点城市土拍规则调整，企业拿地将更加理性，叠加中央加强购地企业资格和资金审查，重点城市土地市场将明显降温，有利于进一步引导交易市场预期的稳定。对房企而言，土拍严控溢价率，以“摇号、一次报价、竞高品质方案”方式取代“竞配建”等方式，或将降低房企拿地成本，一定程度上保障房企利润空间。

只是房企的“苦日子”，还远没到结束的时候。

被死死扼住的资金端

更重的压力出现在资金端。“‘40%’太要命了。”秦声叹道。

秦声所说的“40%”，即近期传出的监管要求纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，买地金额不得超年度销售额的40%。据克而瑞统计，今年上半年41家主流房企中，有13家房企拿地销售比超过40%。其中，卓越集团以高达94%的拿地销售比位列第一，越秀地产也超过了90%。还有建发房产、绿城中国、中骏集团、新希望地产、中交房地产、招商蛇口和华润置地等7家房企，拿地销售比超过50%。

“‘40%’的限制，相当于限价7万元/平米的区域，地价拍到2.8万元/平米就快到红线了。而这个价格你根本拿不到地。而如果拍到5万元/平米，房企又触了红线。”一位房企人士表示，“按照这样的逻辑，很多一二线城市根本没法玩，只能到三四五六线城市拿地。”

也有房企人士提出：“‘40%’是总量要求，即整个公司拿地的金额不超过销售额的40%。可以通过诸如一二线城市拿一部分地，三四五线城市拿一部分地的方式实现平衡。”但这就提高了对房企“算账”能力的要求。

“三道红线”也是一道限制。2020年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即房企资金监测和融资管理的“三条红线”，具体来看，“三道红线”包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。

根据Wind数据，在172家上市房企中，有121家房企踩线“三道红线”，其中33家房企“三道红线”全中、全线飘红；32家房企踩中“两道红线”；56家房企踩中“一道红线”。而按照规则，踩中“三道红线”，有息负债规模不得增加；踩中“两道红线”，有息负债规模年增速不得超过5%；只踩中“一道红线”，有息债务规模年增速可以扩宽至10%。

一向跟银行关系紧密的房地产企业，突然被银行“断了联”。而拿地、开发、运营无一不需要钱。钱从何来？只能靠自己。

陆离告诉燃财经：“我们有一个项目，需要交齐3亿元的土地出让金才能拿土地证。现在为了给这个项目凑土地出让金，其他七八个项目都在大力卖货，卖货口号就是‘全力冲刺3个亿’。”

只是卖货也不易。近期各房企纷纷披露七月和前七月销售业绩，从前七月的表现来看，成绩不错，比如万科8月4日披露的简报就显示，2021年1-7月，万科累计实现合同销售面积2498.8万平方米，合同销售金额4059.8亿元，同比增长7%。

成绩背后隐忧也现。从7月单月来看，楼市销售下滑明显。同据万科数据，2021年7月万科实现销售面积307.1万平米，同比减少22.1%；实现销售金额515.4亿元，同比减少12.7%。

这背后，是严峻的楼市环境。中原地产研究中心统计数据显示，2021年1-7月份全国房地产调控多达352次，对于2020年同期，这个数字为336次，调控次数明显增多。进入7月份，调控加码明显，其中7月调控政策多达66次，刷新年内最高纪录。

从政策内容来看，可以说调控开始“动真格”了。中原地产首席分析师张大伟撰文指出，今年以来，监管部门再次开启密集发布政策，涵盖了市场、金融、土地等多个方面，更加全面且精准有力。

在此之下，购房者的心态也发生了变化。“我关注的一个盘，2018年底看的时候跟我说是1000万元一套。但最近销售的话术已经变成800万元、900万元一套了。”北京一位购房者迪迪告诉燃财经。

降价并没有激起迪迪购房的想法，反而放缓了迪迪的购房计划：“既然没有涨价，甚至还跌了？那我再等两年，一切都准备好了再买也是可以的。并不着急‘上车’。”

房地产何处去？

2018年9月，当万科在秋季例会上打出满屏幕和满侧墙的 “活下去”字样的时候，市场并不认同万科的悲观。有围观者表示：“作为带头大哥的万科总是打响第一枪，自己却不断做大做强。”

但如果能实现时空穿梭，房企一定会回到那个时候，跟随“老大哥”万科的脚步，审慎发展，为未来铺路。

房地产开发的利润变得极薄。长沙某房企融资人士告诉燃财经：“房地产目前项目的利润率都很低，高周转招拍挂的企业几乎只能维持项目处于支出和收益的平衡状态，利润能在3-5个点的已经是不错的项目了。目前还能有10个点以上的项目几乎都是拿得比较早的土地，或者旧改项目了。”

什么是新的出路？多元化成了多数房企的选择。

比如6月30日在万科2020年度股东大会上，郁亮就表示：万科将从过去以开发为主向开发、经营、服务并重转变。而早在2012年，万科就将触角伸向了物流、文旅、酒店、公寓、度假村等领域。目前已经形成了印力、物流、长租公寓、酒店及度假、海外、梅沙教育、企服以及食品八大BU（事业单元）。

碧桂园则将多元化的布局重点放在了机器人和现代农业。恒大的多元化则覆盖粮油、乳业、矿泉水、足球体育、汽车等多个领域。

只是多元化并没有给房企带来华丽的转身。在业绩方面，多家房企年报显示，房地产开发仍是收入的主要来源，多元业务几乎可以说是“杯水车薪”。

根据万科2020年年报，年内万科房地产开发及相关资产经营业务贡献的收入为4004.5亿元，占总收入比为95.5%；物业服务贡献收入为154.3亿元，占总收入比为3.7%；还有大量业务仅被归为“其他”，贡献了不到1%的收入。在碧桂园2020年年报中，4629亿元收入也主要来源于房地产开发，占比约为97.1%。

同时，多元化业务进展得也并不顺利。2019年万科“万村计划”被传暂停；2020年12月万科撤销冰雪事业部。此前燃财经曾探访碧桂园的博智林机器人，也得到工地工作人员“机器人发展水平并不高”的回复。

图 / 微博@碧桂园

恒大多元化的败局更加明显，8月10日晚间，恒大发布公告称：正在接触独立第三方投资者，探讨出售恒大汽车；恒大冰泉也经历了卖掉又收回的坎坷。

“房地产来钱来得很容易，比如你只需要少量资金拿到土地，然后拿着土地找银行贷款，利用贷款开发就行。所以有‘背个银行炒地皮’、‘空手套白狼’的说法。在这种DNA下，房地产赚够了容易的钱，就很难赚踏实的钱。但放眼市场，大多数业务还是要踏踏实实做事情的。而这并不是房企所擅长的事情。”白白表示，“所以很大程度上多元化‘毒性大于药性’。但没办法，病急只能乱投医。”

克而瑞地产研究中心分析指出，房企多元化布局主要集中在商业办公、物业管理、产城、文旅、康养、以长租为核心的租赁、创投七大赛道。其中商办、物业是热门赛道，TOP50房企均有广泛布局。

“物业也是当前房企多元化做得比较好的赛道，比如万科的万物云，的确好评很多。”冯佚表示，“目前来看，房地产行业已经过了快速扩张期，对于房企来说，更需要思考的是如何存续发展，物业和基于社区的服务是比较合理的。至于其他多元化，前路并不明朗。”

“没有厉害的企业，只有时代里的企业。一个企业好不好过，主要看企业所在的行业周期。但现在很明显不是房地产的周期。”白白向燃财经介绍，他那几个在房企的朋友，一个已经跳槽去富士康，一个正在看机会，还有一个整个部门都裁了就剩他一个。

对于房地产的未来，白白直言，“中国的地产已经完成了时代的任务，也就是说，赚大钱的日子彻底过去了。”

参考文献：

《兽爷丨激情过后》，来源：兽楼处；

《约60盘特价，南宁房价跌回5年前？》，来源：广西鉴盘侠；

《警惕！中国房地产调控终于开始全面动“真格”了》，来源：大伟看楼市。