降价潮如星星之火，连北京都扛不住了

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：可煌，36氪经授权发布。

刚需们日思夜想的降房价，似乎终于发生了。就在金九银十前夕，多个城市密集出现了降价促销现象，大有蔓延成为浪潮之势。

对于很多城市来说，上车门槛实打实地降低了。

北京二手房降，降得有点狠

首先来看看首都北京。近期北京非学区、非核心区域的部分二手房出现了量价齐跌的现象。

诸葛找房数据显示，8月31日-9月6日，北京二手房成交4270套，环比下跌4.92%。其中二手住宅成交3848套，环比下跌6.58%。二手住宅成交面积351619㎡，环比下跌4.48%。

房价方面更是不容乐观。安居客数据显示，北京9月二手房均价为57384元/m²，比去年同期下跌3.70%。

其中大兴区西红门片区次新经适房项目跌幅尤为明显，小区在售的很多二手房报价普遍比7、8月份成交价降低，每平米甚至下降了2000元左右，环比降幅接近3%，部分位置、楼层和户型欠佳的二手房价格下降程度更大。

这波跌幅来势凶猛，据《中国证券报》报道，有的买家甚至连二手房买房手续还没办完，房价就已经跌去了十几万甚至几十万，可见降价速度有多快。

一位购房者本想抄底，没想到签完二手房买卖合同后房价一直在下降，“现在已经交了定金，如果毁约要按照合同赔偿损失，只能认了”。

北京二手房之所以出现价格下行，和新房降价有很大关系。近期很多新房为了走量纷纷打折促销，使本来以性价比为优势的二手房一下子不香了。

比如房山区CSD商务大厦东侧的天资华府，现在特价房打8折促销。大兴区距离义和庄地铁站600米的金悦府项目，也推出了限量版特价房，起价43000元/平米，相比曾经的45000元/平方米也下降了不少。

类似的降价盘还有不少，新盘的降价大促，自然会稀释掉二手房的交易量。二手房东为了套现，往往只能靠降价来吸引买家。可以说，现在北京除了地段、学区优势特别好的地区以外，二手房市场已经成为了买方市场。

多地大促销，趋势渐明朗

二手房量价齐跌、新房打折大促，这种情况不仅发生在北京，其实也能代表全国很多城市的现状。降价潮正如星星之火蔓延开来，逐渐形成一股趋势。

比如广西南宁现在的促销力度就很大。以一套120多平大户型的低楼层房屋为例，平时1.9万元每平米的价格，现在每平米只需要1.6万元左右。有楼盘销售人员透露，项目此前均价在2.1万-2.3万元，现在每平方米降价幅度能达到2000-3000元。

降价的效果相当明显，据克而瑞广西区域数据显示，8月31日-9月6日，南宁商品住宅成交面积20.04万㎡，环比上涨5%。

供需方面，9月7日-13日期间，南宁有13盘获批预售证，其中良庆区5个盘、江南区4个盘、西乡塘区2个盘、青秀和邕宁各一盘，预售面积共计231465.02㎡，供给大增。供给增加后，为了去化，预计南宁各房企的促销活动还会持续一段时间，部分项目预计还有一定下降空间。

站长平时写南宁不多，因此今天多说几句。对于南宁的刚需站友来说，如果你的首付资金预算在35万左右，建议选择青秀区，因为青秀不仅有学区，还有商业街，配套比较齐全。投资来说建议选择五象新区，因为这里有政策红利，国务院在五象总部基地设立了自贸区，重点发展现代金融、智慧物流、数字经济、文化传媒等现代服务业，未来区域发展潜力更大，有望带动楼市价格上涨。

此外，还有多个城市的开发商已经组团行动起来了。比如合肥高新区推出抄底特价房，直降5000多元/平方米；郑州某二环项目，单价从1.55万元/平方米直降到1.1万元/平方米。

房企闹钱荒，打折力度大

多地新房大手笔降价，带动当地二手房价格波动，其实背后的原因更值得我们探究。

我们先看看房企背的债——贝壳研究院数据显示，今年9-12月份，房企到期需要偿还的债务高达3603亿元，同比大幅增加68%，其中11月到期债务规模最大，达到了1071亿元。

再来看看各地的政策——从7月开始，多个城市不断收紧调控政策，包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京等重量级城市都已出台调控措施。

接着再看看金融方面——住建部和央行前段时间给房企划定了融资三条红线：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍的房企，不得融资。

据最新的中报数据显示，在A股、港股和美股上市的220家中国房企，同时踩中三条红线的上市房企有45家，只踩中两条的有37家，只踩中一条的有73家，一条都没有触碰的有只有65家，占比仅为29.5%。

这意味着什么？意味着有三分之二左右的上市房企或多或少触碰了红线，他们必须降杠杆自保，因为只有降到安全范围以内，融资才不会被卡，才能实现可持续发展。

对于房地产行业有点了解的人都很清楚，这是一个资金密集型行业，对于现金流极度依赖，一旦开发企业的现金流出问题，整个公司的运营、项目的建设都会面临停摆。

今年受疫情影响，开发商的销售压力普遍很大，现在头上又悬着“三条红线”的利剑，下半年完成全年销售任务的压力也就更大了。

《2020年中国房地产行业白皮书》数据显示，今年1-6月份，市场上90%的房企未完成上半年的销售业绩，其中包含世茂、万科、绿城等龙头企业。特别是绿城，只完成了36%的年度销售业绩，相当惨淡。

今年的金九银十成为各家房企降低负债、增加现金流的关键，很多房企只能通过快速销售的方式来缓解现金流压力。所以新房纷纷降价促销，现金红包、折扣、特价房等方式花样翻新，而且力度普遍很大，这在一定程度上也会影响到二手房的价格。

预计接下来会有更多房企通过以价换量的形式来快速回笼资金，尤其是那些市场比较冷清的、量价表现都很一般的、库存高企的三、四线城市。

对于刚需来说，近期是抄底上车的好时机，此时入手比较容易买到性价比高的好房子。因为随着近年来人工成本增加、拿地价格越来越高，房企的成本也是有目共睹的，房价再降也很难跌穿成本。我们既不要当冤大头，也不要做白日梦，见好就收网。