重点城市的二手房成交量，普遍凉了

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：可煌，36氪经授权发布。

今年是不同寻常的一年，一场波及全国的疫情使经济增长承受前所未有的压力，楼市政策更是比以往越发严厉。

对于很多城市来说，今年的二手房市场已经没有所谓的“金九银十”了，市场充满寒意，让人心里一阵拔凉；然而新房市场又是另一番景象，热度随着小长假的临近日益攀升。

市场冷热，严重分化。

贝壳研究院统计数据显示：今年第三季度，重点城市二手房成交普遍回落，超8成城市成交环比下滑。比如7月经历过调控的南京二手房成交量环比下降25%，东莞环比下降42%，深圳环比降幅甚至逼近50%。而这三个城市，都在7月经历过政策加码。

深圳二手房成交量环比大降，站长着重来说一说。深圳住建局数据显示：今年9月14日-9月20日，深圳二手住宅过户量套数为2046套，环比下滑11.1%，日均备案量回落至409套/日。同样是9月14日-9月20日，深圳二手房网签1467套（含自助网签），环比下降高达34.4%。

随着成交量的下跌，近期深圳有不少二手房挂牌价也出现了下降，特别是总价较高的楼盘。

站长看来，深圳二手房市场的低落与调控政策升级息息相关。作为曾经的楼市风向标，深圳继“715”新政后，又出台了“729”新政，严查通过办理“假离婚”进行炒房的行为。叠加以前政策增值税免征期从2年改为5年、提高限售门槛等手段，深圳二手房税费等购房成本有所增加，对购房者的吸引力明显降低。

而且9月17日，深圳调控政策进一步升级，针对二手房市场再出大招——深圳市司法局发布了关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订征求意见稿）》意见的通告，长达2万多字。

修订征求意见稿中，明确提出完善房地产市场价格监管机制，建立存量商品房价格引导制度，市主管部门和市场监管部门应当建立房地产交易价格监测制度，并可以根据房地产交易价格异常波动情况，适时采取必要措施稳定房地产交易的价格水平。

简单说就是，以往二手房价格随便挂，甚至小区建群组队挂高价的做法，以后行不通了，二手房价格将受到严密监管，二手房市场热度自然急速退烧。

深圳二手房之所以量价齐跌，除了有政策趋严的原因，还有一部分原因是当地很多新房与二手房价格倒挂，对二手房市场造成了一定冲击。

今年8、9月，开发商集体推盘，新盘扎堆入市，供应井喷。9月份截至9月25日，深圳共有18盘扎堆入市，总房源超过6000套。新房供给量大，价格优惠，还有套利空间，自然成了楼市主角。

目前正处于楼市的“金九银十”，预计深圳新房市场将持续热销，二手房成交量会横盘或下降。如果是投资，二手房肯定是不用考虑的，只能在新房里面选，最好是热度高的网红盘，稳妥的收益还是很香的。

除了深圳，一些环渤海城市群中的城市二手房成交量也出现了下降，比如大连、廊坊、济南的二手房成交量环比分别下降了33%、25%、19%。虽然第三季度也有二手房成交量增加的城市，比如广州、武汉、西安环比分别增加了23%、21%、19%，不过相比总体城市来说数量比较少，属于个别现象。

最近很多人察觉到环京楼市的萎靡，但贝壳市场报告通过“带看量”的数据，给环京市场带来了一些希望。贝壳报告显示：环京及长江中游城市群三季度的二手房带看量环比上升，其中三河、大厂、香河三季度带看客户量环比增加约8%，长江中游的合肥、武汉及长沙三城带看量环比增加15%。这说明以上城市市场潜在需求很大，预计今年第四季度二手房市场表现会好于其他城市群。

时间过得很快，现在已经是9月底。通过统计发现，今年以来截至9月28日，全国房地产调控政策次数高达376次。

本来现在就是存量市场，加上调控频繁，负债面临“三条红线”。为了完成全年销售目标，预计房企们会蓄势待发，推出众多优惠活动，以价换量冲销量。对于刚需来说，现在可以说是上车的良机。

从今年继续上涨的土地市场看，很多城市新房上涨空间依然很大，毕竟面粉贵了，面包价格只能上涨，只是时间问题。

贝壳研究院统计整理数据显示：今年三季度（截至9月24日），全国351城整体住宅用地累计成交金额突破4万亿元，成交金额累计同比增长10%，累计成交规划建筑面积12.5亿平米。全国351城整体住宅用地累计成交溢价率从二季度开始稳定在15%的水平，高于2019年同期两个百分点，市场活跃度很高。

杭州、上海、北京今年来累计成交金额分列前三甲，其中杭州截至三季度为全国住宅用地累计成交金额最高的城市。

如果你是一位刚需购房者，接下来可以把心态放得更加从容些。今年下半年，很多重点城市都有不错的新盘入市，可以好好遴选。

不过，站长并不建议观望过长时间，因为越临近年底，银行贷款额度最小，申请房贷的难度也会越大。