本轮房价波动，教会了我们什么至关重要的房产投资方法论？

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房 」（ID：dahuzishuofang），作者：花满楼，原标题：《本轮房价上涨，教会了我们什么至关重要的房产投资方法论？》36氪经授权转载

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本轮房价上涨已到尾声，随着各城市二手房出现回调，收官之战已打响。

回顾这一轮房价上涨，我觉得有很多的典型城市值得分析，通过分析这些城市的上涨逻辑，可以帮助我们建立正确的房产投资逻辑和方法论。

当有类似机会出现或者在下一轮周期中，我们才能敏锐地捕捉到这样的房产投资机遇，真正地把握房价启动上涨的红利。

虽然不是说抄底抄到马里亚纳海沟位，逃顶逃在万年珠峰位，至少，你不是只能在行情的末端入场，高位接盘。

而我觉得本轮行情中最值得研究的城市是——杭州。

杭州疯狂高潮至今，已经超过800天了。放眼整个中国，虽然这是一轮普涨行情，但是有的城市是维持一个月、100天、200天、300天的高潮，唯有杭州，一路杀神噬佛。

钱江新城抢房、钱江世纪城抢房、奥体板块抢房、未来科技城抢房、不限购郊区临平抢房，甚至战火一度曾烧到环杭的海宁柯桥...

就这样，持续妖孽了整整一个周期。

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杭州为什么能在全国行情中一枝独秀？值得深究！

杭州是之前价值被严重低估的城市

我们知道，杭州，是中国20年的房地产商品房历史中，唯一一个曾遭遇楼市拦腰砍半、腰斩暴跌5年的城市。

曾经的杭州，被温州炒房客爆炒到高位，后来由于温州民间借贷危机爆发，企业资金链断裂、小工厂跑路引发踩踏效应，一时哀鸿遍野，房价应声而落，一蹶不振。

例如，在2014年10月，绿城业主怒砸售楼部，最终退房收场，轰动全国。

这就是杭州房地产历史上的负面，因为曾经大跌过，怕了，所以杭州人民不敢碰。

而2015年，深圳房价率先由3万涨到6万，北京上海闻风而动，接力领涨，甚至连合肥都曾经被评为全球房价涨幅最高的城市。

2016年6月，北京6万，上海6万，深圳6万，连合肥都跑上了2万，南京稳稳上3万，而杭州才1.5万，因为杭州是曾经经历过房地产大跌的城市，痛过，怕了。

所以，在2016年上半年，杭州一直是价值严重被低估的城市。

直到2016年底，杭州市场才后知后觉地开始领涨，从此一发不可收拾。

杭州是供需紧张的城市

我们以杭州暴跌的2011-2016年这一个周期来看，在2011-2014年，整个杭州市场是天量供应、巨量库存，供过于求，房子卖不出去，所以房价一直在跌。

但是2014年之后，杭州开始控制土地供应，减少库存，而随着2016年下半年的大行情来临，整个杭州市场的库存周期是非常紧张的。

所以当稀缺的房源遇上来自全国的天量资金，市场便如烈火烹油一般，完全冷静不下来。

杭州是持续有城市利好刺激的城市

杭州是一个城运极好的城市，申办2022年亚运会成功、阿里巴巴总部，然后是G20，特别是在G20的时候，整个中国的主流媒体都在宣传杭州，杭州的知名度和美誉度瞬间被提升。

人们惊奇地发现，在中国原来有一个这么漂亮、城市建设好、且有未来的互联网产业做支撑，它的城市房价竟然只有1.5万。

然后，长三角迅速资金涌入，然后杭州人民也小步快跑进售楼部抢房，然后全国的资金都往杭州涌。

杭州火，整整持续了一整个周期。

杭州是有明显价差红利可捡漏的城市

在价格被低估、供需紧张、持续利好刺激之下，这些整体放大了大家对杭州房价的预期。还有一个更直接的原因，那便是限价。

限价导致的一二手房倒挂的价差，让刚需看到了难得的上车机会，投资看到套利空间。

限价新房4万，周边二手房5万，即使你对房产投资一窍不通，你都知道这里面的利润，于是大家愿意全款、找关系去买房，甚至是倒卖“号子费”。

而在2018年3月杭州出台摇号抢房之后，上至全款土豪，下至3成首付公积金贷款，一视同仁，只要有购房资格，都可以去摇一摇，抢一套房。这给行情末端的杭州又加了一把火，让火持续烧到了市场上限价新房将近出清的时候。

这就是本轮上涨的逻辑：有过重大负面，价值严重被低估的城市、供需关系紧张、有持续的城市利好，有价差可捡漏。

满足这四点的城市，房价想不涨都难，因为钱是这个世界上最聪明的，它自己会流向洼地，流到真正有价值的地方，让财富成为财富。

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放眼中国，现在已经到了行情末端，满足以上四点的城市，找不到！

而在国外，柬埔 寨金边不仅满足以上四点，甚至还多了一点最大的优势，柬埔 寨就像是2016年上半年暴涨前夜的杭州，暗流涌动。

金边也是因为负面，价值一直被严重低估的城市

穷就是柬埔 寨的最大的负面，因为穷，所以大家都觉得它发展不起来，因为穷，大家怕政治不稳定，资金不安全。

而穷，经济才有快速增长的空间，房价才有持续上涨的动能。中国当年不也是从穷发展过来的嘛？

这是一个无限增量的市场，穷代表有优化空间。当穷，遇上来自中国大陆、香港、泰国、日韩的热钱，你想想，会有什么样的前景？

用时间换经济发展的空间，换房价上涨的暴利，这就是投资柬埔 寨的底层逻辑。

柬埔 寨也是供需非常紧张的城市

柬埔 寨50%的人口年龄在22岁以下，全国人口平均年龄仅27岁。这么年轻化的人口结构的最主要原因就是柬埔 寨过去的高生育率。

柬埔 寨现在这批20多岁的年轻人一般都是和四五个兄弟姐妹生活在一起，如果等到他们结婚，不就是要分家吗？这不就是最实在最强大的一批购房刚需吗？

大家记住一点：一个国家的房地产快速发展，往往也是和这个国家的家庭快速裂变同步开始的。

而目前金边的商品房供给是非常紧张的，当极小的供应遇上未来庞大的需求群体，未来势必导致供不应求的局面。

柬埔 寨也是有持续利好刺激的城市

1.洪森连任，柬埔 寨进入经济快速发展期

洪森已经再次连任总理，他放言还要持续领导柬 埔寨10年，在国家发展的初期，有这样一个强有力的政党执政，政治稳定，举全国之力来发展金边，国家经济正处在一个快速上涨通道。

2.深受一带一路的利好

中国一直是柬埔 寨最大的外来投资国，柬埔 寨深受一带一路的利好，有80%的大型公共设施都由中国援建。2017年中国柬埔 寨投资14.31亿美元，同比增长127%，从2015年一带一路开始中国对柬埔 寨的投资就在快速增长。与中国关系可以打5分。

3.城镇化高速推进，基建红利巨大

现在你去柬埔 寨，到处都在施工建设，一部分是建高楼大厦，一部分就是施工修路。城镇化的推动，离不开基础设施的建设，因为基建跟上了，人口才会源源不断地流入进来。等整个金边城市的基建交通完善起来，那不就是房价上涨的强大推力吗？

4. 柬埔 寨更是有赤裸裸价差的城市

投资房产讲究什么？低买高卖。

所以从纯投资的角度，投资标的的价格就不适合过高。

价格低有两个好处，一个投资门槛低，门槛高的话不是谁都能买得起。二是容易实现价格高增长率，同样涨1千块，对于1万的房价涨10%，而对于5万的房价仅仅涨了2%。

海外房产投资一般都只关注大城市，特别是对于较落后的国家，首都和中心大城市肯定是最先领涨，也是最抗跌的。

东协十国、泛亚铁路与东南亚一级城市房价图▼

先来看下新加坡，以人民币算，郊区均价大约4万/平，而市区公寓的房价已经在7万/平以上，更核心地段那就需要25万/平以上了。新加坡购房税主要是印花税，外国人购房的税率是18%。

越南，除了首都河内，还有第一大城市胡志明。胡志明市中心房价6.5万人民币/平，郊区只有1.1万/平；河内的房地产市场很畸形，市中心6.5万/平，郊区只有1万/平，市区泡沫已经很大。购房需要支付10%增值税和2%管理维护基金，总税率12%。

柬埔 寨，首都金边均价在1.8万/平，核心地段房价约2万/平。购房税费主要是契税，4%。

对比来看，4个国家重点城市房价从低到高的顺序是：柬埔 寨＜越南＜新加坡。

房价轮动在海外房产中也自然成立，洼地自会被资金填平，所以我们看到，今年的柬埔 寨市场尤其火热，因为外汇无管制，吸引各地的热钱在疯狂涌入。

而我们之前推的项目也是从2000美金/平，涨到2200美金/平，近期的市场更是蠢蠢欲动。

5. 投资海外房产首看货币，而柬埔 寨房产是永久产权的美元资产

海外房产投资，你要考虑的一点是你投资这个国家的房子最后对应的是什么货币，这个货币能不能很好的和人民币形成对冲，还有这个货币本身值不值钱。

国内房价涨完，房租涨，那你觉得大米粮油猪肉等的物价不会涨吗？这就是实实在在的通胀啊。

投资柬埔 寨房产，你所得到的是美元资产，因为柬埔 寨是全国通用美元，它的房产也是以美元计价。

从资产配置和风险对冲的角度，美元依然是世界上最有竞争力的货币，也是抗风险性最好的。

现在的人民币汇率已经从年初的6.2跌到了6.85，0.65,整整10.4%，像我们已经投资金边房产的学员，光靠汇率都赚了10.4%了。

从杭州的上涨逻辑，我们就可以发现，一个城市持续涨，是众多因素累加和折叠的结果，而金边，就是我所能看到满足多重上涨条件的城市。

所以，金边的涨，正在启动中。