强力调控政策出台，深圳楼市“踩刹车”

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：丁祖昱，36氪经授权发布。

没有任何意外，7月15日，高温不下的深圳楼市下了一剂猛药，祭出八项楼市调控政策。

政策主要内容：

1、 深户满3年且连续三年以上社保或个税证明

2、 非深户5年以上社保或个税证明

3、 离异家庭3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算

4、 完善差别化住房信贷措施，购买非普通住宅首付上调至6成和8成

5、 二手房交易增值税征免年限由2年调整为5年

6、 新增豪宅线750万元

对本地户籍家庭购房资格大幅加码，这在全国尚属首次。深圳也成为继东莞、杭州和宁波之后，下半年楼市收紧的第四城。从上半年表现来看，“热”是四个城市共同的特征，“万人摇”、房价上涨过快、土拍热度不减等，都是这些城市的关键词。

在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标下，这些上半年市场有过热征兆的城市出台强力打压的政策，也在预期之中。

自6月开始，我就多次说过，深圳市场一定会迎来调控的相关政策，而且早出肯定比晚出好，此次调控对于抑制投资客、稳定市场来说应该会有巨大成效。未来不排除还会有部分市场过热的城市会加入调控升级的行列。

01 限购、限贷双升级

本次新政核心内容是对于2018年房地产调控的一次补充，对比以往调控内容来看，此次可以称的上是深圳楼市史上最严新政。

首先是对购房资格和购房门槛进一步提升。深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房，这在全国尚属首次。

此前，深圳落户即可购房，加上较为宽松的人才落户政策，市场上曾出现较多的的“组队”炒房现象，对于买房相关的名额、资金、产权关系等他们都会精确地分工，在新房摇号现场甚至可以看到“组队”炒房的职业投资人。这也成为了今年上半年的抢房现象屡见不鲜的原因之一。

为打击以假离婚增加购房资格的现象，深圳新政可谓直中要害，即离异之日起3年内拥有住房套数以离异前家庭总数计算。今年5月以来，深圳出现过一波“离婚潮”，这条政策意在严堵政策监管漏洞，杜绝部分家庭通过假离婚骗取购房资格。

其次，加强对二手市场的严控，对于二手房转让增值税征免年限由2年延长至5年，在此之前，曾出现部分业主明明没有卖房的需求，但却在中介处挂高价，等待客户问价后继续往上提价的现象，美其名曰“保卫家园”，守护当地房价，但实际上却是助长了整个二手房市场短期内的快速上升。

这些现象经过媒体报道放大后，在全国范围内对“房住不炒”造成了非常不好的影响。我认为，这次政策的力度较强，很大程度地补上了二手房炒作的漏洞。

有关豪宅税的部分，在原先的容积率在1.0以上、套内面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下基础上，新增实际成交总价低于750万元这一限定条款，高价盘尤其是豪宅交易税费将明显提升，这对于深圳豪宅市场过热的现象有一定的抑制作用。

针对此前出现的“万人摇”现象，此次新政也出手规范，对于热点楼盘，优先满足无房家庭购房需求，并根据个税和社保长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数。

2020年深圳楼市调控政策前后对比

02 深圳楼市亟需降温

供需不平衡是深圳核心问题，也是深圳楼市热度难减的原因。

从上半年供求结构来看，深圳市场的成交面积一直大于供应面积，2月和4月供求比例失衡最为严重，供求比一度低至0.12。因此，此次政策核心还是从需求的角度着手，以达到供需平衡。

深圳上半年楼市整体表现出一二手房成交全线升温的迹象，房价自2019年9月以来一路上扬。国家统计局公布的房价指数显示，深圳今年5月一手房销售价格指数同比涨幅达到4.9%，二手房销售价格指数飙升至12%，并在上半年一度引领全国房价。

表：2019年1月-2020年5月深圳一、二手房销售价格指数同比涨幅

数据来源：国家统计局

4月以来，尽管市场监管加强，但是深圳楼市依旧呈现出不分档次、不分产品销售全线飘红的现象，这在全国任何一个城市都是少见的。

具体从成交量来看，6月深圳新建商品房成交面积达到33万平方米，环比增长12.2%，成交套数达到3310套，环比上涨7.2%，受供应结构影响，刚需接棒豪宅，一手房成交均价有所下降，成交均价为49751元/平方米。上半年，深圳商品住宅累计成交194万平方米，同比跌幅收窄至6%。

表：2019年6月以来深圳一手房供应和成交量价（万平方米、元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

二手房方面，由于新房供应紧张，大量的购房消费需求流向二手房市场，年均二手房成交面积相当于同期新房成交面积的1.5倍。

克而瑞研究中心数据显示，深圳二手房成交面积也是在3月显著放量且同比转正，成交面积升至70万平方米，同比增长80%。随后三个月市场热度惯性延续，成交持续高位运行，上半年成交面积达到399万平方米，同比增加46%，成交套数达到46370套，同比增加41%。

6月深圳二手房成交进一步升温，成交面积达到90万平方米，同比增长69%，共成交11030套，同比增加73.3%，成交均价达到62262元/平方米，同比增长17.7%，市场热度可见一斑。

表：2019年6月以来深圳二手房成交量价（万平方米、元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

03 豪宅限价还有调整空间

不仅仅是深圳，下半年开场，杭州、东莞和宁波纷纷出台政策稳定楼市。比如杭州针对高层次人才优先购房实行限售5年，摇号加大倾斜“无房家庭”；东莞则严格贯彻了中央“控房价”的指导思想，规定房价限涨幅、限精装修造价上限等，宁波则加大限购范围。

从抑制炒房的角度来看，深圳市场在全国具有很强的影响力，只要能管住深圳炒房，全国的炒房现象基本也会烟消云散。

从这次的政策看，深圳新政还是存在一些问题，比如让无房户优先摇号，是否会存在投资人找“无房户”购买摇号名额，然后以无房户的名义买房后，再炒房变现的问题。

我认为，要从根本上解决这个问题，除了政策限制措施之外，还应该对限价政策进行更进一步的调整，让价格市场化。

过去几个月，深圳豪宅抢购潮不断，核心还是在于高端限价问题，一二手豪宅价格倒挂严重，政策限价反而加大了人为的炒房空间，从稳定房地产市场的逻辑来看，是非常不合理的。

我也多次提出应该取消豪宅限价政策的建议，不如把豪宅价格重新放开，让这些产品在价格高位零星成交，炒房空间不存在了，也就不会有楼市中恐慌性抢购的局面，市场也会进一步回归稳定有序发展。

我认为，后续政策的实施效果还有待于进一步观察，但短期内一定是立竿见影的，会对市场产生比较大的影响。在深圳“虚高”的房价上浇一些冷水，让市场冷静一下，这对深圳未来的发展不是一件坏事，可能更利于未来的发展。政府也应该进一步思考，如何增加供应量，引导合理市场预期，让整体市场平衡稳定。这个政策出台不代表之后就一劳永逸了，未来政府还有很多的事情需要一起配合。

除此之外，其他部分短期市场过于火爆的城市，在未来也不排除出台政策的可能。