深圳炒房客被堵在路上

图自日剧《卖房子的女人》

“我带客户从龙华来罗湖，走到一半，客户失去了购房资格。”

一位房产中介在7月15日上午发了一条这样的微博。

事件的由来，还得从深圳发布的楼市调控新政说起。

7月15日早上，深圳紧急发布了一个楼市新政，投资客一下子被锤爆了。

以后在深圳买房：

深户必须有连续3年社保，非深户5年；

深户家庭限购2套，非深户1套；

750万以上一律算豪宅，实行高税费；

家里有2套以上房产的，离婚三年内，双方都不能再买房

......

这个政策被称为深圳史上最严限购政策，深圳楼市要被冻住了。

当然，也会在一定程度上误伤刚需。

比如，有人去深圳工作，拿到了户口，但社保不满三年，买不了房了。

前几年深圳还是鼓励大学生落户，而且买房给补贴的，短短几年，因为房价涨飞，而不得不调控升级，市领导还专门去了长沙调研学习，都为了一点：

贯彻“房住不炒”。

一个月房价上涨200万，市民连夜排队认筹，业主联合涨价......这些现象，或许将不再出现。之前捂盘惜售的开发商，现在心里估计不太好受。

对于新政，这6个变化，需要注意。

01

在调控的政策中，最受关注的是对购房的限制。

政策规定，拥有深圳户口的家庭连续缴纳36个月及以上个人所得税或社保，方可购房。

而非深户，或成年单身人士（含离异）则需连续缴纳5年及以上个人所得税或社保。

且在数量上，深户家庭限购2套住房，深户单身和非深户均限购1套住房。

这几乎限制死了外来投资客“炒房”的途径。要知道，深圳一直是“炒房”的天堂，据中原统计，今年上半年深圳二手房投资客的占比达到了33.8%。

当地网友更是评价说：之前的深圳是全国楼市投资客最多的城市，没有之一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“今年上半年深圳出现了一些抢房现象，通过此类政策规定，有助于打击借落户来炒房的行为。”

不仅是对外来客，对本地人口，也有缴纳社保年限，和购房数量的限制。严跃进认为，此前杭州类似的调控，以及深圳此次发布的新政，都说明：“在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市，这样的做法是比较适用的。”

“后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。”严跃进说。

02

本次调控对深户家庭、单身成年人士的“投机购房”，也有极大的限制。

夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起，3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算——离婚不离家。

比如一对夫妻只拥有一套房的，离异后3年内，双方只有购买一套房的资格。如果离异前已经有两套房，那3年内，双方均没有资格购房，不管这两套房子归属到了谁名下。

这样既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制“假离婚”以获取更多购房资格的做法。

不过，这也引发了不少网友的质疑和调侃。

网友吐槽

可以预见：未来几年内，深圳的离婚率会有所下降。

03

信贷政策上的调整，主要体现在购买普通住房和非普通住房的差别化信贷政策上。

无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策。

有房贷、有住房的家庭，则分别以不低于50%、70%的贷款首付比例支付首付。

如果购买的不是普通住房，有房贷、有住房的家庭最低首付款比例还需要提高10个百分点。

04

那么普通住宅的标准是什么呢？

政策规定，普通住宅应当符合：小区建筑容积率在1.0及其以上；单套住房套内建筑面积在120平方米及其以下，或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

如果超过规定，就按照非普通住宅的标准，缴纳首付款。

相当于，要购买总价750万以上房子的人，需要一次性缴纳60%、80%的首付款，增加了购房者的购房负担。

中原地产首席分析师张大伟表示，本次政策将非普标准提高，接近当下全国政策最严格的北京，这对于高端住宅市场的打击非常大。

05

还需要注意的是，二手房转让增值税征免年限也发生了变化。

此前是2年，而现在调整为5年。即：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

如果是非普通住宅，即便满了5年，也要以卖价减去买价后的差额，按照5%的征收率缴纳增值税。

06

对新购房者而言，还有一条优惠福利值得注意。

政策规定，社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘需要严控认购人数，要求优先满足无房者的购房需求，确保有限住房资源优先销售给无房自住家庭。

以前排不到号，抢不到房的人，现在将有更大的几率买到房。

总的来看，此次调控的基本调性依然是“住房不炒”。实际上，此前包括宁波、杭州等城市也有过类似的政策收紧，目的很明确：打击炒房行为。

而未来深圳楼市是否会因此降温？

中原地产首席分析师张大伟分析认为，按照过去深圳市场的惯例，预计部分投资客很可能开始离场，市场在7-8月开始成交量快速萎缩，房价也将开始调整。

“整体看，预计深圳未来半年，政策严格执行的话，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅或在5%以上。”他说。