上市房企5月连受交易所超100次“灵魂考问”

编者按：本文来自：每日经济新闻，作者：吴抒颖，林菁晶，36氪经授权转载

等了三周，泰禾集团终于在2019年5月29日晚间，针对深交所5月8日发出的19条年报问询函意见发布公告予以回复。

虽然在年报发布之后，交易所针对年报信息披露等问题发布问询函的现象并不少见，但今年的年报季，交易所尤其繁忙。泰禾不是唯一一家被问询的房企，今年以来，还有新城、金科等房企被问询。

直至今日，泰禾、新城和金科均已经对交易所的问询作出回复，它们2018年的经营情况也被更为细致地暴露在聚光灯之下。交易所对于房企问询的重点指向了高杠杆、现金流和盈利情况——这被视作是行业变化的一个重要信号。

在房地产行业火爆的那几年，高杠杆、高周转是房企规模进阶的利器。而今在行业整体趋稳的背景下，一众依靠高杠杆在规模上突飞猛进的房企，或许到了需要在盈利能力、偿债能力上再度作出平衡的时刻。

现金流异常被关注

即使没有交易所的问询，房企的资金安全也一直是监管层关注的重点。2018年，房地产市场调控趋严，房企在境内的融资渠道经历了大幅收紧的时期，普遍在规模上增长迅猛的房企在资金面的控制上都并非十分理想。

在交易所对房企的问询中，“现金流”是一个频繁被关注的科目。

在交易所对新城控股的问询中，就提到了综合考虑公司经营活动和投资活动现金流量净额之和发现，2016年、2017年和2018年皆为负，分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元，要求新城详述现金流紧张的原因以及后续拟采取的应对措施。

事实上，对于大多数房企而言，投资活动现金流为负的情况很正常，主要原因与活跃的投资行为有关。以标杆房企万科为例，经营现金流曾在一段时间内保持为负，去年年中报，其经营现金流为-42.55亿元，今年年报这一科目才回正。

新城在回复中也表示，公司仍处于稳步扩张阶段，在经营和投资方面均有较多资金支出，导致最近三年的经营和投资活动现金流为负。经营规模持续增长，“规模增长所产生的持续资金需求是公司经营活动和投资活动现金流仍为负的主要原因。”

而金科则是由于现金流大幅增长被交易所问询。交易所指出，你公司本期经营现金流量金额为13.29亿元，相较上期-84.85亿元大幅增加，要求金科结合本期相关经营活动收到及支付的现金情况，所涉主营业务活动的发展情况等，详细说明变动原因。

金科在回复中所表示的原因与新城类似，其提到了“2017年公司调整发展战略，进入快速发展通道，为保持充足的土地储备，2017年购买商品、接受劳务支出的现金较大。而2018年公司新增土地速度较2017年度有所放缓，故导致2018年度公司购买商品、接受劳务支付的现金较2017年度仅增加126.39亿。”

考问偿债能力

买低卖高、举债扩张一直是房企实现跃升的唯一途径，不同之处在于对周期变化的判断。在对新城、泰禾和金科的问询中，负债率、偿债能力也是关注的焦点。

在对泰禾的问询中，交易所提到，18年度你公司经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；你公司短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元货币资金对此的覆盖比例仅为0.26。

交易所要求泰禾结合开发项目回款情况、融资能力等，说明相关资金安排和公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

从泰禾的回复中可以看到，房企应对债务的“不二法门”，是加快销售、出让项目。泰禾方面表示，已通过加大销售力度来回笼资金。泰禾集团一季度实现收入74.54亿元，同比增长24.47%；净利润9.97亿元，同比增长219.55%，货币资金206亿元，环比增长38.26%。

泰禾透露，已通过出售项目股权来筹集项目开发资金及加快项目入市步伐。2019年3月22日至5月17日，泰禾集团向世茂房转让了7个项目的股权，共计回笼资金77.09亿元。

金科的情况与泰禾类似，交易所在问询函中提到，金科期末的资产负债率为83.63%，处于同行业较高水平；一年内到期的金融负债为600.90亿元，同比增长54.46%；货币资金期末余额为298.52亿元。交易所要求金科说明是否存在短期偿债风险。

金科回复称，2018年年末公司货币资金余额为298.52亿元，短期有息负债余额为275.23亿元，货币资金期末余额完全覆盖公司短期有息负债。

此外金科还透露将通过以下措施保证公司的健康发展：一是以收定支，以收定投。“公司更加精细化管理现金流，每日更新现金余额，合理预计未来现金流入，以此确认未来的日常支出及对外投资。”

二是提高有质量的销售力度，加大回款金额。公司继续研究落实行业政策及金融政策，持续提高操盘能力，不断完善销售机制，优化销售激励措施，深入贯彻有质量的销售理念，加大回款力度，持续提高获取经营性现金流的能力。

告别高杠杆？

在上述多家房企被问询后，业界普遍认为，房企的资金安全和偿债能力受到交易所的关注将是一个行业转向的信号，“降杠杆将是未来几年的主要努力方向。”一名金融机构的人士告诉“镁刻地产”记者。

协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受记者采访时也表示，在当前的环境下，监管层可能对房企的资金面有所担忧，因而对一些影响大的上市房企会采取更严厉的监管，“未来可能会限制它们举债。”

一些长期观察房地产行业的券商分析师则对今年房企被问询的情况表现淡然。“每一年，年报季后都会有被问询。只不过今年问询的太多是网红房企，关注到的多了而已。”

他提供了一张去年年报季之后的截图，图上显示，京投发展、华夏幸福和云南城投等以房地产为主业的房企均被问询。

但事实上，即使没有问询函，在去年房地产市场调控趋严、房企的融资渠道被收紧之后，房企的资金安全也已经受到了监管层的频繁关注。

近期，银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》中，就多次提到对于房地产资金违规的监管。

例如，银行机构的工作要点就提到以下几点：表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

在这种背景下，房企“降杠杆”或许也是一种“被动”的主动行为。恒大研究院也认为，从目前来看，货币政策连续数月宽松，市场上流动性充裕，但房地产行业始终处于严格监管状态。资金并未显著流入房地产行业。