年报速读 | 千亿中梁转战二三线，2020年销售目标1680亿元

3月30日，中梁控股（2772.HK）发布2019年度业绩报告，交出了上市后的第一份年度答卷：合约销售金额达到1525亿元，较2018年增长约50.2%，目标完成率117.3%，行业座次也从2018年的NO.23一跃至2019年的NO.19，成功跻身TOP20行列。

566亿收入与39亿归母核心净利润

2019年，中梁实现收入566.39亿元，较2018年增长约87.5%。其中，来自物业销售收益为563.84亿元，同比增88%；管理咨询服务收益2.44亿元，同比增15.2%；物业管理服务收益为零，同比减少100%；租金收入收益0.12亿元，同比增168.1%。

利润方面，2019年，中梁实现毛利131.82亿元，较2018年度69.11亿元增长90.7%；毛利率由2018年度的22.9%增加0.4个百分点至23.3%。与此同时，归母核心净利润大幅增加约102.3%至39.01亿元。

报告期末，中梁的银行结余及现金为264.95亿元，已收客户按金(合约负债)为1158.73亿元。债务总额为401.81亿元，净资产负债比率为65.6%。尽管相比于2018年上市前夕58%的净负债率高了近8个百分点，但对于曾经以300%净负债率飞速狂奔的中梁来说，已经是较低水平。

对此，董秘杨德业在今天上午的业绩发布会上表示，“2019年净负债率的下降，主要是我们上市后成功打开了融资市场，债权融资的总额增加，所以在整个体系上，我们会持续在未来成长，改善结构，降低一定成本，这会是一个比较健康的杠杆水平。”

宝马mini换大奔，土地投资回归二线

2016 年，中梁的合约销售额只有 190 亿元，随后的 2017 年、 2018 年飙升至 649 亿元、 1015 亿元。三年时间从百亿到千亿，靠的是激进拿地和三四线城市土地红利，拿地周期几乎是以天计数，从 2016 年的 5 天一块、 3 天一块，飙升到了不到 2 天就能拿下一块地。

中梁地产董事长杨剑有自己的「宝马 mini 撞大奔」理论——「如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马 mini 。你开 10 辆大奔，我开 50 辆宝马 mini ，我还是大有机会。」

棚户区改造和三四线城市成就了中梁控股的千亿规模，也成功将这家房企推上了IPO的康庄大道，但红利逐渐消退之后，中梁也在进一步思考要用宝马mini换到大奔。

2019年，中梁共获取土地139宗，土地投资额为764亿元。其中，拿地金额二三线的占比已达92%，其中二线占比超过50%。而从区域布局来讲，新增项目金额超6成位于长三角地区，中西部拿地约占20%。

截至2019年底，中梁累计土储超过5700万平方米，458个项目覆盖23个省份、直辖市和142个城市。其中主要分布在浙江、江苏、河南、安徽、江西、山东等经济发达，人口较多的省份。

“2016年至2018年我们主动下沉，落位三四线城市，抓住棚改货币化红利。2018年下半年随着棚改政策的收紧，三四线城市房地产市场红利退去，我们迅速对市场变化做出应对和调整，提高城市能级，回归二、三线市场。”中梁控股地产业务联席总裁及执行董事李和栗表示。

在谈到年度投资计划时表示，李和栗表示，“中梁的投资计划将根据销售情况和市场状况而定，预计投资额将占到公司销售额的50%—60%”。

2020年，中梁把全年销售目标定在了1680亿，业绩增幅在10.16%，成功摆脱上市忧虑的中梁开始考虑走得更稳一点。