深圳前海新盘今年10.8万/平，明年9.2万/平？开发商认为“土拍报名会依旧火爆”

本文来自微信公众号“镁刻地产”（ID:Real-estate-Circle），作者：甄素静，36氪经授权发布。

8月29日，深圳市重新发布2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块不变，共22宗，总用地面积约83.4公顷。

地仍旧是原来的地，没减没换，规则也基本是按照此前市场猜测的方向调整：响应“房地联动”号召，降低土地溢价，同时降低商品房最高限售价格；触达最高地价后摇号；严审房企报名准入条件，禁止马甲围标拿地，并规定了同一房企在这场土拍中最多只能拿到3块地。

但与北京、杭州、南京等地不同的是，深圳此次土拍并未将备受行业热议的“竞品质”细则纳入其中。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，主管部门提出“竞品质”的原则性规定，但具体到如何落实，如何处理好控房价控地价的关系，可因城而异，优先处理相对尖锐的问题。深圳近年来本身在诸如装配式建筑、绿色建筑等房屋建造标准方面的探索是走在前列的。

深圳今年首场集中供地现场 每经记者 甄素静 摄

1

唯一的“双下调”城市

“房地联动”是第二次集中供地中止、延期后市场的关键热词。《每日经济新闻》记者梳理多城市重新发布的土地出让公告发现，深圳是目前唯一一个既下调了地块溢价率，又下调了商品房最高限售均价的城市。

深圳市规划和自然资源局称，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等，通过价格引导进一步稳定市场购房预期。

在出让方式和供应规划上，公告提及，为进一步落实中央经济工作会议关于“土地供应要向租赁住房建设倾斜”的工作要求，拓宽租赁住房供给渠道，在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地(2宗全年期自持租赁住房用地)直接采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人，其中自持租赁住房最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%。

而在将“竞品质”加入新规则的杭州、南京等地，均不同程度下调了地块溢价率，且将执行最高触及最高限价须摇号确定竞得人。

杭州竞拍规则为一般地块溢价率上限由20%调整为15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%;二是出让地块达到上限价格后，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

限价方面，杭州规定，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过上述核定价格，最高销售单价不得超过售价均价的110%，装修价格另行核定；所建商品住宅项目须按照《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》（宁规划资源规[2021]6号）执行。

58安居客房产研究院分院院长张波认为表示，目前多地的限价大都以出让地价为基础，各地土地出让的地方性特点还将保持，但对于深圳来说，由于近几年房价上涨过快，泡沫更为明显，需要“过往矫正”的方式来保持房价回归到合理水平。深圳下调限价标准就是加大市场降温力度的表现。同时深圳对于租赁地块的供给力度加强，也体现出更为重视保障租赁，拓宽租赁住房供给渠道。

2

比比谁更能牺牲现金流和利润？

深圳土拍规则在全国范围来看，是相对复杂的，特别是双限双竞的出让方式，在非恐慌式补地的情况下，被认为是调控土地市场过热的利器。

双限双竞，既限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府只租不售的人才住房面积，最早在2016年下半年深圳土拍市场上就出现过，此后在调控关键时刻屡试不爽。

2016年上半年，深圳在出让龙华区地块时，龙光、金茂+电建联合体均竞拍出了惊人的楼面价。2016年，下半年深圳调整规则，采用“双限双竞”出让地块，此后土地热度明显下降。

2019年6月，深圳那场被外界评价为史诗级的土拍，采用“单限双竞”方式，既限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。5宗地块，在没有限普通商品房销售均价的条件下，均快速达到最高限制地价，总计揽金224亿元。而这场土拍，也被看做是深圳这两年楼市火热的一个前奏。

同年，在这场史诗级土拍的5个月后，深圳祭出“双限双竞”利器，出让6宗宅地，最终1宗流拍，2宗底价成交，3宗低溢价率成交，单日收金127.5亿元。

而此次调整之后，深圳在双限双竞基础上，首次提出了三限双竞+摇号的出让方式，限地价（限15%溢价率）、限全年期自持租赁住房面积（普通商品住房面积的40%）、限住房销售均价，竞地价、竞全年自持租赁住房面积（相应扣减普通商品住房面积），达到全年期自持租赁住房最高限制面积后通过摇号方式确定竞得人。

多位房企投拓人士告诉记者，三限双竞+摇号，也是除了降低地价溢价率外，让利房企的又一重要举措。

“三限双竞+摇号，相较此前双限双竞，取消了纯粹‘做贡献’的竞无偿移交部分，是政府让利的一方面。至于整体让利空间，需测算后才有结论。”

某头部房企投拓人士告诉记者，摇号地块因为利润有封顶，企业对快周转的需求程度降低，反而有利于项目主体部分的施工质量。

不过，对于这一规则的调整，业内人士也有不同观点。

好地网研究员黄卓贤分析认为：

地价和商品房最高售价下调幅度不同，意味着要想获得更大利润空间，必将触及竞自持，对于房企而言，这就取决于谁更能牺牲现金流和利润，从这个角度来看，深圳新的竞价规则并没有真正实现“稳地价”要求。

3

新房、二手房联动下跌？

《每日经济新闻》记者梳理22宗地块前后出让公告发现，所有地块中地价最高降了19亿元，商品房销售最高限价降了7000元/平方米。

其中，位于宝安松岗街道的A401-0187宗地，是所有地块中地价最高的，同时也是降价最多的，降价19亿元；其次是位于南山区前海桂湾片区的T201-157宗地，总价和降幅也均为第二高，降价13.7亿元。

在商品房最高售价方面，前海桂湾片区T201-157宗地限售价格最高，降幅也最大，原来商品住房毛坯销售均价为9.9万元/平方米，现调整为9.2万元/平方米，降幅为7000元/平方米；其次为龙华民治街道的A811-0344和A817-0614宗地，最高售价分别从8.5万元/平方米、7.57万元/平方米调整为7.82万元/平方米和6.98万元/平方米，降幅分别为6800元/平方米和5900元/平方米。

这一价格下探，在降低新房市场预期的同时，或将致片区新盘骤冷，以及加重早先购房者的焦虑。

也有市场人士分析称，这是个重要信号，所有地块限价都降了，政府不仅有决心还下狠招。那么，一年后买前海只要9.2万元/平方米，你现在还会买近期将入市的10.8万元/平方米新盘吗？

有网友分析称，去年龙华某新房备案价为8.54万-9.47万元/平方米精装，现在隔壁地块限价6.98万元/平方米，除去装修，足足下调了2万元/平方米，去年买该楼盘的购房者要哭了。

这一最高限价的下调不仅意味着新房市场短期骤冷，依照5月深圳市住建局发布的一份关于新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知来看，在房企高周转未变的行业现状下，未来很长一段时间，新房市场都不会再有大的波动。

工作通知指出，深圳全市预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格；对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复；防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，实行精装修价格梯度。

而目前这一精装修梯度中，价格最高也才是6000元/平方米。也就是说，房企在装修上做文章的空间也被压死。

张波认为，以地价锁死未来新房价格，预计这一政策对深圳未来房价影响将非常长远和直接不排除部分区域的二手房市场迎来较大幅度回调。

李宇嘉认为，这一规则的调整，使得未来新房价格有望下降。同时，考虑到新房和二手房价格联动控制的价格机制也已经形成，新房和二手房联动下跌的局面已经形成。

而对于此次规则调整后房企可能的报名情况，某头部房企的投拓人士告诉记者，报名我们认为和之前是一样的，还是会火爆，特别是预计要竞到摇号的地块。