上海拆迁户会去哪和我们「抢房子」

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

说来也巧，就在写这个选题前后

我看中的浦东高行、金桥两套房子，先后被别的客户截胡

而且他们都是拆迁户

而我拼不过对方的地方并不是决断时间，而是对方手里握着的全款

现在这个买房节奏，只要听说你是全款，那你身上仿佛就被镀了层金

省了多少麻烦，快了多少周期，老实说，我要是房东，也选他

然后，我问中介小哥，现在拆迁户多吗

到底多到什么程度呢

小哥说，高行板块一个刚需盘旁边的门店，如果一周有10个客户的话

4个是刚需，3个是拆迁户，剩下2-3个才是置换

相当于每3个 客户里，就  有1个 持币待购的拆迁户 

他们手里多少钱，这样的拆迁户今年又有多少

是时候了解一下我们的“竞争对手”了

01

他们一套房，能拆出多少钱

说这个之前，需要先了解下现在上海拆迁补偿都哪些方式

➤ 货币动迁➤ 房屋产权调换

先说下大家都关心的货币动迁

就是用钱的方式补偿拆迁户，而钱的计算也有一个自己的公式（私有居住房屋）：

评估价格x100%+价格补贴

两个问题：评估价格，怎么来的；价格补贴，又指什么

在补偿条款里，对评估价格的定义是： 被征收居住房屋的房地产市场评估单价×被征收居住房屋建筑面积

是不是跟没解释一样，我们看个来自黄浦的案例（隐私保护，具体数值有浮动）：

这里的评估单价8.7万/㎡左右，其实这个价格跟周边二手成交价、税务核定价有关

具体定价会有专业的评估公司来做，他们出一个评估，评估会参考市场价和核定价，一般来说

税务核定价<评估价<市场价

比如在这个拆迁案例中，周边二手房的均价在10.96w/㎡，而周边二手房税务核定价格在7w/㎡左右，所以我们能看到现在的评估单价就处于这个区间内

说到这我们再看回那个黄浦案例，如果你用评估单价x建筑面积，这个评估总价还不到最后补偿总款的60%

这就不得不提到公式末尾那个变量，价格补贴

➤ 价格补贴＝评估均价×补贴系数（30%）×建筑面积

➤ 套型面积补贴＝评估均价×补贴面积

➤ 装潢补偿=建筑面积x500

此外，除了价格补贴，其实还有很重要的补偿部分拆迁鼓励

是不是没什么感觉，比如上面的拆迁案例里， 这个总的拆迁款中，鼓励的部分就包括下面这些项目

所以，评估价格+价格补贴+奖励补贴，才是我们拆迁户最后拿到的钱

这 也是为什么一个建面22㎡左右的房子，最后能拿到360w+

那选择“货币动迁”的人，在整体拆迁户中，是什么比例呢

将近90%

而剩下的10%的人，会选择房屋产权调换，也就是在原拆迁地址附近优惠购房，或者拆迁去近郊房子里

不过有一说一，享有购房优惠的房源，在品质、户型、得房率等方面都不太好，而近郊对于拆迁户来说又太远

所以大部分 拆迁户还是会选择拿钱

而3、400w+，也是大部分拆迁户能拿到手的现金额度的起点

是不是也不太多，尤其在上海房价面前， 不过我同事提醒了我一句：

是没那么有钱，但是“抢”你房子还是够的

02

那拆迁户，“喜欢”去哪买

拿到拆迁款的户主，不可能把钱存起来，他们需要尽快入场

对目前的上海来说，几个最大的拆迁区就是

黄浦、虹口、杨浦

那这里的拆迁户都喜欢去哪呢

对于杨浦、虹口来说，隔江过去就是浦东高行，通了隧道之后，周家嘴隧道过去的一些总价在300-600w的盘，就成了拆迁户群里的香饽饽

所以如果你去外高桥、高行、金桥 几个板块的中介门店转转，小哥会告诉你他们最近这段时间接待了不少拆迁客户，因为他们很多最近刚拿到拆迁款 

而上海另一个拆迁大区黄浦区，更喜欢的是南码头、世博 板块，资金不是那么充裕的考虑更多的就是  三林、北蔡

为什么他们喜欢去外围买，不往市中心点的位置买？毕竟300w+的首付，可以撬动1000w+的房子啊

话没错，但是我们不要忘了一个现实，就是拆迁户往往都有这样一个特征

年纪大

要知道，拆迁户都是上海本地人，而上海本地人迎来了老龄化时代，尤其是杨浦区、虹口区、黄浦区

相当于这些区里，每3个人里面就有一位以上是60岁以上的，尤其是杨浦区，60岁以上人口达到41%

这个岁数，基本告别贷款，所以拆迁，对他们来说也是烫手山芋

远的地方不想去，近的地方住不起，只能退而求其次，去周边不太远的板块安家，再加上一点过去的积蓄，差不多就能覆盖房款

而这对于房东而言，就再好不过了

不用担心贷款申请、审批流程等一系列不确定性，完全不用等，还有什么比这样的客户更可爱的呢

而对于拆迁户来说，手持这样的现金，加上自己其他资产，只要是他们看中的房子，几乎可以第一时间，下定-网签-过户，也大大缩短了周期

所以对于买卖双方来说，尤其是房东，同样都是买房，拆迁户明显更香

这样客户，十几、几十的流入板块市场，几千、几万的流入整个上海二手楼市，持币待购的走出了这几年拆迁轨迹上的一步步

那这一步步，跟我们有什么关系

03

今年会有多少拆迁户，流入二手市场

和你一起在同一个赛道上奔跑的客户，比你更优质，更受房东喜 欢

那此时此刻，我们需要做什么

首先至少要知道，他们有多少人

2020年全年，上海完成旧区改造75万平方米，受益居民3.5万户，也就是3.5万个购房需求，要知道这部分客户并没有完全被市场消化掉

今年这个数字是多少？2021年旧改工作计划完成70万平方米、受益居民3.4万户，跟去年差不多，我们单算下今年的量

3.4万户购房需求等待进入市场

除了极少部分留本地，或者去了青浦、金山等区，我们前面说过90%的拆迁户选择拿钱， 我们匡算一下，这是什么规模

➤ 也就是说，3.4万x90%，将近30000多户购房需求

➤假设其中25%购房需求流向新房（过去一年新房成交套数/二手成交套数=1/3）

➤ 那最后可能还有将近2.25万 购房需求流入二手市场 

我们看下几个拆迁大区外溢板块的二手存量是多少

目前，链家这些板块的二手房源不到2500套

而链家房源 在整个上海二手房存量市场占比六成以上，也就是说这些外溢板块二手房源在4000套

当然，并不是每个小区都严丝合缝的按照90%比例选择拿拆迁款，而且他们外溢的板块也可能更远，或者完全另一个方向，所以这里只能为大家匡算下大致规模

目前看下来，拆迁户的购房需求占比还是足够引起我们重视的

不过，拆迁户需求也是有周期的，比如去年杨浦某老小区是6月份拆迁的，然后今年3月才拿到拆迁款

也就是说，今年各月份的拆迁户，他们的入市时间，大家可以算一下

就比如说正在拆迁的，杨浦大桥下面的两个大的老弄堂， 他们大概率今年下半年年底的时候也会入市

所以如果你也在这些板块有置业需求，可能你需要注意自己的购房节奏了，决断要够快、准

或者改变自己的购房策略

当然最重要的还是多出去看房，多看才知道摸清楚自己的需求到底是什么

最后

好像无论什么时候，城市更新都是一个永恒话题

因为更新才会不断生长，抓住好的规划才可能获得成长，就跟人一样

而这背后离不开每个环节的顺利运作

尤其是每一位原始住户的配合和支持

而对于同为一个赛道奔跑的二手房客户来说，我们需要知道的是

和我们一起奔跑的都是谁， 有 多少，跟我们有什么不同

就像我一样，如果你也是贷款客户，那我们和拆迁户站在房东面前，是不是全款或者更高首付比例的拆迁户，才是更优质客户

如果我选择的板块可能会是一个抢手的板块的时候，这时候我们需要做什么

可能这个答案，你更了解