我们监测了14万套二手房，发现都是这么偷偷卖掉的

编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：阿飞，36氪经授权转载。

最近网友在后台抱怨说目前市场上二手房难卖，于是阿飞特意做了统计。人们常说成交量是楼市晴雨表，是楼市冷热程度最直观的体现。

先分享下2018年1-10月上海二手房成交套数及套数环比。

从图表中确实能感受到，目前二手房市场处于下行期。今年金九银十也已经不再。然而我们发现，即便市场再不好，2018年前十个月，基本上月均成交套数还是接近14000套。

这就有个疑问。为什么有的人的房子能成交，而有些人的房子始终说难卖！

阿飞通过多方打听，实地调研，总结了近一年中成交的近万套房源，利用黑科技，分解成交房源的核心卖点与特征。

于是我们便得到了成交房源的成交密语。

接着，阿飞为大家一一解析这些成交密语。

毫无疑问，成交密语的三大关键词：诚意出售、看房方便、满五唯一。

诚意出售，顾名思义，就是到底是不是真心想卖房。100个人里100个都会说自己是真心出售。然而，事实是否如此？

诚意出售是否诚意，关键还要看出售的价格。阿飞不是和中介一样让大家降价卖房。而是业主本身需要对自身房价有一个合理的认知。即自己挂牌的房源价格是否符合目前的市场行情。

阿飞这里分享一个二手房市场定价原则，完全适用于如今的二手房市场。即房源单价的定价取决于该小区同户型的最低价（楼层和小区位置系数可以另外折算）。

目前市场处于下行期，中介推荐的同一小区的相同户型一定是推荐单价最低的那一套，而如果价格相差太大，中介一般都不会进行推荐。买房同样不会看一套同样户型，但是总价要高许多的房子。

原因很简单，有更便宜的房源可以介绍嘛。所以，一味挂高对于真心诚意想卖房的业主来说是毫无意义的。可以说是白挂价。而那套单价最低的房源可以说是明智价。

再者，只有当这套明智价卖完之后，这个小区单价倒数第二便宜的房源会晋升为“头牌”房源。当然前提再重申一次是相近位置，相近楼层和同一户型。

看房方便。如果是诚意出售的话，那么看房这个问题自然也是没有大的问题。

首先，房源在中介那里有个比较有竞争力的价格。中介推荐起来自然也非常麻利了。

看房通常有2个问题，一个是房屋有租客，有租客就会碰到愿意配合看房和不愿意配合的。

按照目前市场的行情来说，既然房子难卖。舍不得孩子套不到狼，卖房应该挖空心思想计策办法，如何能增加看房次数，有人看房才能有成交啊。

卖房完全可以结合自身的情况考虑给租客一定的说法，如果房子卖掉，可以补偿一个月的租金给租客。这样，通常，租客也比较愿意配合。

出售的房子没有租客的话，如果是自住的话，只能尽量配合客户看房，如果另住他处的话，可以考虑交一套钥匙给信任的中介。中介对于钥匙房还是会倾尽全力介绍的。理由很简单，方便嘛。

总之，看房方便对于房源出售绝对是有利的。

满五唯一，阿飞此前在婚房大作战里已经分享过了。

主要是在税费上有较大的区别。

1、普通住宅：

满五年唯一：

①增值税及附加：免征；

②个税：免征。

2、非普通住宅：

①增值税及附加：（核定价-买进价）×5.55%÷1.05；

②个税：免征。

根据以上计算方法，满五唯一在如今的成交中的作用不言而喻。普通住宅满五唯一的情况下，增值税、个税都是免征的。根据房屋标的的大小，通常要省去好几万甚至十多万的税费。

众所周知，现在卖房业主都是到手价。那各类税费，中介费等势必转嫁给了买方。如果房子不满五唯一，个税，营业税等这些税费蹭蹭蹭的往上涨。

不少业主都说我的房价已经是小区里最便宜的了。抱歉，不是满五唯一，若该房源还是非普通住宅的话，算上另付的税费尤其是全额营业税。价钱要吓坏人了。

但是满五唯一是天生的，不少房子可能就是近两年的新房市场买入的。那唯一的解决方法只能是等。等到满两年，会少一定的税费。这样的话，再寻找合适的机会。

而满两年唯一相比满五年唯一，税费自然要多不少，但比不满二的还是要少不少。

税费的计算方法是这样的

普通住宅

①增值税及附加：免征；

②个税：核定价*1%

非普通住宅：

①增值税及附加：（核定价-买进价）×5.55%÷1.05；

②个税：（核定价-增值税）×2%；

以上诚意出售、看房方便、满五唯一，这三点，若是你的房源具备这些特征，无疑对你的成交绝对有益处。

除去以上三点之外，还包括以下这些影响成交的关键点。我们接着罗列解析：

4. 精装修。一套精装修的房子在客户眼中完全是对房源最好的诠释。尤其是当该客户之前刚看过一套无装修或者普通装修的房源之后。没有对比，就没有伤害。如果客户认可你的装修，只要你的装修附加费不太过分，毕竟精装修代表着拎包入住。通常也是极为有利于成交的。

5. 户型正气。说的是户型全明，无暗室。全南户型和南北通透都是受买房者欢迎的户型。

6. 楼层好，采光佳。多层的中间楼层3,4楼更受欢迎。此外，近年来。不少老人为了便利置换到1楼的案例也不在少数；而高层，一般中高层更容易出手。

7. 小区中心位置。言简意赅的说就是房源处于小区中心位置，是极为有利的。说的更具体就是楼王位置的房源一定也能卖出好的价钱，起码是不愁卖。与其相对的是沿马路的房子，交易就相对的困难。除非价格上有优势。

8. 近地铁。通常所说的就是地铁1公里，地铁所向，价值跃升。阿飞已经提过多次了。

9. 户型上，已经成交的案例来看，3室2厅、2室2厅、2室1厅是最受欢迎的三个户型。

10. 通常是品牌开发商开发的品质小区更易受到欢迎.

此外，诸如一梯两户、带车位、产权清晰、得房率高等也是影响成交的关键因素。

以上这些成交密语，如果你的房子具备了多条以上，那么离成交也就更近了一步。

希望这篇黑科技揭秘的成交密语能够帮你打开成交路上的一扇窗。