39家物企2020年营收平均增长超五成，今年圈地扩张或再加速

编者按：本文来自每日经济新闻，每经记者 陈利，36氪经授权发布。

今年的上市企业年报季，物业服务企业成为镁光灯下的明星。

截至3月31日，40家港股上市物业服务企业中除鑫苑服务外，其余39家均已发布2020年度业绩报告，行业整体呈现出“业绩涨势迅猛”和“年度目标制定激进”两大共性。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，39家已公布业绩的港股物业服务企业，2020年营收平均增长超过50%，其中世茂服务以101.9%的增速领跑整个行业；碧桂园服务、永升生活服务、雅生活、时代邻里等增速均超过60%，仅彩生活一家出现了下滑。

值得注意的是，在业绩增长的同时，物企对规模仍有较高诉求，高业绩计划、加速扩张是被提及最多的关键词。为保障目标的实现，收并购、外拓等成了最有效的方式，尽管这种方式或将影响物企的未来利润率。

业绩增长迅猛

纵观今年物企年报，业绩大幅增长显然已成为行业共性。特别是2020年刚上市的物企，如恒大物业、世茂服务、华润万象生活、金科服务等交出的首份年报数据尤为受关注。

如恒大物业2020年实现营业收入105.09亿元，同比增43.31%；净利润26.47亿元，同比增184.32%；现金余额126.04亿元，同比增1742.69%。世茂服务2020年实现营业收入50.26亿元，同比增长101.9%；归母净利润则达6.93亿元，同比增长80.2%。金科服务2020年营收33.59亿元，同比增长约44.3%；净利润约6.33亿元，同比增长69.1%。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，39家已公布业绩的港股物企，2020年营收增速基本维持在50%以上，其中世茂服务以101.9%的增速，领跑整个行业；碧桂园服务、永升生活服务、雅生活、时代邻里等增速均超过60%。

不过，值得注意的是，在整个行业一片涨幅声中，物业领域最早上市的彩生活却成了其中的唯一的“异类”。2020年，彩生活营收35.96亿元，同比下滑6.4%；毛利12.08亿元，同比下滑10.9%。“我们减少了一些比较低效益的项目，造成了一定的收入下降。”彩生活董事会主席兼首席执行官潘军解释称，“但这一部分收入的下降，也减少了我们的亏损。”

物企业绩的持续向好，也引来资本市场的追捧。中指院数据显示，上周（3月22日~28日）虽然港股整体表现低迷，恒生指数累计下跌2.26%，收于28336.43点，但在港上市的20家物业服务企业股价却出现逆市上涨，平均上涨2.0%。总成交量与前一周相比涨幅明显，中海物业，绿城服务，宋都服务均收获20%以上涨幅。

同样在上周，碧桂园服务也收获了18.7%的涨幅，总市值超越母公司碧桂园，截至今日（4月1日）收盘，其最新市值为2340亿港元。此外，目前市值超过母公司的物企除碧桂园服务外，还有金科服务和绿城服务。

从市值规模来看，目前碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活3家物个市值超过千亿港元，金科服务、融创服务等13家物企跻身百亿港元阵营，其余物企的则在百亿港元以下。

对此，中指研究院中指研究院物业事业部总经理牛晓娟告诉《每日经济新闻》记者，物企市值规模的攀升主要是资本市场对物业行业的认可度进一步提升，随着市场空间的拓展、服务模式的多元化，以及政策的大力支持，资本对于物业行业的热情将进一步增加。但不同公司的估值也出现一定程度的分化，整体来看，目前资本市场偏爱在管规模大、经营业务广泛的物业服务企业。

加大规模扩张

在业绩大幅上涨的同时，2021年物业服务企业的扩张步伐进一步加大，高业绩计划、加速扩张成为今年众多物企业绩会上管理层口中的高频词汇。

以稳坐“第一上市物企”的碧桂园服务以例，2020年营收同比增61.7%至156亿元，其管理层在业绩会上表示，将力求2021年到2025年5年内达成“千亿营收”目标，收入和利润实现年复合增长率50%以上的增长。

对于“5年1000亿”的目标，碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏“非常有信心”。在碧桂园服务的管理层规划中，千亿营收将被拆分成几个子目标，其中基础物管服务会近500亿元，增值服务会有接近300亿元营收，商业和商写将成立独立事业部和子公司营收突破150亿元，另外城市服务也会突破200亿元。

为实现上述目标，碧桂园服务密集进入相关产业链，如完成对环卫行业龙头公司满国及东飞的收购，以及对文津国际保险经纪公司、城市楼宇电梯海报运营商城市纵横的收购。今年2月底，更是以49.64亿元收购蓝光嘉宝服务71.17%股份，开启物业行业大整合时代。

此外，中海物业、雅生活的扩张计划同样惊人。

中海物业行政总裁兼执行董事杨鸥在业绩会上称，中海物业的外拓力度正在加大，在其“十四五”规划中明确提出内生和外拓要达到1比1的战略目标，在管面积规模未来5年复合增长率不低于30%，到“十四五”末预计增长3.7至3.8倍。具体而言，以目前1.82亿平方米的在管面积基数来看，则第三方项目每年新增需要在6400万平方米以上。然而，中海物业在2020年新增超3000万平方米的在管面积中，独立第三方约为704万平方米，关联方输送2386万平方米，内生与外拓约为3:1。

雅生活服务对打造资本平台的渴望更加强烈。“雅生活将保持高速增长，收入规模会增长40%以上，三年翻两番。”雅生活管理层称，希望雅生活市值能到千亿元，并通过对创新产业链的投资，孵化出新的千亿产业平台。

而去年底刚上市的物业服务企业，如恒大物业、金科服务、世茂服务等，对规模同样有着强烈的渴望。恒大物业执行董事兼总经理胡亮在业绩会上表示，“2021年恒大物业在管面积目标要突破6亿平方米，力争成为全球规模最大的物业管理公司。”

金科服务则提出营收“五年十倍”的计划，要做大城市密度，做大西部第一。2021年在管面积将有不少于8000万平方米的增长，2022年和2023年每年的在管面积的增长不低于1亿平方米。未来的规模增长主要来自于母公司交付、外拓和收并购。

高速的增长目标仅靠母公司输血式的供给难以支撑，关键还是收并购和外部拓展。如雅生活服务，未来来自股东的面积增长将占20%~30%，而来自市场拓展的驱动则希望每年合约面积增长60%~70%；2021年，时代邻里仍会坚持以自主拓展为主、收并购为辅的战略，并计划至少有一半的规模增长通过自主拓展获得

中指研究院数据显示，2020年物业行业“跑马圈地”式扩张异常激烈，年内有效并购案例超70宗，并购金额近百亿元。2021年以来，物业收并购进一步加速，如碧桂园服务49.64亿元收购蓝光嘉宝服务、合景悠活以13亿元收购雪松智联80%的股权、恒大物业以15亿元总对价收购宁波雅太酒店物业100%股权、龙湖集团12.73亿元收购亿达物业，这4起收并购总资金已达90.37亿元，已占到去年物业行业并购总金额的90%以上。

时代邻里董事会主席白锡洪在业绩会上表示，当下物业服务行业刚开始进入资本市场，未来无论是具有规模、速度亦或是跨行业的收并购和合作，将成为新常态。

牛晓娟表示，物业服务企业在管面积的扩张以及多种经营业务的拓展自然带来了营收的增长，这主要是由两方面原因造成的。一是整体市场规模的扩大，即全国市场对于物业服务的规模以及服务质量要求不断提升；二是市场集中度的提升，已上市公司基本都是规模较大的物业企业，这些企业扩张的速度通常要快于市场的扩张速度和中小物业企业扩张的速度。

行业毛利率下滑

尽管物业服务企业持续的规模扩张让行业集中度进一步提升，资本市场对整个物业服务行业也十分看好，但受制于第三方收并购标的影响，物企毛利率的下降也是不争的事实。

作为2020年的收并购大户，2020年蓝光嘉宝服务毛利率由36.2%下降至35.7%。其中，物业管理服务毛利率下降1.2%，咨询服务毛利率下降1.1%。对此，蓝光嘉宝服务方面表示，主要是由于收购公司的毛利率相对较低所致。

中海物业2020年毛利率下滑至18.3%，创近5年来最低值。2016年毛利率从20.62%升至24.82%，此后从2017年开始毛利率连年下滑。对此，中海物业将原因归结为直接经营成本增幅高于收益增长速度。

再如世茂服务，去年发起9起收并购及市场拓展动作，在管面积升至1.46亿平方米，其中来自独立第三方的在管面积占比增至64.8%，但整体毛利率较上一年下滑2.3个百分点至31.4%。世茂服务在年报中表示，“对于所收购公司和新承接的项目在收购之初，毛利率水平普遍较低，整合也需要一定时间，从而导致年内毛利率下降。”

就算是全年仅发生一起收并购的保利物业，2020年的毛利率表现也相对逊色，为18.7%，同比下降1.6个百分点。保利物业旗下拥有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务板块，年内除物业管理服务毛利率保持在14.2%外，其余两项业务均出现下滑，非业主增值服务毛利率同比下滑0.2个百分点至20.1%，社区增值服务同比下滑10.4个百分点至30.3%。

但另一方面，部分物业服务企业仍维持了较高的毛利率水平。如绿城服务2020年毛利率为19.0%，较2019年全年的18.0%增加了1个百分点；新城悦服务2020年毛利达到8.8亿元，同比增长约46.8%，毛利率升至30.7%；金科服务2020年毛利同比增加约56.9%至9.97亿元，毛利率同比增加2.4个百分点至29.7%。

牛晓娟向《每日经济新闻》记者分析认为，个别物业服务企业出现了毛利率负增长或毛利润率下降的情况，可能是以下三方面的原因造成的：一是在规模快速扩张的过程中直接成本没有控制好，没有充分实现规模经济效应，导致物业服务成本的增长快于营业收入的增长；二是可能在新业态、新业务拓展的过程中投入过大，暂时无法带来相应的收入，从而拉低了公司整体的毛利水平；三是受到物价上涨、劳动力成本提高的原因，物业公司的成本也水涨船高，但部分物业企业住宅业态占比较高，基础物业服务营收占比较大，同时面对市场价格刚性，因此毛利率有所下降。