北京给“0.5元社区”松绑 物业费市场化再起步

编者按：本文来自经济观察网，作者：陈月芹，36氪经授权转载

北京天通苑小区的一个分区，2020年物业费仅收回40万元，完成4000万元应收总额的1%。

疫情期间，天通苑社区垫付近千万元购买口罩、消毒水和支付物业人员工资，天通苑物业分区经理安旭（化名）用“杯水车薪”来形容收取物业费用对抗疫支出的作用。

从2002年入住，目前天通苑大部分小区物业费仍保持在0.55元水平。物业费低、收缴困难，一直是天通苑物业面临的难题。物业公司多次酝酿通过各种方式来提高物业费，但均因居民反对而作罢。

与天通苑面临同样问题的物业公司并不在少数，很多物业公司因此陷入物业费收缴率低导致物业服务水平低、进而又导致物业费收缴难的恶性循环。

5月1日即将生效的《北京市物业管理条例》（下称“条例”），取消了政府物业费政府指导价，为物业市场定价创造了条件，但解决物业费调价、收缴等难题依然面临重重困难。

一位万科物业区域总经理表示，物业服务包含基础服务和增值服务，在界定好物业费的范畴的前提下，收费低的物业做好该做的服务项目，业主对购买的服务清晰，便不会发生恶性循环。

物业费谁说了算

一位天通苑业主曾在官方平台留言反映，天通苑各个区物业费收取标准不一样，经济适用房物业费只有0.55元，而天通中苑D区物业费则达到了2.96元/平米。

昌平区政府回复称，天通苑区域内有经济适用房和商品房，经济适用房适用政府指导价，商品房执行买卖合同约定。2005年北京出台的2662号文规定，北京市经济适用住房物业费标准统一为0.55元/平方米。

新条例取消了政府指导价，物业服务收费实行市场调价，北京市住建委发布小区物业服务项目清单，明确物业服务内容和标准。物业管理行业协会负责监测物业服务成本和计价规则，供业主和物业公司协商物业费时参考。

“不同时期有不同的标准，不同标准的物业费对应不同的服务。”中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为，物业是有偿服务，但物业管理费具有前置性和固定性。随着人工成本不断提高，物业费的标准有内在提高的趋势，但业主天然地反对提高物业费，物业行业要持续发展，必然面临物业费标准调整问题。

据安旭透露，天通苑经济适用房的物业费至今从未上调过。但服务期间，保安工资从500元涨至3500元，其他各项成本也均翻了7-8倍。按照安旭预算，经济适用房物业费达到0.9元/平方米才不会亏损。

新条例并未让安旭并松口气。他表示，即便实行市场调价，但想要上调物业费，需召开业主大会，征得2/3业主同意，对中小型小区物业费调整有推动作用，对天通苑这类超大型社区影响不大。

安旭透露，天通苑物业每年包括车位费等增值费用收入近百万元，再加上2018年天通苑开发商为物业公司补贴了4000万元，一定程度弥补了物业费亏空。但是开发商输血模式并没有可持续性。

想要解决物业公司难题，还需从根源上入手。多家物业公司负责人表示，新条例施行后，希望物业费调整有统一标准，例如物业费根据CPI指数调整，或出台物业服务内容和收费标准细则，使业主与物业公司权利与义务相统一。

一位住建部人士表示，物业管理费调价机制涉及多个部门，住建部门也建议按照市场机制进行调节，目前最大的难点在于物业收支和上调比例，需经业主大会多数人同意。

我是谁

安旭透露，天通苑有7万户居民，居住人口接近50万，新冠疫情期间，天通社区居委会工作压力较大，进出口设岗检查、社区消杀、物资筹备等工作，主要是由2000余名物业人员完成。

多数物业公司将自身定位为生活服务行业，但依据国民经济分类，物业服务行业属于房地产行业下的一个子类。

物业行业主要为所得税和增值税。2018年7月23日，国务院常务会议上明确了所有企业均可享受研发费用所得税前扣除75%的政策，但房地产行业被排除在外。因物业属于房地产行业，自然无法享受这一政策。

第二个税种是增值税，依据2016年国家税务总局的36号文，关于销售服务无形资产、不动产的注释，物业服务行业被归类为现代服务业中的商务辅助服务业，未归类到生活性服务业。

由于没有被划为生活服务行业，物业公司不能享受国家2019年出台的生活服务业增值税可抵扣金相税额进项税额加计15%的优惠，也不能享受疫情时间国家税务总局以及各个地方针对性的出台的补助措施，对于生活服务业收入可以免征增值税等利好。

3月，河南省发文，试行将物业服务行业、租赁服务业以生活服务业来看待。但由于税务系统实行垂直管理，地方政府无权决定企业税收，所以包括河南、浙江等地推动，最后均不了了之。

在众多物业从业人员看来，将物业管理行业从房地产挪到生活服务类，在税收层面还需要一个漫长过程。

一位Top10房企高管建议，居住小区、社区服务的物业应按照生活类服务业收税，办公楼物业则按商业服务收税。中国物业管理协会会长沈建忠向经济观察网表示，协会已向住建、税务等相关部门反映，但目前没有一个最终的答复。

首华物业管理有限公司董事长李忠测算，如能划归到生活服务类，疫情期间，首华可减少支出5000多万元。

破茧化蝶

近年来，随着城镇化和房地产行业快速发展，新型物业管理行业也经历快速发展阶段，以碧桂园物业、绿城物业等大量行业龙头涌现，截至4月，已有22家来自内地的物业管理公司在香港挂牌上市。4月11日，碧桂园物业的市值已经接近千亿。

兴业证券报告显示，在管面积超5000万平方米的物管公司平均ROE为34%，即使扣除关联交易占比较高的非业主增值后，ROE仍然达到27%，全口径的平均资本回报ROIC 达到37%。

经过疫情演练，物业管理行业在社会治理中的作用显现。物业服务作为市场化、专业化、多元化中的重要力量，实际承担了防控工作和公共服务职责。

招商积余党委副书记、常务副总经理谢水清表示，疫情期间，物业公司做了一些超越了物业合同范围外政府部门的工作，比如物业不让非本小区业主进入社区，实际上物业没有相应的权力。物业公司在疫情期间给隔离业主送菜等都超越了合同约定范畴。

一位参与佛山市物业费指导价定价调研的物业工作人员表示，通过对多家物业公司定价收费调研及业主交流发现，物业费和服务质量之间存在一个“魔咒”。

物业管理费是传统物业服务企业生存的重要部分，但逐年增长的企业用工成本也给物业公司带来压力。由于无法调价或业主拒缴物业费，物业公司服务标准提高不了，物业服务差，又称为业主拒绝涨物业费和拒缴物业费的理由，形成恶性循环。

新条例中强调降低业主委员会设立门槛，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序。相关部门应发布物业服务项目清单、项目成本和计价规则，让业主和物业公司协商物业费时有理有据，业主无理拒缴物业费或被纳入失信名单等，给予双方制度上的约束。

“有钱了，我也想把草整得绿一点，但没有钱也雇不了人。”安旭感慨，物业和业主之间的关系很微妙。新条例出台后，天通苑物业也组织全体管理人员进行学习，并希望新条例之后有更明确的细则，“我们也希望工作好做一点。”

上述万科物业区域经理认为，目前行业对物业费应该包含哪些服务内容，达到怎样的标准，没有清单和标尺，业主和物业的矛盾主要是信息不对称造成的。