10部委发文规范住宅管理 物业股集体飘红

编者按：本文来自“经济观察报”，36氪经授权发布。

1月5日，住建部牵头、中央政法委等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（下称“通知”），涉及基层社会治理、健全业主委员会、提升物管服务水平、推动生活服务业、规范维修资金、强化监督管理等6个方面。

一位参与起草文件的人士透露，从征求意见起草文件，《通知》经过多次修改，再报到各个部门协调，先后历时一年多，“所有部门要达成一致意见才能签署印发，整个过程十分艰难”。

“其实起草过程还涉及到很多部门，需要协调的工作很复杂，最后（我们）按照最大公约数原则列出了主要的部门，有些参与的部门没有体现在文件上。”该人士还透露，未来还将有更大部门牵头的文件出台。

国盛证券研报指出，《通知》推动定价市场化，物业板块将迎来再投资的窗口期。受这一消息影响，1月6日物业股全线飘红。

截至午后收盘，港股上市物业公司有20家股价涨幅超过10%，其中，银城生活服务、中海物业、新城悦、永生服务、世茂服务和保利物业等股票上涨幅度超过20%。

A股市场中，招商积余等物业股涨停，南都物业、新大正等物业相关股票上涨幅度也超过7%。

厘清责任

2020年爆发的新冠肺炎疫情，物业管理服务在基层社区治理等方面起到的作用受到各方关注，这一次《通知》顺应这一形势，对主体责任等相关方面进行规范，要求落实街道属地管理责任，推动城市管理服务下沉。

北京市某区房管局相关负责人表示，居委会、业委会和物业服务企业是社区治理的三驾马车，落实主体责任及各方面的职责，防止扯皮现象发生。“《通知》明确了三方要形成治理合力。”

这一次《通知》还明确，突发公共事件时，街道指导物业服务企业开展应对工作，并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用。

上述北京市某区房管局负责人表示， 2020年面对大规模新冠疫情，最初阶段出现小区防疫消杀等工作分工不清，物业公司承担了很多重担，仅依靠物业费填补难以持续。

“部分街道认为物业公司收了物业费，应该自行解决口罩、消毒水、帐篷等防疫物资。疫情防控究竟是物业公司的工作，还是公共服务，需要厘清。”他提醒，这一次《通知》明确了政府应向物业企业购买服务，而不是补贴。

《通知》的另一个突破是要求推动城市管理服务下沉。按照此前规定，小区管理有两个“不进社区”，一是执法不进社区，二个是水电热气等服务不进社区。大到小区违建，小到居民自来水管道维修，均有物业公司负责。

物业公司没有执法权，无法治理违建；维修管道等又牵涉二次收费。这一次《通知》对物业企业、专营单位、执法部门等个主体权责进行了明确。

市场化定价

物业费一直是整个行业关注的重点。

一位top5物企高管对经济观察网表示，十几年来，作为物业公司主要收入来源的物业费基本没有涨过，但人力、耗材等成本不断上升，物业公司只有不断提效率、降成本，才有可能生存下去。

虽然智慧社区等技术改造能够节约人工方面的成本，但前期设备、设施及后期维护投入同样不菲。从长远来看，能够节约成本，但最终并不能带来收入增加。导致部分中小物业生存更加艰难。

对此，《通知》指出要完善物业服务价格形成机制，提升物业管理服务水平。物业服务价格主要通过市场竞争形成，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定服务价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整。

提倡酬金制计费方式。各部门均有分工：住建部门要公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准；物业行业协会要监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。

引导业主与物业企业通过合同约定物业服务价格调整方式。如果物业费实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住建部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。

国盛证券研报指出，过去，市场担心人力成本持续上涨、物业费价格停滞会影响物业公司的利润，对物业公司利润率的侵蚀，也影响了资本市场对物业的估值。《通知》从政策导向上打开物业费市场化调整通道。

中信证券研报称，《通知》使物业行业融入基层治理，将抬升单盘盈利曲线。

规范公维基金

如何在保障安全的前提下，提高和规范公维资金的存房、使用和增值等方面的水平也是《通知》的重点。

此前，公维基金面使用面临着重重困难，而且管理中也存在诸多问题。《通知》要求建立紧急维修事项清单，符合清单内容的，业主委员会可直接申请使用维修资金，尚未产生业主委员会的，由街道组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。

对于公维基金的存放，《通知》明确采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专户管理银行，控制专户管理银行数量。同时，探索委托专业机构运营维修资金，提高资金收益水平，并将收益分配给业主。

经济观察网了解，此前，北京市公维资金主要存放在光大银行，为了保障资金安全，每一笔资金列支都受到政府相关部门的监管。上海市的公维资金则存放在建设银行和上海银行。

近年，个别城市出现开发商或物业延期存放、挪用公维基金等情况。《通知》强调，要加强维修资金监管，严肃查处侵占挪用资金等违法违规行为；每年披露资金管理和使用情况，接受社会监督。

《通知》要求，新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金；加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度；业主共有部分经营收益用于补充维修资金；逐步实行商品房与已售公房维修资金并轨管理。

上述起草文件的人士介绍，相关部门到多个城市调研，邀请业主代表、街道社区、主管部门、物业企业、行业专家和协会等参与座谈会，希望能听多方的声音。《通知》出台只是完成了阶段性的工作，后续还会有更多细则和规范性文件发布。