粤港澳大湾区规划将至，哪里才是房产涨幅最大爆发地？

编者按：本文来自微信公众号“大胡子说房”（ID：dahuzishuofang），作者：大胡子，36氪经授权转载。

1  三大国家级城市规划之一，粤港澳大湾区价值解析

三大国家级城市规划是哪三大？千年大计雄安新区、改革新起点海南自贸港，还有就是我们今天要讲的粤港澳大湾区。

1.粤港澳大湾区到底是什么？

粤港澳大湾区包括广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州9个广东城市和香港、澳门2个特别行政区。其实就是珠三角城市群的2.0加强版。

好端端的一个珠三角城市为何又叫粤港澳大湾区？因为过去珠三角城市群的发展暴露出2个严重问题：

第一，珠江口东西两岸的经济发展极端不平衡。

东岸的香港，实力不用说了。靠近香港的深圳现在已经超越广州成为广东GDP的大哥。东岸的东莞、惠州，也正快速发展。整体上，珠江口的东岸要比西岸的中山、珠海、肇庆、江门的发展强大不止一点点。

第二，港澳与内地并没有实现真正意义上的经济协同。

在过去，珠三角城市群的经济协同是市场行为、成本倒逼行为。香港产业成本高，就向深圳转移，深圳崛起；深圳经济转型，产业成本高，就向东莞、惠州转移。

但近几年深圳、东莞的产业转移成本也变高，这种落差之下，香港开始变得封闭。深圳的产业也只能在东莞、惠州甚至更远的粤西汕尾转移。

很明显，珠三角城市群出现了瓶颈。

而粤港澳大湾区就是要打破这个瓶颈，于是，粤港澳大湾区规划就上升到了国家发展战略层面！

虽说珠三角发展不平衡。但在过去一样在创造奇迹。在全国1%不到的土地上，不足全国5%的人口，产出全国13%GDP。

有高起点，加上即将出台的“粤港澳大湾区”规划，可以想象大湾区经济发展会有多巨大的提升空间。

2.粤港澳大湾区的功能划分

首先三个最核心的城市：

香港——国际金融中心，为大湾区提供最强大的资金支持并作为整个大湾区的国际接轨窗口；

深圳——科技创新中心，大湾区生产力和竞争力升级的核心引擎，可以说是大湾区的大脑；

广州——环球贸易中心，为大湾区提供贸易的平台，是生产力和资金转换的终端。

其余，佛山、东莞、中山是新型制造业中心；

江门、肇庆可以承接其它城市转移出来的传统制造业；

珠海、澳门两个相邻城市，依托珠海的“海”和澳门的“赌”，成为大湾区旅游休闲中心；

惠州作为深圳的卫星城，除了承接深圳的制造业转移，还承接着深圳外溢的居住需求。

当然，更详细、准确的就要等马上出台的大湾区规划了。

3.粤港澳大湾区的价值分析

大湾区的价值在于哪里呢？或者说，大湾区的野心在哪里？

（1）打造成世界级，甚至是世界第一的湾区

一个非常明显的规律：全球60%的经济总量都集中在入海口地区。

无论是世界著名的旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区，还是国内的粤港澳大湾区、环杭州湾的长三角、环渤海的京津冀，湾区城市群经济已经是全球城市群发展的最重要经济形态。

中国想要在全球竞争中有强大的话语权，就必须打造出一个国际级别的城市群。很明显，这一刻，粤港澳湾区最有资格和能力接此重任。

（2）三大国家级规划之一，且是一带一路的重点区域

雄安新区和海南自贸港，作为创新和改革，摸着石头过河，也许会失败，毕竟只是尝试。

但粤港澳大湾区不一样，这是中国经济增长的超核，坐拥全国最好的经济发展环境，从国家发展层面来看，大湾区规划只许成功不许失败！

同时，粤港澳大湾区还是一带一路的重点区域。是对接“一带一路”建设的重要平台和门户枢纽。去年中国与东南亚地区的贸易额占了与一带一路沿线国家贸易总额的47%，其重要性可见一斑。

（3）是整个中国经济三大区域的增长超核。

京津冀是单核驱动，长三角是双核驱动，而粤港澳大湾区是三核驱动，集中了中国三大“一线城市”！

同时有着“一国两制三关税区”的制度优势：

• 资本主义的香港、澳门将会给大湾区带来最大的经济活力。

• 三大自贸区——前海、南沙、横琴也都坐落在大湾区内。

• 同时拥有深交所与港交所两大证券交易所。

这里不仅会是中国市场经济机制最完善的区域，还是经济最具活力的区域。

2  粤港澳大湾区的发展空间和正在发生的巨变

1.湾区未来发展空间

一个地区能不能发展起来，要看两方面：

一看发展基础，地区本身是否有足以支撑发展的动力；

二看政府是否大力支持。“小渔村”深圳的逆袭就是最好的例子。粤港澳大湾区同样如此，自身内部有发展推动，外有国家助力。

当前的粤港澳湾区在世界湾区中处在一种怎样的地位呢？它是当前世界湾区中面积最大、人口最多，GDP增速最快的湾区。

大湾区的土地面积达5.6万平方公里，长住人口6800万，面积和人口都远超世界三大湾区。

虽然人均GDP却只有东京湾区的一半，旧金山湾区的五分之一。但是我们要看到一点，粤港澳大湾区的经济增速是其它三大湾区的2-3倍。

最大的面积，最多的人口，最快的发展速度，粤港澳大湾区成为世界第一大湾区只是时间问题。

2.湾区发生着怎样的巨变

（1）打造中国最密最便捷的交通网

粤港澳大湾区目前已实现2小时交通圈，不管是高速公路密度和铁路网密度，都已经成为了全国城市群的第一位。

大湾区内有6大机场，广深港高铁已开通广深段，香港段也会在年内开通，很快香港也会正式融入内地高铁网络，粤港澳大湾区“一小时”经济圈即将实现。

2020年前大湾区还将建成深茂、赣深、广汕三大高铁。未来在珠江口将会修建四大跨海大桥。

虎门大桥已经开通，港珠澳大桥、虎门二桥将分别在今明两年内通车，而深中通道则预计在2024年落成。

这4条桥的开通将彻底打破珠江口东西两岸隔阂，东西沟通合作更加密切，经济差距将慢慢缩小。

（2）未来产业迅猛发展

如果说“科技是第一生产力”，那么高新技术产业就代表了未来的生产力和竞争力。

前一阵子美国禁向中兴出售任何电子技术或通讯元件就反映一个现实：

中国在很多关键技术节点上依然受制于人，国与国的竞争，终究还是靠硬实力！

而粤港澳大湾区就以深圳为核心聚集了大量的未来产业，如：

• 华为的人工智能芯片

• 华大基因的基因健康产业

• 大疆的无人机

• 腾讯的无人驾驶汽车

• 比亚迪的新能源汽车

这些代表未来、创造出绝大财富的公司都扎堆在深圳，深圳的房价能不高吗？

（3）产业内部合作及转移

粤港澳大湾区的意义，就在于区域内的城市协作，每个城市的功能特色都不一样，这是产业合作的基础。香港可以提供资金，深圳进行研发，东莞中山负责生产，广州提供贸易平台等等。

除了功能互补，大湾区正在发生的很大变化就是产业转移。

湾区内第一梯队城市会集中资源和精力发展金融服务、科技研发等高附加值的行业。低附加值的生产制造产业会向第二三梯度城市转移。

比如香港的部分低端产业转移到大湾区内陆城市，深圳的部分产业如华为数据中心、万科研究院转移到东莞，广州、佛山的传统制造业转移到肇庆等等。

是的，粤港湾大湾区正在飞速发展，但绝不是平均发展，在粤港澳大湾区规划出台之际，要投资粤港澳大湾区，就必须找到最有价值的城市和片区！

3 粤港澳大湾区最值得投资的城市和片区

粤港澳大湾区有11个城市，但尖子生只有3个：广州、深圳、香港，谁成绩最好，有资格成为班长？

1. 可以从城市最重要的三个维度来分析：

（1）从功能来看

三个城市的功能定位都不一样：广州负责贸易，香港负责金融，深圳负责科创。谁最重要？很简单，就看谁最不容易被替代。

没了广州，商品会不会卖不出呢？不会，换个城市，贸易量可能会减少，但依然有成交。

没了香港，会不会大湾区就没资金发展，或者企业上不了市？也不至于，深交所也可以上市，也可以融资。

但没了深圳，谁能替代它进行创新研发？没有！其它城市想替代也没这个水平。

在粤港澳大湾区这个经济体系中，深圳是最核心的发展引擎，缺谁都可以，唯独缺不了深圳。

（2）从经济来看

2017年深圳、香港、广州的GDP分别是2.2万亿、2.18万亿、2.15万亿，深圳经济体量第一。

虽然总量优势不大，但GDP增速拉开得很明显，深圳保持8.8%的经济高增，而广州是7%，香港只有3.7%。

人家不仅成绩比你好，还比你进步得块，你说你怎么追？

更直观的就看500强企业的分布：深圳7家、香港5家、广州2家。

毫无疑问，虽然香港金融更强，广州是省会，但论经济实力和经济发展，深圳才是NO.1。

（3）从人口增长来看

人口是一个城市发展最重要的因素，这也正是最近能些二线城市拼命抢人的根本原因。

2017年，深圳人口增速达4.6%，远超广州和香港的3.24%和1%。而从绝对值来看，深圳一年就增长了55万人，广州增长45万人，香港仅增长7万人。

城市定位、经济发展和人口增长，不管从哪个维度来看，深圳比广州和香港都要强，无疑是大湾区中城市价值最高的城市。

作为一个“新生”的城市，短短40年就在经济上超越了广州香港，还一直保持惊人的进步速度，这就是它最大的价值所在。

对深圳周边的城市来说也是发展的绝佳机会。道理很简单——“一人得道，鸡犬升天”。

2、围绕这个最核心城市，有哪些城市也同样非常具有投资潜力

（1）东莞

深圳有两个最亲近的小伙伴，第一个就是东莞。

东莞紧挨深圳北部，整体的房价是1.9万/平，外地人购房首套只需1年社保，本科学历只需半年，二套需2年社保。

东莞很大的一个价值就是离深圳近。

东莞的经济重镇长安镇，紧挨深圳宝安，与深圳11号线终点站最短距离仅500米，而且这里还规划修建一条3号地铁支线与深圳地铁接驳。

东莞的凤岗镇更是直接深入深圳腹地，最近的地方离深圳正在修建的10号地铁线，直线距离在2公里之内。

加上东莞本身经济就不差，2017年全年GDP达到7500亿，排在广东第4。作为一个制造业强市，世界上每5部智能手机就有1部就来自东莞。

因为紧挨深圳，更是深圳产业转移的首选。

华为就将终端总部和数据中心搬至东莞松山湖。所以松山湖现在成为了东莞产业最好的片区。但它并不是离深圳最近的区域。

在东莞投资买房，最有价值的究竟是离深圳最近的凤岗、塘厦、长安？还是当前产业未来发展最好的松山湖，或者是靠近南沙自贸区、而且是东莞GDP第一大镇虎门呢？

（2）惠州

除了东莞，另一个紧挨着深圳的小伙伴就是惠州。

惠州紧挨深圳龙岗坪山，而龙岗坪山又是当前深圳投资1.4万亿大力发展的东进战略的风暴中心！

这一刻，与惠阳一路之隔的深圳坪山房价都已经达到4万多/平，而另一边的惠州惠阳区房价才1.4万/平左右。

环深3个城市东莞、惠州和中山，惠州不仅房价最低，而且还是唯一一个不限购的城市。

在广东，惠州经济实力排第五，仅弱于深圳、广州、佛山和东莞。惠州和深圳之间已经有高铁连接，从惠阳南站坐高铁，到深圳北站只需20多分钟。

深惠地铁的连接也是重点，深圳14号线终点站沙田不到1公里外就是惠阳边界，而且深圳到惠阳的延长线也已规划好，建成后从惠阳到深圳福田只需40分钟。

未来还有16号线从深圳龙岗直达大亚湾。而大亚湾不仅是惠州的高新经济技术开发区，拥有着惠州独一无二的核心产业。同时，还拥有着一片难得的海湾，是广东省乃至全国的旅游圣地。

目前深圳正在推行“东进策略”，正在加大对深圳东部的规划发展，但是一线之隔的惠阳虽然受到辐射，但并没有出现价格暴涨，因为惠州目前实施严格的限价，政府不让你备高价你就不能卖高价。

但惠阳和大亚湾都不处于惠州的市中心，只是惠州最靠近深圳的两个区而已。

这种情况下，投资惠州究竟是要选择城市中心的惠城区呢，还是选择紧挨深圳的惠阳呢，或者是选择惠州旅居养老题材的沿海区域呢？

（3）中山

环深的3个城市中，最后一个是中山。

中山位于深圳西部，因为被珠江出口隔开，只能与深圳宝安区隔海相望。但是一条深中通道或将改变它的命运。

深中通道开通后，深圳宝安到中山南朗镇的路程将缩减到20多公里，可以说是与深圳房价最贵的前海区域只是一桥之隔！

相比深中通道的直接连接处深圳区域的宝安西乡6/7万的房价，中山整体房价大约在1.4万/平。如此大的价差，再加上外地人购房只需半年社保，所以这里成为很多深圳人购房的选择。

中山也是以制造业为核心的城市，经济上排全广东第6。北有广州南沙自贸区，东有深圳前海自贸区，南有珠海横琴自贸区。

当然，真正让大家尤其是让深圳人投资中山，还是因为深中通道。

而深中通道最直接连接的中山区域——翠亨新区，目前还是一片不毛之地，产业发展十分薄弱。预计深中通道到2024年才会通车，6年的等待期，这样的中山值得投资吗？

翠亨新区是投资洼地还是坑？发展成熟，配套完善的中山市中心会不会是更好的投资选择？

4

环深的3个城市东莞、惠州、中山各有各的价值，做投资必然要挑选出最好的城市、最有价值的片区。

这样才能让房价以最快速度和最安全地跟着整个大势向上涨。