这个18线小县城，房价比肩北上广，秒杀江浙粤

本文来自微信公众号 “华商韬略”（ID：hstl8888），作者：张静波 ，36氪经授权发布。

全国房价最贵的县，在哪里？

既不在江浙沪，也不在北上广，而是这个10年前还是国家级贫困县的小县城。

不久前，第一财经记者根据中国房价行情网数据，整理出一份全国房价过万的县城名单。

根据这份名单，全国共有103个县（包括县级市）房价过万。其中，浙江以46个高居榜首；江苏也有17个，位列次席。

但，榜单第一名，也就是全国房价最贵的县，并不在浙江，也不在江苏，而是：海南陵水县！

陵水的房价有多贵呢？每平方米3.4万元！比第二名的浙江义乌，也就是那个蜚声世界的小商品批发市场所在地，足足贵了1万元。

这个价格，比很多新一线城市还要高，甚至可比肩北上广深的某些区域。

陵水，对很多人来讲，是个有点陌生的名字。但这里发生过的两件大事，却与我们每个中国人息息相关。

2001年4月1日，英雄飞行员王伟驾驶歼8II战机，与侵入我国领空的美军侦察机相撞，壮烈牺牲。

这一被网友称为新中国“四大恨”之一的南海撞机事件，就发生在陵水海域。事后，美军侦察机还迫降在了陵水机场。

更早前的1968年，“杂交水稻之父”袁隆平，为了寻找“野败”，来到海南。他在海南的第一个落脚点，就在陵水。

两年后，袁隆平团队在离陵水不远处的三亚南红农场，找到了“野败”，育成了世界上第一株杂交水稻。

陵水的房价贵，当然与这两件事无关，而主要因为它毗邻三亚，与后者一样，拥有全中国最稀缺的热带海滩。

这里没有义乌的小商品、永康的五金、瑞安的汽配，但仅凭一抹海滩，就让14亿人为之疯狂。

是他们，一起推动了陵水房价的飙升。

十年前，陵水的房价也就1万出头，这还是国际旅游岛政策颁布后，已经涨过一轮后的价格。如今，3万多的均价，更让不少新一线城市汗颜。

与内地普通小县城每平米四五千元的房价相比，更是悬殊近10倍！

关于陵水，最为魔幻的事情或许是，仅仅十年前，这里还是全国唯一的一个沿海国家级贫困县。

翻看当年有关陵水的新闻，一多半都跟扶贫相关。甚至，最近一两年，扶贫也依旧是陵水的一项重要工作。

事实上，陵水直到2011年，才摘掉了国家级贫困县的帽子。

陵水只是海南的一个缩影。数十年来，这个曾经中国最大的经济特区，一直在穷与富两种身份之间转换，充满了魔幻色彩。

昂贵的房价、尴尬的GDP，一直是陵水，乃至海南的现实写照。

最典型的三亚，单价五六万的房子比比皆是。海棠湾的别墅，动辄几千万，不比北上深逊色。

整个海南的房子，也都不便宜。

全国县域房价TOP20，海南独占3席，并且霸占了第一（陵水）、第三名（万宁）。相比之下，全国经济最强省的广东，无一入选。

如果房价是衡量财富的唯一指标，那么海南毋庸置疑是全国最富有的省之一。

此外，海南还是全国五星级宾馆和高尔夫球场最多的地方之一，也是全国富豪密度最高的省份之一。

中国的富人们，冬天都喜欢到海南，尤其三亚“猫冬”。用某地产商的话来讲，这里的房地产面向的是整个中国市场。

但这些光鲜、奢华的外在，难掩当地尴尬的GDP。

截至2020年，海南GDP仅5500亿元，全国倒数第四。排在它后面的，只有宁夏、青海和西藏。西北的甘肃，都在它前面。

如果将它打包成一座城市，它的GDP甚至排不进全国TOP40，比许多三线城市，比如山东潍坊、江苏盐城都要低。

最极端的例子，就来自陵水。

这个全国房价最贵的小县城，2020年GDP只有195亿元，仅为义乌（房价排名第二）的13%。

人均可支配年收入，陵水更只有23000元，月均不足2000元，与义乌相差悬殊。

陵水的情况，某种程度上代表了海南的全貌，以致某乎上有人这样调侃海南：一个简称都是琼（qiong）的省，工资看齐十八线小县城，物价看齐全国一线大城市。

更尴尬的是，就连这点GDP，很大程度上也是房地产贡献的。

数据显示，2018年海南房地产开发投资占GDP的比重为35%，远高于其他省市，三亚更高达67%。

也就是说，剔除房地产，海南会更“qiong“。

2011年，作为沿海地区唯一国家级贫困县的陵水，就因为热衷于规划建设高尔夫球场，被新华网点名批评。

海南也并非没有“挣扎”过。

1988年，海南刚成立特区时，曾有过一个宏伟的工业梦想。

当年定稿的《海南经济发展战略》中，就明确指出海南发展的总目标是：“建立以工业为主导，工农贸旅并举，三次产业协调发展的经济体系。”

随后批准设立的洋浦经济开发区，在当年更是与上海浦东齐头并进的“双头雁”。

但彼时的海南，农业占比高达50%，没有多少工业积累，想引进外资承包开发，又被打上“卖国”标签。一再“拖延”下，迎头撞上了1992年的房地产泡沫。

最疯狂时，人口不到700万的海南岛，拥挤着2万多家房地产公司，平均不到350人就有一家。

许多成名的企业家，当年都有过去海南炒房的经历。

是泡沫，就总有被刺破的一天。1993年6月，随着国家宏观调控，无数人倾家荡产，也在海南留下一堆坏账、烂尾楼和空置房。

据统计，当时海南积压的房地产，占到全国的1/10。

泡沫破灭后，许多资金从海南撤走，部分流向了上海浦东。遭受冲击的海南经济，则在相当长时间内一蹶不振。

甚至，时至今日，这种影响依旧没有完全消退。

最直接的体现就是，海南的实体经济，无论产业还是企业，没几个拿得出手的。

在A股，来自海南的上市公司只有34家，还没有深圳一座城市的零头多。各大企业家评选和排行榜上，也鲜有海南企业家的身影，以致有媒体惊呼：

海南没有企业家！

海南真的没有企业家吗？其实也有，只不过，当地企业家也都很有特色、很极端。

比如，曾被视为“神话”的海航，在全球疯狂“买买买”之后，陷入了破产重组。

又比如，海南上市公司、原本是生猪养殖龙头企业而且是老牌企业的罗牛山。

去年，几乎所有养猪企业都赚得盆满钵满，但前几年又搞房地产又做赛马梦，极大地削弱了主业的罗牛山只能跟着喝点汤。

今年，眼红去年养猪暴利的罗牛山，喊出回归主业的口号，逆势加仓养猪，却迎头撞上了猪肉价格狂跌。

2010年以后国际旅游岛的开发，让海南旅游业得到快速发展。

很多人也一度认为，以旅游业著称的美国夏威夷，或者更能代表海南的未来。

作为美国乃至全世界人民的度假胜地，夏威夷有着和海南岛一样的热带海滩。每年，有超过600万游客到访这里。

其中，很多人留了下来，并在这里安居乐业。

日本人尤其喜欢夏威夷，最高峰时，日本裔一度占到夏威夷总人口的40%以上。

在全世界人民的推动下，夏威夷的房价一路飙升。2021年的最新数据显示，夏威夷的房价中位数为61万美元，高居美国各州榜首。

除此之外，这里的物价也高得令人咂舌。

但同时，它的GDP在全美却排名倒数，家庭年收入中位数也只排在全美第26位。

由此带来的是，高昂的生活成本。

美国个人理财网站曾计算了全美50个州的生活成本，并与其中位数收入进行对比，结果发现，夏威夷是美国生活成本最高的州。

如今海南，也的确像夏威夷。但现在，国家和海南自身，都并不希望它成为夏威夷。

于是，有了海南自贸港。

在自贸港的带动下，海南正抓住新一轮产业发展机遇追赶失去的时光。

比如，正在兴建的三亚崖州湾科技城，就吸引了来自全球2000多家科技企业，包括先正达、德国科沃施、荷兰科因等种业巨头。

但海南真正要发展起来，恐怕还得戒掉类似靠房地产赚轻松钱的瘾，要多些远大目标和奋斗精神。

海南当然也深深地明白这一点，因而一直在加强房地产的调控和监管。

但陵水房价全国县城第一，说明海南要摆脱房地产的魔咒，并不是那么容易。

网上，经常有人探讨，海南拥有得天独厚的条件，包括东北没有的气候、河北人羡慕的政策，为何一直发展不起来？

答案众说纷纭。

但一个重要的原因，或许就藏在问题里：它的先天条件太好了！在严厉调控下，房价还能这么涨，就是个例证。

如果没有大目标，小富即安就能过，何必再吃苦去做其他事。

海南的目标可以有多大呢？

当年，总设计师曾讲，海南省和台湾省面积差不多，“好好发展起来，是很了不起的”。

而台湾省，2020年的GDP是4.58万亿，是海南的9倍。

虽然两省的情况不一样，没有太多可比性，但面向未来，海南应该是有潜力和优势的。

不但自身有自贸港，而且可以更好地受惠于国家经济的崛起，海南有理由让实力配得上房价，而不是把房价当实力。