潘石屹先卖资产再卖公司？SOHO中国营收曾远超融创 踏错周期掉队

编者按：本文来自微信公众号“雷达财经”（ID：leidacj），作者 长帆 编辑 深海；36氪经授权发布。

3月10日上午，soho中国出现罕见大涨，至上午十一时十二分，报每股4.1港元，上涨37.58%，最新市值213.18亿港元。随后，SOHO中国发布紧急停牌公告，称停牌系因准备发布相关内幕消息。

公司将要发布的内幕消息是啥?3月10日，有消息称，黑石集团正与SOHO中国就私有化进行谈判，交易价值40亿美元。黑石提出的私有化报价为每股6港元，这较SOHO中国3月10日2.93港元/股的开盘价高过一倍。

在SOHO中国股权结构中，潘石屹和张欣夫妇共同持有63.93%股份，为第一大股东。

雷达财经注意到，SOHO曾一度辉煌，其在2003年，纳税曾高居地产行业第二，掌门人潘石屹和任志强、王石等，是最早一批的房地产大佬。2010年营收接近融创三倍。

然而，潘石屹和其妻子张欣错判地产行业周期，将SOHO中国转型成办公租赁公司，导致SOHO中国逐渐掉队。公司营业收入从2012年的153.05亿元，缩水至2018年的20.89亿元。

此外，SOHO中国还开启“卖卖卖”模式。据不完全统计，2012年至今，该公司已出售多笔资产，总金额达数百亿元。与此同时，潘石屹一家在海外大手笔购买资产。

潘石屹真要跑了？

2003年纳税位居地产行业第二

潘石屹的第一桶金来自海南。

1987年，潘石屹从管道局经济改革研究室辞职下海，先到深圳，再到海南。1990年，潘石屹同冯仑、王功权、张民耕在海南省合伙成立了海南农业高科技联合开发总公司（万通前身）。

1992年8月，潘石屹在海南靠炒房、炒地挣到了自己的第一个100万。

1993年第一次宏观调控来临时，潘石屹从海南全身而退，杀奔北京。

为何潘石屹判断如此精准？一个广为流传的版本是，潘石屹用五斤橘子的代价，看到了海口规划局一份内部材料。海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，而当时北京的人均面积才不过7平方米。潘石屹认为这是一个巨大的泡沫，最终及时撤退。

潘石屹执掌北京万通期间，开发了北京万通新世界广场、中国国际航空公司大厦、北京万通理想世界等一系列项目，积累起了产品口碑。

1994年，潘石屹遇到了妻子张欣。 张欣毕业于剑桥，先后在美国高盛等投行工作，见识很广。潘石屹说，自己见到张欣的第一面，就惊艳了，并不仅是外表，更重要的是张欣的谈吐和见识，那是他第一次觉得自己是个土鳖。

在张欣的记忆中，潘石屹给她的第一印象就是个土包子，但最终被潘石屹的理想所吸引。

初步认识后，潘石屹开始试图单独约会张欣，不到一个月，两人就确立了恋爱关系，4天后闪婚。

1995年，潘石屹和张欣共同创建了SOHO中国的前身——北京红石实业有限公司，万通六君子散作满天星。

早期，SOHO中国发展迅猛，夺得北京、上海多个优质地块。

1999年底，署名作者为潘石屹、张欣的长篇文章《SOHO现代城.居家办公.酷.com》出现在诸多媒体上，SOHO的概念正式提出。

所谓SOHO，是英文Small Office home Office的缩写，意为 “居家办公”。前述文章中，潘石屹、张欣提出，在中国还没有出现真正的SOHO，他们决定建设“SOHO现代城”，打造居家办公场所，实现一套房子当两套房子用。

长篇文章发布后，SOHO现代城开盘大火，出现日销售额过亿，不到一个月，认购量达到十之七八，客户甚至在夜间排队。

据国家地税局公布数字，2003年SOHO中国公司纳税 1.778亿元人民币，位居地产行业第二。

值得一提的是，国家税务总局计划统计司和中国税务杂志社联合发布了2004年度纳税百强排行榜，北京金源鸿大房地产有限公司以3.96亿元的纳税额位列第一。潘石屹为此向媒体大叫冤屈，称国家税务总局漏了SOHO中国近一个亿纳税额，SOHO中国应在房地产行业纳税排名第一。

2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。

上市首日，张欣说要五年内冲千亿超万科，一时风头无两。

2010年营收接近融创三倍

上市后，SOHO中国发展势头依然迅猛。

2008年7月，“三里屯SOHO”项目开盘当日销售额达41亿元，创下了当时中国房地产的单日成交纪录。

2009年，SOHO中国营收规模达到75.29亿元，彼时，中国恒大营收57.31亿元，融创中国营收47.96亿元。

2010年，SOHO中国的营业收入达到184.23亿元，融创营收66.6亿元，SOHO中国营收接近融创三倍。

2012年，SOHO中国向“包租公”方向转型。潘石屹对外高调宣称：“自持物业更好。”

2015年1月，SOHO中国推出移动办公项目SOHO3Q，将写字楼短租出去，预订、选位、支付等各个环节都在网上完成，用户只需带着手机和电脑来工作。该年，SOHO3Q在北京和上海建成了11个中心，有一万多个座位投入使用。

然而，随着互联网寒冬到来，办公租赁遇冷，SOHO中国的工位，出现不少空置。

SOHO中国的租金回报率并不符合预期。潘石屹在一次论坛上曾公开表示，在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，而SOHO中国的银行贷款利息是4.4%，租金回报率低于银行贷款利息。

有自媒体曾解读，SOHO中国旗下的部分物业风水不好。2018年11月11日，一家主打风水的自媒体发文称，四大风水大忌同时出现在望京SOHO，此地仅适合企业初期发展，一旦到了需要稳定的中后期，定会遭遇挫败，并举出入驻其中的陌陌、熊猫TV、A站、小蓝单车等企业为例。

2018年12月，望京SOHO起诉了“神棍局”。

转型后，SOHO中国营收剧烈下滑，从2012年的155.44亿元降至2018年的20.89亿元。

而同期，房地产企业普遍加杠杆。2018年，第一梯队的碧桂园、中国恒大、万科的营收规模，均已经破千亿。

国内甩卖海外“买买买”

与营收缩水相伴随的是甩卖资产。

2014年初，SOHO中国作价52.3亿元向金融街（000402.SZ）出售两项资产，海伦广场16.8万平方米、静安广场7.6万平方米物业。

同年9月，SOHO中国向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业，作价30.5亿元。

2015年9月，SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50％的权益。

2016年7月，SOHO中国以32.2亿元的对价，出售位于上海的SOHO世纪广场。

2017年，SOHO中国以35.73亿元将虹口SOHO整体出售；同年，SOHO中国又将凌空SOHO的剩余物业面积，以85.8亿元出售。

2019年9月， SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

2019年11月时，SOHO中国考虑出售中国内地的大部分投资房地产组合，包括在北京及上海的8个办公大楼，总价值约80亿美元。

而在国内大手笔甩卖时，潘石屹一家选择在国外“买买买”，2011年，潘石屹通过投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，投资额约5到7亿美元；2012年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权；2013年年初，张欣通过家族信托与巴西财团共同以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权。

潘石屹之子潘瑞在英国当地成立了EREC Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。

外界曾质疑潘石屹跑路，潘石屹对此曾做出回应，称一切都是谣言，自己还是中国国籍“跑不了”。

潘石屹和张欣到底在下什么棋？或许还需要时间去揭晓。