上海楼市“异动”和19大城市群崛起：房价还会怎么走？

编者按：本文来自微信公众号「90度地产」（ID：dc90du），作者：李敏，36氪经授权转载。

8月，上海因为大尺度的抢人政策以及下调首套房利率乌龙站在媒体聚光灯下。

当前，以北京、上海为代表的中国一线城市目前正处在一个关键的时期：一方面高房价和教育资源短缺等大城市病正吓退迷茫的年轻人，另一方面，一批二线城市崛起正成为人口流动的全新选择。

年轻人是城市发展潜力最大的“新动能”，为崛起中的中国新生城市群带来了最值得期待的市场要素。在这一背景下，上海抢人的焦灼，显然并非来自于站在它身侧的其它一线城市。

引人深思的是，中国的城市群建设在未来几年将继续提速，但在提前透支了房价增长后，二线楼市、乃至三四线楼市还会继续蒙眼狂奔吗？而在二线楼市调控收紧、三四线楼市需求透支的环境下，一线城市的不安分能否形成一股新的力量？

近日，上海市高校毕业生就业工作联席会议制定并公布办法，第一次提出以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户的绿色通道政策。对于北大、清华这两大高校应届毕业生而言，上海户口一下子变得唾手可得。

几乎与大尺度落户政策同时传出的，是另一则更能牵动年轻购房群体神经的消息：8月9日，有媒体报道称，中国工商银行和中国农业银行调整了上海首套房利率折扣，从95折降至9折，而二套房利率维持基准利率上浮10%不变，向首次购房者释放利好。不过几个小时之后，上述两家银行纷纷辟谣称利率并没有下浮。

纵观中国十几年的房地产调控史，这样的政策试探早已成了“套路”。是真是假已不再重要，重要的，是楼市中的不安分情绪已在暗中如野草疯长。要知道，全国的首套房贷利率截止7月已连续19个月上涨，全国首套房贷款平均利率在今年7月为5.67%，同比上升13.63%。

毕竟，银根已经松动。日前召开的政治局会议已经提出，坚持实施稳健的货币政策，把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。中央关于货币政策的基调，已经从“保持流动性合理稳定”变为“保持流动性合理充裕”。

但以上海为代表的一线城市房价似乎已经被“关进笼子”。按照国家统计局发布的2018年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据，从同比看，70个大中城市中，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平，二手住宅销售价格由上月下降转为上涨0.1%。

相比北上广深而言，二线城市房价仍然高亢。数据显示，31个二线城市在6月新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.3%和4.6%，涨幅比上月分别扩大0.9和0.2个百分点。

这或许意味着，一线楼市已经成功地用时间换来了空间，上海这样的“不安分”也就有了合理的解释。

劲敌崛起，年轻人已离开北上广深

在北京正式启动首批积分落户申报工作四个月后，上海落户政策对于北大、清华应届生大开绿灯，被媒体认为上海此次发起抢人大战是在挖北京的“墙角”。

不过，如果仅仅将这次抢人举动理解为京沪之争，就小觑了这场从年初就席卷全国的抢人大战的真正意义所在。

因为，这已经并非是北京、上海这两大超级城市之间争夺，而是以北上广深为代表的传统一线城市、面对着以杭州、成都、武汉等为代表的二线城市强势崛起带来的人口流动、资源要素的重新分配。

“北上广深”不再是通往梦想的独木桥。根据麦可思研究院发布的《2018年中国大学生就业报告》，本科毕业生在“北上广深”就业的比例从2013届的28.2%下降到2017届的22.3%。除了应届毕业生之外，毕业半年后曾在“北上广深”就业的本科生在三年后离开的比例从2012届的13.7%上升到了2014届的21.7%。

二线城市从去年掀起的一波抢人大战，为北京、上海常住人口出现的负增长提供了一个别样的观察视角：自去年年中开始，包括武汉、南京、杭州、成都、西安、长沙、青岛等在内的多个“准一线”城市相继推出人才新政。

人口的强势涌入，最明显的一个风向标就是当地楼市的变化。以西安为例，自2017年3月实施户籍新政至今，落户人口已超75万，根据国家统计局数据显示，2018年1月-5月西安房价环比全部上涨，其中，4、5月份环比涨幅均达到1.6%。被业内认为是“已经透支了未来五年的涨幅”。

难以忽视的是，在今年下半年，随着宽松政策释放出来资金流动性，基建、棚户区项目等将获得相对宽松的资金支持。而无论是基建提速、还是资金流向高端制造业，都会在无形中刺激消费，从而间接给楼市带来利好。

不过，二线城市的蒙眼狂奔似乎已经，政策补漏成为他们上半年调控的主题词。据中原地产统计，2018年1-7月份，楼市调控次数高达260次。刚刚过去的7月份，更是发布了超过70次调控。

城市群重构，房价能不能先行？

在中国经济转型升级步伐不断提速进程中，人才作为开拓生产力的关键要素地位随之凸显。对于北上广深一线城市来说，这场与二线城市之间的人力资源争夺战才刚刚拉开帷幕。

过去十五年间，中国的城镇化率从2003年的40.5%上升为2017年的58.5%。城镇化率不断提升、人口持续涌入城市带来的住房需求成为支撑我国房地产市场节节高升的关键要素。

同时，中国的造城运动正在打破城市之间的诸多边界。2016年5月，国务院提出将在“十三五”期间建设19个城市群，其中就包括京津冀、长三角、珠三角世界级城市群等等，意在形成更多支撑区域发展的增长极。

而从目前的19大城市群规划来看，在中国批量生产巨城过程中，依旧会继续吸纳新生力量涌入城市。有机构预测称，到2030年2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群，约60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。

仅以城市群建设规划来看，中国房地产市场的人口红利期还远未结束。

此前的2015年，包括北上广深在内的中国楼市处于一个令后人错愕的低点。整个2015年,中国房地产市场销售面积、销售额、开发投资等多项主要指标出现同比增速回落。以当年的全国房地产开发投资增速为例，达到了1%的低点。尽管在当年3·30政策强刺激下，全国性的楼市回暖也一直不曾出现。

巧合的是，与2016年19个城市群建设信号几乎同时喷薄而出的是一波延续至今的二线楼市热潮。从当年春天开始，一线楼市的需求大量涌入周边的二线城市，南京、苏州、厦门、合肥房价以凶猛的涨势领跑全国, 连续数月房价领涨、地王频出，令城中乃至周边购房客为之疯狂。

引人深思的是，中国的城市群建设在未来几年将继续提速，但在提前透支了房价增长后，二线楼市、乃至三四线楼市还会继续蒙眼狂奔吗？