楼市“投机”这股歪风，可能只能刮6个月了！

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

最近一段时间，深圳楼市被刷屏了。

疯狂的深圳楼市，成为很多人的套利工具，而那些没有参与到这场游戏中的人，正在被无情的抛弃。

现实财富分化的残酷性，远超我们的想象。

但这场财富的饕殄盛宴，离宴席结束的时间，可能只剩6个月了。

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先来看下深圳楼市最近的这个超级大热点。

11月25日，深圳华润城润玺开盘，遭到近万人哄抢。

本次推出了1171套房源，建面约100/125/175/200平方米不等，单价范围是在12-14.4万/平米，均价约13.2万/平米。

每套最低价格约1184万，最高价格是2984万元，换句话说，这个项目的每一套房子，最便宜的都超过千万。

但是润玺的二手房价格达到了18万元/平米，一二手倒挂达到了5万每平，如果抢到了100平，即赚500万，如果是200平的房子，直接爆赚1000万。

双色球一等奖的中奖概率是17721088分之一，而且还要缴纳20%的个人偶然所得税，但是如果买了润玺，妥妥的500万直接进账。

最关键的，1/10的中奖率，足够点燃整个深圳市场。

而且，通过代持等方式，只要你能拿出300万每个号的认筹金，理论上可以拿到无数个认筹号。

我有个朋友老王，通过各种方式筹资3000万拿了10个号参与摇号，摇中2个号，给我打电话时用一种近乎歇斯底里的方式说

“财爷，今天我净赚1000万，感觉人生到达了巅峰”。

润玺的开盘现场，妥妥的就是大型“双色球中奖市场”，有钱的出钱，没钱的出房票，最后大家用一种协议的方式按比例分钱。

摇号成功，意味着少奋斗几十年，换做谁都得拼命。

而因为限价过高导致的万人摇，在当下无数个城市轮番上演。

比如杭州，南京，苏州等，都出现了这样的场面。

而原本限价政策的出发点是，限制新房价格，来压低二手房价，现在反而成为人们套利赚钱的工具。

二手房没压下来，新房反而被疯抢，在一二手价格双轨的情况下，这其实是一种必然。

但是，也别太担心，这样魔幻的场景，存续期应该只剩半年时间了。

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就在前几天，新华社直接发文批评了深圳的打新潮。

语句犀利，抑扬顿挫。

打新这样原先的股市术语，就这样赤裸裸的被套在了中国楼市上，因为本质都是一样的，都是为了最高程度的逐利。

针对目前一二手倒挂出现的“双轨套利”现象，官媒直接给出了一些解决方案和措施：

提出长期住房保障计划，停止商务公寓审批，推进低价公共住房建设；

更关注住房流向，加强对持有环节的调控，比如增加税费；

建立科学的房地产税制度；

通过市场化的手段抑制投资投机行为。

讽刺的是，在官媒发声当天，深圳的尖岗山壹号和领航城新盘日光。

所以，光是喊口号其实是没有用的，舆论的压力根本就无法压制投机者对于限价新房的追逐。

接下来的楼市调控政策，特别是对于新房市场的调控，在一些热点城市，借着这次新华社的喊话，很可能在接下来3-6个月的时间内，会陆续出台一些政策。

我们提前做一些预判。

1、新房限价不会取消，但很可能会提高门槛。

打新热的狂躁，本质上是价格双轨制的原因，之所以会产生这么强烈的购房需求，是因为所有人都达成了一种共识的预期：

这个房子买了立即能赚大钱。

所以很多人也都在呼吁，说是要取消新房的限价，华润四之所以网红，主要是因为有5万价差，二手卖18万/平，新房卖13万/平，所以才会被人疯抢。

如果新房卖17万你试试？肯定没这么多人。

要想抑制“新房热”，最好的办法，就是让新房定价回归市场。

但是，取消新房限价这事，是不可能发生的，因为限制新房的价格，已经成为了地方ZF稳定房价的最高能武器。

而且，由于统计局针对重点70个城市的房价监测中，每月的新房价格指数是很重要的一环，地方ZF是可以通过行政手段进行一定范围内干预的。

所以，为了稳定房价，新房价格涨幅必须可控，但想要全面取消限价，这个完全不可能。

新房限价的门槛会逐步提高，从而缩小市场价差，降低市场热度。

2、对于代持的打击，很可能会加大。

很多人都说，这次华润四打新中，有一半以上都是代持。

我觉得，大家还是低估了代持的威力，深圳哪有这么多的有钱人。

这次华润四为了更多的倾向刚需客户，其实做了很严格的规定：

但是，你见过，51个月以上社保，名下无房，能交得起5-6万月供的刚需么？

深圳刚需的标准，也在不断被重新定义。

而深圳楼市里，有真实需求的购买力已经被消耗的差不多了。

所以，从政策控制的角度看，下阶段一定会严查代持，怎么查，其实很简单，查资金来源，查关联账户，处罚借名买房，法律上不偏向多套代持等等。

只要有决心，没有什么是不能整顿的。

3、对于限售的时间要求，可能会根据项目区别对待。

现在很多一二线城市其实都有限售政策的，从2年3年到5年不等，虽然看起来限制住了短时间内的倒买倒卖，但因为时间跨度还不够且获利够多，因此限制性还远远不够。

如果根据项目倒挂的幅度不同进行不同限售时间的约束的话，可能会起到不错的效果，比如啊，限售政策可能可以这样制定：

倒挂5000元以下，限售3年；

倒挂5000-1万，限售5年；

倒挂1万-3万，限售10年；

倒挂3万以上，限售20年

...

谁说限售一定要按照城市或是区域内，具体问题具体分析，直接按照项目来，可能效果会更好。

之所以倒挂项目能赚钱，很关键的因素就是在短时间内可以获利，而且，资金成本不大，资金沉淀在房子里，其实是有成本的，时间被拉的越长，持有成本就越高。

而且，很多投机者就是借钱去买房，一年两年还好，如果直接锁定资金10年20年，估计很多人都不乐意。

毕竟，20年后的中国楼市会是啥样，很多人是没数的，20年后你到底还在不在，还是未知数。

4、想要靠房地产税进行新房调控，还不如严查贷款资金流向。

这次新华社发文，最受人关注的，其实就是这句话：

加强对持有环节的调控，让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度，通过市场化手段抑制投资投机行为，或许能收釜底抽薪之效。

地产税就像夜壶，有用的时候就拿出来，没用的时候就藏在床底下。

这几天都开始流传一张疑似“深圳房地产税征收试点的运行方案“的截图。

当然，已经被证明了，这其实就是一场谣言。

其实在过去十几年一直说要开征房地产税，当然，除了房地产税外，还有一系列的联动措施，比如不动产实名制，房地产联网等等。

当然，从根源上说，制定房地产税的初衷并不是为了所谓的控制房价，而是为了解决中央与地方的财政分配问题。

理解这一点很重要。

既然房地产税的矛盾焦点不在控制房价上，也就意味着在后期出台的相关政策上，整个立法的侧重点其实是不一样的。

而且国内外经验也说明，房地产税对于压制房价而言，其实并没啥作用。

以香港、美国和韩国为例，房地产税对降房价并没有什么帮助，反而是这几个地方的房价时常会出现暴涨。

所以，与其期待着遥遥无期的房地产税的出台，更直接的方式是严查贷款的资金流向。

很多人很奇怪，为什么会有这么多人在这么多的城市进行打新，有钱人真的这么多嘛。

如果用的都是自己的钱，有钱人当然没这么多。

但是，如果用的是银行的钱呢？

凡是参与打新的人，大部分人其实都有着很强的投资意识，很多人会通过抵押贷、信用贷的方式拼命的加杠杆。

大家都在玩一场空手套白狼的游戏。

目前整体都处于货币的宽松期间，想要银行的钱，真的是太简单了。

而很多银行客户经理其实也都有相关的业绩指标，很多钱一旦从银行流出，其实真的没有谁会说清到底有多少流入了楼市。

但只要重视，所有资金的去向，都能追本溯源。

随着这次新华社的正式警告，再次重申了房住不炒这样的大前提，大家一定要重视。

因为如果从媒体规格进行高低排序的话：新华社＞人民日报＞CCTV＞中国证券报＞证券时报＞传统三大财经媒体。

所以，同样的一句话，类似的内容，分量到底怎么样，最重要的是看这话是谁说的。

价格只是结果，类似温度计反应温度，你不能指望在温度计上搞事来达到控制温度的目的。

所以未来3-6个月内，必定会有城市陆陆续续的进入到对打新采取更为严厉的政策。

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如果从供应看，下阶段一二手倒挂的价差，将会逐步缩小，打新的机会也将越来越少。

大部分的项目之所以能出现这种万人摇号的场景，很大程度上在于前期土地拿的比较早，土地价格实在太便宜了。

比如深圳华润这块地，是华润置地在2007年拿下的深圳大冲村旧改项目，经历7年的清退和重建，于2014年7月开盘。

因为旧改项目的成本测算是很复杂的，土地楼面价到底多少钱并不清楚，但是2014年7月华润城1期的开盘价，是4.5万/平米。

2014年11月，华润城1期加推，均价5.0万元/平方米，3小时售罄。

2015年12月，华润城2期入市，报价提升到了6.2~8.1万平方米。

2018年6月，华润城3期入市，报价均价定在了8.5万/平米。

每年都在涨，但没涨太多，因为政府限价了，此时华润城1期和2期的二手房价格，已经飙升到了12万/平米。

后面的故事大家都知道了，3期和4期房源被瞬间疯抢一空，价差也越来越大。

随着前期便宜土地的房源日益稀少，出现巨大价差的新房项目也在不断的缩减。

深圳的话值得关注的限价盘接下来应该也就只有：天健前海、万丰海岸城、华润城润玺、龙光天境、深业中城1号楼这几个项目了。

上海的话可能会出现一二手明显倒挂的应该只有：徐汇滨江壹号、尚峰名邸、仁恒静安世纪。

如今的上海楼市，出现一二手倒挂的可能已经非常小了，同区域板块的新房想在价格上对周边次新二手房有价格上的有优势，或者碾压已经十分困难了。

同时，城市整体的拍地价格也正在越来越贵。

我们拿上海举例。

单看7月份，上海土地的出让就已经出现神仙打架的局面了，土地的平均溢价率已经达到了31.7%。

而这些土地，在6个月后就会慢慢入市，从而托起区域的价格。

2020年，北区内环内新房价格10.5万起步、土地楼板价8万是日常。

2021年，北区内环内新房价格12万起步、甚至要达到13万。

因为土地，正变得越来越值钱，新房的价格，也会日益抬升，双轨制的价差，也就慢慢不存在了。

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所以，不管是从政策的陆续出台还是土地价格的抬升，可以肯定的是，打新热肯定会受到抑制，市场赚钱效应也不会那么明显。

大概6个月以后，整体打新的热度就会少很多。

就在我差不多写完这篇市场分析稿时，深圳那边传来了最新的消息。

就在昨天（11月30日），深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡，接受深圳卫视采访，直接表态下阶段将会严查代持，新房打新的投机炒作行为..

你看，与我们预估的其实是完全一致的。

未来也会有越来越多的城市出台更多的政策防止通过“非正常途径”打新获得暴利。

那么，如果新房不再赚钱，更市场更平稳的二手市场，会不会迎来一小波行情呢？

答案是肯定的。

以上为正文，来自财爷