财政部部长发文了！房地产税真要开征了？

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：白罗，36氪经授权发布。

2020年不愧是暴击之年，眼看这一年就要翻篇儿，没想到重锤还是一锤一锤地扑面砸来，前阵子我们刚被延迟退休的消息搞得焦头烂额，紧接着房地产税的讯息也接踵而至……

12月23日，财政部部长刘昆在人民日报撰文，表示要“积极稳妥推进房地产税立法改革”。

如果说延迟退休决定的是什么时候才会把钱发到你手上，那么开征房地产税，就是你手里的钱什么时候可能要交出去。

准备好了吗？来，面对现实吧。

01

十四五期间，会推房地产税？

开征房地产税的风已经吹得足够久了。

从2013年到现在，每每提及房地产税，舆论声从不停歇，一时间就连如何推进相关工作都成了难题——2018年，在政府工作报告中明确提出“稳妥推进房地产税立法”。

到2019年，“稳妥推进”变成了“稳步推进”。当时舆论普遍认为，比起“稳妥”，“稳步”的表述显然更积极，也意味着房地产税的落实有望提速。

没想到的是，到了2020年的政府工作报告，“稳步”又变回了“稳妥”。这一个字的反复变化，也让各路媒体、专家解读出了各种深意。

12月23日，财政部部长刘昆在人民日报发表文章，又给“稳妥”前面加了个定语：

积极稳妥推进房地产税立法改革。

相比略显保守的“稳妥”，这个“积极”一加上，高层的态度就很明确了——干起来！

此外，刘昆这篇文章，还涉及到了一个重要的时间节点：

十四五期间（2021年至2025年）。

刘昆文中提到，“十四五”时期，要建立健全有利于高质量发展、社会公平、市场统一的税收制度体系，优化税制结构，同时提高税收征管效能。在健全直接税体系的同时，也将逐步提高直接税比重。

此外，文中还写有，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革”。

按照字面表述来看，多年来“只闻楼梯响”的房地产税，确实有希望提速推进。很多人就此认为，十四五期间房地产税就会出台。

但了解司法程序的人应该清楚，一项税收法规的制定，一般要经过草拟法律草案、讨论法律草案、通过法律、颁布法律等几个相互连接的阶段。而开征新税种的一般程序是：

第一步，法律草案起草。

第二步，公开征求意见。比如此前的环保税法草案、烟叶税法草案都是这样做的。

第三步，征求意见后，经国务院常务会议审议通过后，才能提交全国人大常务会。

第四步，全国人大常委会审议法案一般要经过三审，也称为三读。有的法案一审、二审通过了，有的法案经过五审六审都有，比如万众瞩目的物权法，足足经过了六审才得以出台。

第五步，全国人大常委会审议法案，一审、二审后还要公开征求意见。

第六步，在全国人大或常委会表决前，还要经过专家对某一方案评审会。评审会通过后，才能提交全国人大常委会或者全国人大表决。基本法律由全国人民代表大会表决，一般法律由全国人大常委会表决。

第七步，表决通过后才付诸实施。

看完这一系列的立法流程，我们恐怕很难理想化地推断房地产税会在十四五期间出台。因为，直到2019年3月，官方的表述还是“按照人大常委会立法工作规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法草案，相关工作正在稳步推进”。此后，再没有官宣过立法层面的新进展。

也就是说，房地产税依然停留在立法程序里的“第一步”，后续的环节还复杂。站长预测，至少也要到明年两会期间，才会有进一步的确定性表态。而按照以往其他法案的推进速度来看，房地产税在十四五期间表决通过的概率并不是那么高。

02

房地产税的阻碍是什么？

近期社科院、独立经济学家马光远等学界专家都在建议，十四五期间推出房地产税是最佳时机，但我们不仅要考虑立法周期的问题，还要考虑到我国财税关系的特殊性。

说回刘昆的文章，他在文中明确提到，要进一步理顺中央和地方的财政关系，充分发挥中央和地方的两个积极性，“考虑税种属性，进一步理顺中央和地方收入划分，稳定地方预期”。

“稳定地方预期”这个说法，真的很实在，因为我们都很明白，房地产税之所以难推进，很大的原因就在于地方。而刘昆所说的“稳定地方预期”，言外之意也很简单：

给地方找钱！

我国1994年开始实施“分税制”，重新划分了中央和地方的财权和事权，造成的结果之一，就是中央税收收入多，但支出不高；地方税收收入比较少，但支出增幅明显。那么各城市如何提高收入呢？土地财政当然最方便有效。现在很多地方的财政收入，都严重依赖于土地出让金。

就以这几年卖地最起劲的杭州来说，它在2020年的土地财政依赖度达到了140.60%。另外，还有温州、武汉、昆明、福州、广州等城市的土地财政依赖度超过了100%，土地出让金过千亿。

而土地财政依赖度的警戒线，是50%——超过50%，则意味着该城市的卖地收入已经超过一半公共预算收入。

如果按照这个标准进行计算，其实我国很多城市都是“不合格”的。

房地产税的征收势在必行，但又面临着重重掣肘。以现有的两个试点城市上海、重庆的情况来看，开征房产税取得的税收收入，和土地出让金比起来还不够个零头。虽然这也要考虑到上海、重庆作为试点城市，并没有设置过高的房产税率，但对于地方来说，卖一宗地直接收几个亿不香吗？

这也给我们的房地产税提出了一个课题，在各地经济已经与房地产高度捆绑的现阶段，如何设定税率？定得太低，对地方收入没有太大作用；而税率定高了，又难免影响卖地收入。

可以说，房地产税推出，一定会有很多阻碍，但也一定势在必行。历史经验告诉我们，再难的目标，中国人也能实现。至于时间节点，站长持谨慎乐观态度，希望2025年能落实，但理智上也知道并没那么容易。毕竟，这是一场大博弈。

03

房地产税来了，房价会降吗？

回到最关键的一个问题：房地产税的征收会不会导致房价降低？

短期看不会，因为房地产税的开征，本质是为了提升地方财政收入。

我们继续看此前征收房地产税城市的案例：2011年上海、重庆两地开始试点征收房地产税，两个地方在税收的标准制定上虽有所不同，但本质上都是小打小闹。上海征收的税率是0.6%，重庆是0.5%-1.2%，都不高。

至于这两个城市房价，基本没受到房地产税的影响。

此前在接受媒体采访时，复旦大学国际关系与公共事务学院教授张平就明确表示过，房地产税具体的税制要素设计，比如房地产税怎么征收（税基、税率、减免等），以及什么时候开征，还有待研究和确认。

如果其他城市出台房地产税，很有可能继续会参考上海、重庆的税率，制定“较低”的税点。

尤其是现在的房价这么高了，要是再制定一个高税点，大众也很难能接受。所以，在短期内，房地产税还是不会成为主流，只是给地方财政提供一个收入手段。

在这个问题上，刘昆也作了解读：“在健全直接税体系的同时，也将逐步提高直接税比重。”

所以，从长期来看，房产税的比重会逐步提高，其存在的确会增加业主的持有成本，从而降低大众的购房需求，房价可能会适当下降。但对于北上广深等热点城市来说，海量的置业需求应该会很快覆盖房产税对房价的影响。

当然，在房地产税的问题上，受影响最大的群体还是手里攥着两三套房子的“伪中产”。而对于真正的富人而言，该买还是接着买。

毕竟比尔盖茨的一栋1.2亿的豪宅，每年交的房产税高达100万美元。但这并没有影响到他买房，或者说影响到别的富人买房。马斯克在疫情期间还一口气甩卖了7套豪宅呢！

至于那些担忧房地产税开征会影响房租的小伙伴，其实也不用发愁——大众能够负担的房租已经到了天花板，再多就负担不起来了。租房和买房不一样，不会有几个人掏空六个钱包去租房，所以在租赁市场我们要看的是短板效应。

今年北京的二手房房价正在回温，与之形成鲜明对比的，是房租的不断下跌，很多房东不得不跳水出租。原因很简单，疫情过后，很多公司都降薪了，房客拿不出更多的钱了，房东只能降租。

有媒体曾如此总结北京租房市场的现状——北京房租告别只涨不跌的时代！

04

结语

最后说说站长的感想。

房价已经够贵了，房价每涨一小波，都会让一大波人延缓置业，甚至放弃买房，尤其是低收入人群。

在开征房产税这个问题上，怕是急不得。或者说，想急也急不起来。