房地产税一锤定音，买房还能上车吗？

编者按：本文来自微信公众号：90度地产，（ID：dc90du），作者：李敏，36氪经授权转载

在“房地产税”第三次进入政府工作报告后，3月8日，全国人大常务委员会工作报告中再次透露这一楼市重磅政策的最新时间节点。

按照高层的最新提法：“2019年要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等，立法调研、起草，加紧工作，确保如期完成。”

这也意味着，在传言多年后，房地产税的脚步似乎终于渐行渐近。

从立法到落地，还有多久？

对于当前房地产税的进展程度，全国人大财经委副主任委员乌日图对媒体表示，房地产税法由预算工作委员会和财政部门组织起草，目前相关部门正在抓紧完善草案，重大问题的论证等工作，待条件成熟，提请全国人大常委会审议。

在这次时间表敲定前，房地产税已经经历千呼万唤。在2014年政府工作报告中，房地产税被首次提及，当时的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”；随后在2018年的政府工作报告中，提出要“稳妥推进房地产税立法”；而在今年的政府工作报告中，房地产税立法则从“稳妥”变为“稳步”。

与大家息息相关的房地产税究竟是什么？按照行业说法，这是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。

目前我国的房地产税收体系中已有多种专门针对不动产而设置的税种，上海易居房地产研究院曾发布研究报告介绍称，房地产“五税”分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税。这五个税种涵盖了房地产开发交易的所有环节，是房地产税收体系中的主体税种。另外，企业所得税和增值税中也兼顾房地产类税收，因此与房地产相关的共有“七税”。

那么，新立法的房地产税会包括哪些、与现行的土地出让金关系如何处理、又会如何解决与现有房地产税收体系重叠的部分成为关注点。

对于房地产税立法之后的流程时间表，有媒体援引业内人士分析指出，房地产税完成立法工作、提交全国人大代表审议通过，大概率还需要2-3年时间，也就是在2021年左右完成。

值得关注的是，涉及到国计民生的重大法律的审议过程都会慎之又慎。以《物权法》为例，自1993年就开始起草，历经多方征求意见，草案几经修改，由全国人大常委会审议了7次，从而创下我国立法史上的纪录。2007年3月16日在十届全国人大五次会议上，经过七次审议后的《物权法》草案，在广泛征求意见之后进行审议表决，终获通过。

按照政策层落实房产税的总体思路，先确定房产税立法后，然后充分授权，再分步推进。所以，在行业分析人士看来，在房地产税立法稳步推进下，距离实际落地却还有几年光景。

影响房价？影响的是预期

房地产税立法的消息一出，港股房地产板块应声下跌。随着房地产税立法时限敲定，房价这一飙涨了十余年的高速列车会掉头么？答案可能低于期待者的预期。

实际上，房地产税作为地方税，出台的根本指向并非房价，而是长远来看的地方财政收入源头。2018年两会时，时任财政部副部长史耀斌就推进房地产税立法答记者问时，曾对出台房地产税的目的有如此解释：“主要是为了规范收入分配，尤其是个人财富的积累，促进社会公平。同时，筹集财政收入，满足政府提供公共服务需求。”

目前，土地财政依赖症仍是全国众多城市难以去除的顽症。上海易居房地产研究院发布的《地方政府对土地财政的依赖度报告》显示，以房地产“五税”加土地出让金的口径来计算，2018年，土地财政收入占地方财政收入的51.0%，较2017年上升3.3个百分点，创下历史新高，贡献了超过一半的地方财政总收入。

但卖地总归不是地方维持财政收入的长久之计。官方数据显示，2018年地方政府国有土地使用权出让收入约6.5万亿元，同比增长23.8%。而在两会期间披露的今年的预算草案数据，今年地方政府土地使用权出让收入预计6.7万亿，增速仅3%。

但不可否认的是，尽管房地产税并非指向调控房价，但在推进过程中，预期将受到很大影响。毕竟，在中国楼市十几年的跌宕起伏中，影响房价最大的变量就是购房者对于楼市走势的预期。

早在2018年6月17日，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系已进入到全面运行阶段。也就是说，谁手里有几套房，管理部门都一清二楚。

对于待进入楼市的投资需求而言，随着持有房产的税务成本增加，必将影响其对于投资收益率的预期，存在延缓入市的可能性，毕竟投资房产一路躺赢的时代已经过去了；另一方面，对于持有多套房产的投资者而言，在房地产税征收打压楼市的预期下，也存在售出房产对资产进行重新优化的可能性。

买房还能上车吗？

既然房地产税落地尚需时日，对于购房者来说，最大问题就是，现在可以上车了么？

今年两会透露的楼市调控风向，除了稳步推进房地产税立法外，还有一个关注点，就在于“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”——这一说法延续了去年12月的中央经济工作会议上提出的“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”主基调。

回顾中国十余年的楼市调控史，在经历了全国性的楼市调控“一刀切”后，已经开始走到因城施策阶段。“落实城市主体责任”被认为是2019年楼市调控的最大特点，赋予了地方政府制定楼市政策更多的自主权。

实际上，“一城一策”的思路也将出现在未来房地产税的执行上。申万宏源发布报告解读称，对所有存量房按市场评估值进行征税，在技术上已没有障碍，因城施策是大概率事件，各地政府可能有权制定不同的时间表来推进房地产税的开征，并在税率设定(如美国各州的税率在0.28％－0.35％不等)和豁免面积的把握上享有一定自由度。

此前，中国楼市已经经历了长达两年多的楼市严调。数据显示，仅在2018年，全国房地产调控次数就高达405次，比2017年同期上涨接近80%。密集调控下的观望期内，楼市下行压力明显。克而瑞研究中心数据显示，2月全国29个重点城市整体成交960万平方米，环比锐减53%，相比2018年降幅达28%。

在成交量低迷情况下，部分地方政府在松绑楼市的需求上可谓迫切。2018年12月，菏泽、广州、珠海等地调控政策松绑。1月3日，青岛市暂停了实行仅半年的“售房摇号”规则，楼市调控的“五限”（限购、限价、限售、限贷、限商）门槛开始被打破。有声音认为，地方政府迫于稳定当地财政及经济运行速度压力，预计2019年会有更多的城市调整此前趋严的楼市政策。

对于刚需来说，也许2019年随时都是最好时机，但对于投资需求来说，上车门槛过高，黄金年代早已一去不回头。