警惕10亿新房奴

编者按：本文来自微信公众号「柯谈」（ID：lincolk），作者：柯谈，36氪经授权转载

中国房地产的确已经进入寒冬，这是不可争辩的事实，我也一再提醒大家，要提前做好冬眠的准备。这个寒冬要持续多久，不取决于地球公转，而取决于我们的决心！

去年，国家统计局发布了一组数据：我国人均住房建筑面积已经达到了40.8平米，城镇居民为36.6平方米，农村居民为45.8平方米。

最近又有一些砖家在鼓吹中国房子过剩，家庭户均住房已经1.1套，人均居住面积已经达到发达国家水平，我国的房子已经足够居住，没必要再建了。我不知道这帮砖家是何居心，是真的学术不精，还是为了蒙蔽大众，竟如此的大言不惭！

不得不说，我国很多民生问题，之所以多年来始终没有得以改善，很大程度上是遭受了一些狗屁砖家的蛊惑，听信了他们的妖言惑众，影响了高层的决断，比如医疗教育，比如计划生育。

我相信很多人都会质疑这个数据的可信度，感觉被平均，感觉被抛弃。我可以负责任的告诉大家，我国城镇居民的居住水平，也只是刚刚达到了香港人的档次，距离发达国家还有很大的差距。而且，我们的住房仍然非常短缺，如果管控不当，房价还会失控上涨，或许将来住在城市的10亿人，都将沦为房奴！

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一切都是幻觉

根据国家统计局的数据，我国人均居住建筑面积为40.8平方米，而美国是65.03平，英国是49.4平，德国是44.6平，法国是40平，日本是38.81平，韩国是33.2平，香港15平。经过20年房改，我们终于达到了发达国家的水平。

数据是真心的好看，但现实却是如此的残酷。如果我告诉你我们城镇的人均居住面积只有16.5平，根本不是40.8平，我们只是和香港在同一水平线，你还会如此膨胀吗？

让我来给你揭开这数据背后的真相：

国家统计局的数据显示，我国人均住房建筑面积为40.8平米，城镇居民为36.6平方米，农村居民为45.8平方米。由于我国农村和城市的住房制度、土地制度完全不同，而且，农村住房条件比较宽松，我们本次只讨论城镇居民的住房情况。

一、扣除公摊面积

2017年末，我国城镇住房总面积为298亿平方米，城镇常住人口8.1亿人，人均居住建筑面积为36.65平。这个数据不假，但是最大的问题就是目前全世界也只有我国还在使用公摊后的建筑面积，而国外都是实用面积，就连我们学习公摊制度的香港也已经在2013年取消了公摊面积，实行套内实用面积。

按照得房率70%计算，我国城镇人均居住面积只有25.66平。

二、扣除空置房、小产权房

298亿平的城镇住房面积里还包括有相当比例的空置房和小产权房。这两项对我们漂亮的数据贡献巨大。

国内各界普遍认同我国的住房空置率为20％左右。根据国家电网用电量的测算，2017年大中城市住房空置率为11.9%，小城市为13.9%。我们暂且按照最小值11.9％来测算，我国的空置房也有35亿平。

截止2017年，我国城镇中的非法小产权房有73亿平米，占住房总量的24％。其中，情况最为严峻的深圳小产权房就多达650万套，2.6亿平米，占深圳住房总量的50％。北京小产权房数量占比也超过了20％。

农村集体土地上建设的小产权房在我国属于违法存在，既没有产证，也没有保障，说赶就赶，说拆就拆。北京上海深圳从去年开始的拆违赶人，小产权房就是主要战场之一。小产权房绝不可能转正，拆除取缔只是时间早晚的问题。

扣除空置房和非法小产权房之后，我国的实际合法住房只有190亿平，人均建筑面积为23.5平，相当于人均居住面积只有16.5平，和香港的15平在同一水平线，仅仅相当于美国的1/4，英国的1/3，日本的43％。

这才是那些漂亮数据背后真实的现状：鼓励全民炒房之后，少数有钱人占有大量的空置房，但在计算人均居住面积时，却又平均到所有人的头上。在拆违赶人时，判定小产权房违法，但在做统计报表时，却又把小产权房一并算上。

我们的住房条件远远没有统计数据那么光鲜靓丽。你一家三口在五线小城享受四房两厅的时候，可曾想到在北上广深非法小产权房里群租的大学毕业生。你嘲笑香港棺材房、笼屋没法住人的时候，可曾相信我们和香港其实一模一样。

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房奴的贡献

先来讲一个小故事：我家小区外面有一个废品收购点，一对50多岁的外地夫妻常年在这里收购旧报纸和废纸箱。我家里的废品通常都会免费送给他们。国庆期间，我顺便和这个收废品的大哥聊了会家常。他两口子现在每天的收入在600-1000元不等，每天装满一辆三轮车的报纸和纸箱，可以卖800元，扣除收购费用，净利润为600元，但时常会有废铜烂铁或者旧家电的生意，这样的话，每天纯收入可以达到1000元左右。他们除了春节外常年无休，虽然辛苦，但可以保证月入2.5万，年薪基本稳定在30万左右。这位大哥自豪的和我说，2015年给儿子在老家安徽阜阳花110万买了套婚房，装修用掉20万，现在小孙子刚满2岁，再苦几年，帮他们把贷款还完就回家养老了。

这就是我们眼中的社会最底层。他们的工作也许不够体面，但是收入却足够让他们活的有尊严。或许，这正是大家对北上广深这种一线城市始终趋之若鹜的原因吧。

智联招聘公布的2018年夏季全国37个城市平均薪酬排行榜中，上海以9796元排名全国第二。那些收入不及收废品的小白领，每月一半薪水用来付房租的年轻人，在上海买房是何等的艰难。

上海房价是安徽阜阳的10倍，上海普通白领的收入却输给了收废品的大哥，在房价面前，房奴才是社会的最底层，毫无尊严的最底层！

房奴的命运是悲催的，房奴的压榨潜力也是无限的。1997年末，我国个人住房按揭贷款余额是235.46亿，2003年突破1万亿，2018年6月末，住户贷款余额44.13万亿，20年涨幅1900倍。现在，我国个人贷款余额已经达到全国GDP的53％。

2017年，我国工业用地出让面积占比48%，而出让金收入只占4%，住宅用地出让占比虽然只有37%，出让金收入占比却高达82%。用居住用地来反哺工业用地，用个人房贷来替政府招商引资。如此巨大的反差，也很好理解，工业用地会有后续收入，住宅用地索性一次性把油水榨干。

2017年，我国地方财政总收入为14.9万亿，而其中，房地产相关税收1.6 万亿，国有土地出让收入5.2 万亿，也就是说，房地产相关收入占比地方财政达到了46%。土地财政已经牢牢把控地方政府收入的半壁江山。

我国高房价的本质就是，在土地垄断和土地财政控制下，通过严格控制土地供应，达到住房供不应求的局面，再辅以调控政策的松紧，来实现土地财政的得以为继。用刺激房地产来度过经济危机，用房价上涨来掩盖实体经济困境，这已经成为我们多年来的惯用伎俩。

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住房缺口2亿套

砖家的话，不能不听，当然更不能全信。否则，毫无由来的莫名自豪感会让我们失去辨别真相的能力。

我国目前人均合法居住面积16.5平，这个水平别说和发达国家比较，即使在发展中国家也仅仅是一个中等水平。所以说，砖家的言论完全就是误导，我们国家的商品房根本不是太多了，而是太少了。

以下就是我从三个层面测算出来的我国住房缺口数量：

一、根据居住面积测算

假设我国按照最低标准韩国计算，未来达到33平居住面积的话，假定10年内人口数不增加，我国总共需要住房382亿平米，而现在包括空置房在内，去掉小产权房之后，我国城镇总共只有225亿平，相当于还需要新建157亿平的住房，按照80平一套的话，需要再建2亿套房子。

二、根据城镇化率测算

2017年底，我国常住人口城镇化率为58.52%，常住人口8.1亿人，按照规划，2030年城镇化率将达到70％，届时，城镇常住人口为10亿，新增人口约2亿。另外，2017年末，全国在外打工的农民工总量为2.86亿。这两部分人群将是在城镇购房的主力军，剔除掉重叠部分后，按照户均2人计算，至少需要新建2亿的住房予安置。

三、根据独居户测算

根据国家统计年鉴，2013年，我国独居户为5800万户，占比全国家庭总户数的14.6%；全国“一人户”比例最高的上海市占比为25％。目前，全国独居户大概有7500万户。

发达国家北欧的瑞典、挪威、芬兰及丹麦，独居户的比例是40%-45%，日本也有32.5%的住户是独居户。随着老龄化加剧和年轻人生活追求独立和舒适，独居将在我国未来城镇化的过程中显著增长。

根据任志强的测算，我国要达到40％的独居率，大概需要2.5亿的独居人口，也就是要在现在7500万的基础上，再增加1.75亿户，也就是还需要新建至少1.75亿套房子。

根据以上三个层面的测算，到2030年前后，我们还将产生2亿套左右的住房需求。而目前，我国城镇住房数量也只有3亿多套。我们所谓市场经济化的房改在狂奔二十年后，仅仅是走过了半程，切不可得意忘形，自毁前程。

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10亿房奴潜力股

有人说，6套以下都是刚需，话歪理不歪。自住一套，一孩一套，二孩一套，父母一套，岳父母一套，一套收租。

尤其对于一二线城市的新移民来说，3-4套是维持基本生活保障的标配，只要达不到，就会有无穷的买房动力和强大需求。

新移民买小房，老市民换大房。老人贡献退休金给儿子买婚房，儿子除了自住房，还的置办学区房。集三代之力，汇六个钱包，国人生活的一切早已被房子牢牢捆绑。

未来10年，2亿套实实在在的住房需求，既是我们经济发展的强大推动力，更是我们严控房价的最大阻碍。如此天量的住房缺口，如果我们还是留恋以往的土地财政和土地垄断，那房价冲破云霄指日可待！

2015-2017年，全国棚户区改造仅仅1800万套，就导致三四五线城市房价全部翻倍，那2亿套住房缺口，房价的高度，你根本无法想象。

过去10年，我们所有的城市房价上涨都超过了5倍，今后10年，只要我们还把房地产作为摇钱树，作为聚宝盆，我国的房价结构将会变成：一线城市50万/平，二线城市30万/平，三四线城市10万/平。

当这个社会无数次的纵容、鼓励人们去投机、去炒房，替国家超发的货币和库存买单时，我们终将为自己的贪婪买单。当整个社会，整个国家，都以买房为终极梦想，我们终将无法实现我们民族的梦想！

中国房地产，远期看，至少还有10年的巨大发展空间，但这个空间应该是规模上的，而绝不能是价格上的空间。

但愿“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”不止是一句口号，而是未来10年的基本方针。我们最应该警惕的不是投机和炒房，而是调控的周而复始，政策的前后不一。否则，浩浩荡荡的城镇化，将会变成轰轰烈烈的房奴化。

2030年，10亿城市人，应该是居者有其屋，而不是居者皆房奴！