疫情下的长租公寓：租客难安，户头吃紧

编者按：本文来自微信公众号：未来可栖，（ID： hifuturecity），作者：王露，编辑：鱼，36氪经授权转载

“回京路上堵吗？你们小区都让进吗？”

“有租房的吗？担心室友在的话，感染风险会加倍。”

“我租的公寓要到期了，可一时回不去怎么办 ”

将近500人的返京信息交流群里不断弹出的信息，让墨路（化名）觉得北京虽仅距离老家150公里，如今却好像远在天边。

大年初七，本应是墨路从河北保定坐高铁返回北京自如寓的日子。突如其来的疫情，打乱了她所有的行程和计划。在老家足不出户待了整个春节后，墨路不得不考虑回京后，合租公寓的室友是否会使感染风险加倍。

同是长租公寓租客的洋洋（化名）却更为沮丧，北京租的房子快要到期，本打算节后找房搬家。因疫情防控，无法顺利回京退租，甚至有承担违约金的风险。

而在黑龙江的保洁张阿姨，在微信群里和姐妹们聊天，讨论要是一时半会回不去北京，这个月工资可怎么算。

更有不少网友发起讨论，该不该给受疫情影响的租客减免房租……

但另一个群体——长租公寓的老板和管理者们也在“诉苦”，租赁行业本来就是对现金流强依赖的模式，疫情一来，看房人数下降，渠道和营销效果快速下降，资金压力陡增。有从业者甚至说：“不知道能不能挺过上半年。”

01 风口上飞来了黑天鹅

“现在数据还在统计中，等半个月后才能反映出真实情况。”新派公寓创始人王戈宏告诉36氪，目前大部分还未回京上班，他们的续租情况处于待定状态，随着疫情的持续还会继续发酵。

而一位公寓信息平台的从业者告诉36氪，“最近收到了好多吐槽”，还有大量的不乐观预期。例如某家非知名长租公寓企业，年前正常情况下的出租率在80%左右，现在受到疫情影响的损失开始浮现，新增客户几乎没有，出租率下降，还有部分租客因为不能及时赶回来而可能直接解约。

雪上加霜的是一些品牌公寓企业开始打出“免租”、补贴的噱头，增加了观望租客的人数。上述非知名企业担心这样一来，如果自己不跟进价格战，连存量客户都会被抢走了。

“我们了解到的情况是2019年底行业行情就不太好，大家都在期待2020年的返程潮，原本春节后会进入租赁高峰期，但疫情一来，很多地方都无法开展租赁业务了，比如杭州地区已经暂停业务了。”

一些企业开始琢磨线上找房方式来增加新签约量，但实际上从线上看房转签的比率很小，无法弥补下降的空置率。

2019年之前，长租公寓被认为是一个创业风口，大量创业企业采取的是快速扩张规模、密集融资补充弹药的模式。在寻找租客端则对中介渠道有很强的依赖性，但目前各大中介机构不仅推迟到了2月10日之后上班，而且线下带看渠道也因为疫情而损失惨重，门店无法正常营业，营销节奏整体往后延期了。

“目前长租企业的商业模式以“包租”形式为主，即企业需要交一部分租金给房东，长租企业充当‘二房东’的角色，受疫情影响，部分长租企业面临空置风险。”中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林告诉36氪，“疫情的爆发是企业运营的试金石，加剧了租赁企业的马太效应。疫情爆发前，管理到位的企业，空置率相对较低，因此疫情的发展短期并不会影响到企业的原本收入。但如果一些长租企业在春节前的空置率较高，想趁春节返程来填补空房的话，在疫情影响下，则需要承担一定的空置期带来的收入压力。”

而按照行业内一个默认的指标：出租率在90%以上，长租公寓才有可能盈利，80%的满租率肯定是亏本的，能挺多久就看企业之前的资金储备了。

02 过冬的钱还有多少

长租公寓处于风口期时，品牌企业之间竞争的最关键指标是规模和市场占有率，盈利和现金流也在投资人和运营者的优先考核范围内，但最重要的还是发展速度，直到2019年年中不断有企业因为扩张过快而暴雷，行业才出现主动降速现象。但若以盈利和现金流的健康程度来考量，多数企业并未完成节奏转换。

公开数据显示，2019年上半年，长租公寓资产证券化产品利率成本为5.42%，但由于长租公寓运营模式尚未成熟，且本身法律瑕疵较多，需要引入第三方担保等外部增信机制，综合融资成本在8%至10%。对比房企2019年上半年境内外平均融资成本7.25%，境内债券成本为4.97%，长租公寓的融资成本更高。 

青客公寓、蛋壳公寓等头部企业为了寻求更多资金，于2019年陆续上市，在公开市场募集低成本资金。

青客公寓的招股书显示，公司2017财年净收入为5.2亿元，2018财年净收入为8.9亿元，2018年6月30日和2019年6月30日的9个月，净收入分别为5.93亿元和8.979亿元人民币，同比增长51.4%。

但硬币另一面是，营收增长速度快带来了同规模扩大的亏损。青客公寓在2017财年、2018财年和截至2019年6月30日的9个月里，分别出现了2.45亿元、4.99亿元和3.73亿元的净亏损。以此计算，2017年至今，青客公寓的净亏损累计至少已达14亿元。

截止2019年年6月30日，青客账面现金、现金等价物和限制性资产为4.5亿，若按照2018财年全年5亿的亏损速度，账面资金不够维持一年。

蛋壳公寓规模仅次于自如，但也一直处于亏损状态。据公开披露数据显示，2019年前10个月，蛋壳累计亏损28亿元人民币，即单月亏损2.8亿，全年预计亏损30多亿。截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物为23亿元。而IPO公开募集的资金为1.49亿美元，大概10.5亿元人民币，扣除上市费用后，蛋壳真正到手在9亿元左右，按照目前亏损速度来讲，仅够蛋壳再支撑3到4个月。

疫情期间，蛋壳公寓向业主呼吁减免不同地区1-3个月房租，但却引来一片抗议之声，多个城市的房东都建立了维权群，以反对企业将经营压力转嫁给自己。甚至有人在已出租的房门上贴上告示，宣布若十五个工作日收不到租金，即按照合约自动与蛋壳解约，租客需自行与企业联系。

目前，已经有租客担心长租公寓企业拖欠房东租金，将会导致房东强行收房，自己即使按时交了房租，因为这笔钱最终没有到房东手里，自己也无房可住。这种担心反过来又可能会推升长租公寓的空置率。

“国家遇难，任何人都不应该抱怨！感谢关心我们的人，大家一起克服困难！我经历过2008年美国的次贷危机，其实比现在国内经济更惨！”王戈宏说，“大家都在呼吁房东降租金，但由于每家公寓情况不同，涉及的房东情况复杂，不像开发商的自持部分可以自己做主。此时每个企业需要冷静面对，把自己对租户的关怀与防护措施做好、落地，整体政策需要政府推动才能有效果。”

王戈宏认为，疫情带来的短期困难，从长期看，从政府与银行层面建立低成本的融资渠道，并给予实际的税收返还，同时制定行业进入门槛，才能从根本上帮助并改变这个行业。

03 结尾

曾经的蓝海，如今看上去满是暗礁遍布，疫情只不过是个引子，缩短了企业调整的时间，归根到底，这是有关“钱”的生意。

大家更想看到的是：当疫情得到控制后，墨路走出卧室，在客厅和室友友好相处，洋洋顺利退租并拿到押金，张阿姨也将回到北京照例为每个房间做日常保洁。