向房抵经营贷宣战

编者按：本文来自微信公众号“攸克地产”（ID:youkedichan），作者：攸克，36氪经授权发布。

有媒体2月19日报道，广州等地正在排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。而在去年4月及以后，深圳等地也已排查房抵经营贷违规流入楼市的情况。

攸克君年轻的时候，北京流行着一句听起来十分粗鄙的俗话，叫做“有便宜不占，王八蛋”。话糙理不糙，这句话现在用来形容和评价房地产经营贷再也合适不过了。

深圳这一波楼市火爆了快一年，除了在深圳特区建立40周年纪念活动前后，暂时消停了一段时间之外，几乎全年都是在“打新”、“抢房”；上海也是类似，只不过时间短点，半年以内；北京则是在岁末的春节之前，来了一波十分谨慎的“回暖”，引起了监管部门的高度警惕。

这当中，有个问题必须回答——钱从哪来？于是，房抵经营贷成为这个问题的主要答案。

现在，上海、深圳、北京都在严查这种金融工具被用于房地产的情况。比如，2月9日下午，北京市房地产市场联合专项核查工作组对部分银行机构，以及链家、我爱我家、中原地产等经纪机构总部或门店，开展了经营贷发放和中介活动专项检查。据介绍，对查实的违规行为主体，无论是金融机构、助贷机构还是房地产经纪机构,都将依法严肃处罚。

经营贷这个陌生的金融产品名词，短期之内成为显学，以前房地产普及宏观经济知识，现在，房地产连金融工具知识都顺便普及了。

那么，房抵经营贷如何流入楼市的？攸克君倾向于认为，这是一场发生在购房人、房地产销售和渠道、金融中介机构、银行之间的利益共谋，也是一场“阳谋”。

房抵经营贷作为一种金融产品，其实出现得很早，但是，大面积被推开使用起来，是在鼠年新冠肺炎疫情之后全国进入复工复产的时候。那个时候，中小微企业受到疫情影响，经营困难，国家为了稳住经济局势，稳住企业经营，保住就业，使用了大量的金融工具，房抵经营贷就是其中之一。简单说，这个产品，就是允许企业主用自己的房子做抵押，从银行获得优惠的贷款，然后用于企业经营。

银行的朋友说，这个金融工具创设和大面积应用的初衷很简单，就是为了稳定企业的现金流，同时，又给银行一个台阶下：中国的银行不都是“当铺文化”，没有抵押物不愿放贷么？现在，允许用房子抵押，总该可以“放心”地贷款给中小企业，支持实体经济发展了吧？当然可以。

从初衷来看，房抵经营贷不过是一个流动资金贷款性质的金融产品，但之所以日后能够在楼市中“兴风作浪”，与其“优惠”有关。房地产经营贷和其他的流动资金贷款有两个巨大的不同：

1、还款周期长。一般流动资金贷款，还款周期两年三年都算长的，一年还款的占大多数，甚至还有几个月的，但是，房抵经营贷的还款周期很长，十几年甚至二十年都可以操作下来。

2、利率低。低到什么程度？比购房使用的按揭贷款利率还低。LPR与房贷挂钩之后，按揭贷款利率虽然变成了浮动的，但基本上是在4.5左右，而房抵经营贷的利率，最低的能够到3.6左右的水平，银行会根据市场行情、申贷者资信等给出利率浮动，但总体来说其利率比按揭贷款低不少。

还款周期长，以房屋为押品，这已经很像按揭贷款了，利率又低于按揭贷款，聪明的中国人不愿意放弃任何一个套利的机会，于是，一个“利率更优惠的购房贷款”异化而生了。

操作房地产经营贷，最后把银行的钱用于买房，是一个很长的流程。普通购房者，一是不知道，二是办不了。毕竟不是每个人都熟悉金融政策，也不是每个人都有公司。于是，在这个链条上，“卖房渠道”和各种各样的“金融中介”机构就扮演了重要的作用。

在把房抵经营贷用来买房的“流程”中，“看上一处好房子”，是第一步。这个时候，购房者第一接触的往往是渠道或者各种机构的销售人员，这些人员在了解购房者的经济情况、支付能力之后，会有一些销售人员向购房者推荐使用“房抵经营贷”，但是，通常他们不会说明这个金融工具的具体名字，他们一般只会强调那两个“优惠”——还款期限和按揭贷款相近，利率比按揭贷款还低。

在一线城市动辄千万甚至几千万的房屋总价面前，这样的“优惠”自然会有极大的蛊惑力和诱惑力，很少有客户抵挡得住。

这时候，轮到金融中介机构的人登场了。渠道销售人员把金融中介机构的人员引进来对接，后者一般是房抵经营贷用于购房整套流程的实际操办者。

值得说一句的是，在操办房抵经营贷的过程中，越是城市核心地段的新房，越是合适，因为新房可能存在政府限价，而在发放房地经营贷进行评估时，核心地段的新房可能获得“高评”，从而获得更高的贷款额度。

在“操办”过程中，有以下关键节点：

第一，要先“帮助”想买房的人，“凑”出一笔钱，把想买的房子买下来。这个“凑”，是个通俗的比喻，其实就是通过抵押买房人现有的房产，再加上各种形式的过桥贷款，先凑足了买下目标房产的钱，把房子买下来。这个过程，当然不是免费的，无论是抵押自己已有的房产，还是各种形式的过桥贷款，都是有利息的，而且利率还比较高，周期一般是在2-3个月左右。

第二，“厘清”用于买房的公司。金融中介机构的“中间人”，会看看买房人有没有公司，如果有公司，要看一下他的公司是否符合银行的放贷标准。因为房抵经营贷是一种经营贷款，公司不能是空壳公司，银行要求要有一定周期以内的流水等指标，中间人会按照银行的标准，给出调整的建议。

这其中，有两个标准：

1、公司不能是临时注册的，银行审核时要求有一定的存续周期，和正常的财务表现。

2、买房人是公司的股东，法人代表，或者买房人的直系亲属、配偶等，是公司的股东、法人代表。

如果发现购房人提供的公司条件不能达到银行的标准，或者购房人自己根本就没有自己的公司，那么，“中间人”会“提供”这样的公司。这些“壳公司”都是中间人之前就“养好”的。所谓“养”就是用各种手段，使其在存续时间上、财务账目上，有符合银行审批房贷的各种经营流水等，将这些“养好”的公司，股东、法人代表等，变更成购房者或者家庭成员的名字，这样，一个符合银行房抵经营贷发放标准的“公司”就诞生了。

第三，有了房，有了公司，就成功了70%以上。因为银行实际上没有完全足够的人力去做100%的贷后资金用途监管，有了合规的抵押品，有了符合要求的公司，银行的利益能够得到保障，根据标准放贷就是了。换句话说，除了用途未知，这些贷款的发放，在账面上，也都是合规的。

在成功申领房抵经营贷之后，款项到账，这些钱就用于一次性偿还之前的房屋抵押贷款、过桥贷款，而后，再由房抵经营贷的申领者向银行偿还房抵经营贷。这样，一整套房抵经营贷用于购房的“流程”，就完成了最后的闭环。

诸君可以发现，这个闭环，是一个多方受益的、利益共谋的“闭环”：

购房者拿到了和按揭贷款还款周期相近、但利率相对较低的资金，节约了资金成本；

房地产渠道和销售，用金融工具帮助了成交，完成了自己的业绩，拿到自己的销售佣金；

金融中介机构，一方面找到了过桥贷款的“优质客户”，拿到了比较高的利息收入；另一方面，通过提供一整套办理所谓“房抵经营贷”的服务，还赚取了一笔服务费；

银行在获得房产这个他们最喜欢的优质抵押品的情况下，把钱放了出去，也可以赚取利息，也可以完成工作指标。

于是，除了用途不一样，没有真正用到企业的经营层面之外，这个链条上所有环节上的主体都受益了。有金融机构的朋友和攸克君开玩笑说，对于银行风控而言，用房子抵押，可能远比用什么企业应收账款抵押之类的，更加安全。

在这样的一种“共谋”之下，很难说，房抵经营贷能够不流入楼市，因为套利的空间太大了，而所有人都可能、可以从这个套利的空间当中获益。

如今监管部门发出了要对 “房抵经营贷流入楼市”严格整顿和清理的消息。为此，攸克君有以下两个想法：

首先，中间环节应该成为整顿的抓手。这个中间环节，包括房地产销售、渠道，也包括金融中介机构。实际上，是他们的存在和“运作”，将房抵经营贷“引入”了楼市，没有他们居间介绍、运作，很多购房人不知道有这条路可走，而单凭购房人自己的能力，也难以搞定房抵经营贷一系列复杂的申领流程。

这个领域，恐怕需要“立威”。遥想当年，也是中介公司人员出面帮助不符合购房资质的人获得购房资格认定，最终，经办人、中介人员都被法办，如今，恐怕再也没有任何一个中介公司的人员，敢于帮助运作这些事情。房抵经营贷的整治，也可以借鉴这样的经验，让中间人不敢推荐、不敢介绍、不敢帮忙运作，应该是最有效的。

其次，要让套利者付出代价。可以对存量，请注意，一定是存量的房抵经营贷的用途进行重点抽查或检查，对查实用于买房，而不是用于企业经营的，要依照规定，限期全额清偿所贷款项，如果在其中涉及到相关资料、材料作假的，一经查实，也要依法依规进行处理。要动真格的，罚要重罚，甚至诉诸法律。

通过堵截、处置，让套利者在短期内偿还上千万、几千万的款项，形成巨大的财务压力，让后来者敬畏、生畏，从而达到从需求端管控“套利”房抵经营贷的目的。同时，通过依法处理其间的造假行为，形成法律层面的震慑。总之，要让套利者付出巨大的代价。

如今，房抵经营贷的风声紧了起来，在北京的市场也已经很难拿到4以下的利率了，那些之前很活跃的金融中介机构的人也都会告诉他们的客户：

先看好房子，贷款的事儿，过一阵子再说吧。