站在时代风口 ， 杭州房产板块投资指南

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

这个月初，我应邀约去杭州参加生财有术的线下活动，顺便考察了一下杭州楼市，感触良多，在这里我将把我的考察结果与大家分享一下。

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最近一段时间，全国楼市表面平静，但却和去年的深圳、今年的上海一样，由于基本面、市场周期不同，楼市出现了结构性变化：有些城市平淡，有些城市火热。

珠三角的深圳已被压下一头，东莞的周期也走完了大半；京津冀的北京还在筑底，天津一蹶不振；而我们的大本营长三角，除了慢牛的上海，200公里外的另一颗新星，杭州楼市也热了起来。

经历了2011至2015这“失去的五年”后，2016至2022年的杭州类似于2009至2013年世博会前后的上海，面临着“后峰会、前亚运”的新机遇。

杭州的城市骨架正在极速拉开，地铁城轨、高架高速、亚运场馆、机场扩建、综合管廊、城市大脑，以及每年涌入的三五十万人口，蓬勃发展的数字经济，将杭州快速推向了最具活力的一线城市候选人。

未来两年，是杭州重大规划集中兑现的时期，而且杭州处于新一轮周期的启动期，热点板块、限价新房将为楼市投资者带来巨大的机会，我们有理由好好研究一下杭州的投资目标。

经过一段时间的实地考察与思考，我们的结论简单而粗暴：限价新房摇号难度大，因此应该毫不犹豫地入手热点板块次新二手房，其中我们最看好的，就是钱江世纪城。

作为城市的新中心，钱江世纪城5-6万的价格非常合理，规划定位高、城市界面新、交通商业等配套能级强，从比价效应来看也不贵。钱江世纪城的规划将在未来1-2年集中兑现，目前入手是确定性极高的选择。

杭州有这么多板块，为何我们特别看好钱江世纪城，且看我们的详细板块解读。

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经历了2011-2015的阴跌之后，杭州进入了新一轮的楼市周期。

杭州的那一轮去库存周期，比深圳、上海等一线城市稍晚6-12个月：

2016年3月至2016年8月，进入启动期，成交放量，价格小幅抬升；

2016年9月至2017年11月，进入爆发期，量价齐升；

2017年12月至2018年6月，进入赶顶期，涨幅放慢，成交量下滑；

2018年7月至2019年2月，进入盘整期，房价窄幅调整，全市均价下跌幅度在10%左右。

（具体的周期判断方法，请参考我们的文章《 买房的周期对了，不赚钱也难上海买房指南投资篇（二）》）

之后的市场就变得很有意思了。

2019年3月，由于政府层面的信贷放松和限价放松，特别是开春后“沁园第一涨”事件导致的连锁反应，使得杭州楼市来了一波“人造小阳春”，3-5月二手房交易量居然连续三个月逼近1万套，新房摇号热度突增。

当然，下半年杭州楼市重新回归平静，没想到这居然成了购房者最好的入场时机，因为2020年后，杭州开始了疫情后结构性牛市。

后疫情时代数字经济、电子商务加速发展，疫情后信贷的宽松，杭州在疫情期间优秀的城市管理水平也吸引了大量新落户的购房者，导致2020年3月开始，杭州开启了学区和热点板块的上涨态势，杭州已经进入新一轮周期的启动期。

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今年的杭州，已经有不少房子涨起来了。比如未来科技城核心区，从4万涨到了5万多甚至6万，三墩北，从3.5万涨到了4.5万，涨幅在30%以上；钱江新城、蒋村、申花核心区以及大量的次新学区房涨幅都在20%以上，这些标的，短期内已经不适合追高。

这时候，我们应选择长期具有投资价值、短期刚开始涨的热点板块进行投资。

什么板块才是具有长期投资价值的呢？从城市发展的规划者角度出发，这些板块具有两大特点：

1.位于城市主要发展方向：扩张成本低，发展阻力小，够主流；

2.几年内有重大规划落地：规划级别高，主导方比较强势，规划落地的确定性强。

杭州北部以往分布了杭钢、杭氧、杭锅为代表的重工业，南部则以萧山本土工业为主，因此目前这两个方向上的发展还是以城市有机更新为主，城北副中心、萧山市北的开发都是这个模式，因此存在一定发展难度，导入的资源也不是很强。

杭州西部历来是旅游、文教为主，虽然有西湖群山阻隔，但西溪湿地以西拥有大片平原，且人文科教气息浓厚，是杭州的贵胄之地；而东部是大片平原，对接上海、嘉兴、宁波，路网发达，可开发面积大，杭州从西湖时代迈向钱塘江时代，市中心东移是大趋势。

由此看来，杭州主要发展东西两个方向，南北虽有一定机会，但上限不高，确定性不强。

再来看规划。

根据2016年总规，杭州目前的城市中心体系为“两主六副”，其中主中心有两个：延安路近湖地区，钱江新城+钱江世纪城。

延安路及近湖地区是传统市中心，以风貌保护为主，绣花式开发，动作不大，值得收藏而不是投资。

钱江新城和钱江世纪城是新中心，定位高端，大开大合，金融总部经济聚集，未来天花板显然更高。

城市副中心有6个，包括江南副中心、临平副中心、下沙副中心、大江东副中心、未来科技城副中心、城北副中心，其中在主要发展方向上的是未来科技城、下沙和大江东。

当然，除了上述这些具有长期投资机会的板块外，素以新房限价严格著称的杭州也存在不少一手房套利的机会，利用倒挂，可以提前锁定利润，交房后也有充足的保护垫。

比如二手5万的未来科技城，新房只要3.4-3.6万；二手3万的大江东核心区，新房只要2.0万，比如二手4.5万的三墩北，新房只要2.8万；二手3.3万的良渚，新房只要2.5万，等等。

不过，新房摇号的中签率很低就是了，像一些政府定义的热门红盘（未来科技城、大江东核心区等），只有人才和无房户才有摇号资格。

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杭州各板块分析及推荐

最为重磅的来了！接下来，我们将从各个行政区内来筛选出适合投资的板块。

首先，我们选筹的核心逻辑是：

• 每个行政区里找出最具前途的一到两个板块

• 强区可选出两个， 弱区只选出一个，因为只有财力发展一个板块

• 每个区都想发展有腹地，因此要找出发展阻力最小的板块

城西方向，主要是西湖、余杭、临安三区：

• 未来科技城是省里主导的城西科创大走廊的龙头板块，阿里、浙大、省政府三大力量加持，余杭区的行政能力也很强，因此规划落地的可能性最大，当然价格也最高，核心区二手房5万左右，辐射区3-4万；

• 青山湖科技城是临安距离市区最近的板块，好处是不限购，有16号线可以直达未来科技城核心，但库存量不少，精装新房也到了2.4万的价格，还不好买，但二手房2万不到还卖不掉。

• 西湖区中部已经没有太多发展空间，目前主要发展北部的云谷、紫金港科技城和南部的之江新城。

• 但其实，目前城西范围内的价值高地在蒋村，这个距离未来科技城最近的主城区板块环境优良，配套齐全，要学区有学区，要商业有商业，要品质有品质。

城北方向，主要是下城、余杭、拱墅三区：

• 余杭区主打的良渚新城覆盖了良渚、勾庄两大板块，前者主要接受市区和未来科技城外溢，一条2号线直通市区，本身规划级别不高，主要是住宅+商业医疗配套；但后者是拱墅、余杭、西湖倾力打造的城北副中心，两年内双地铁交汇，万象城、树兰医学中心均已落地，期望很高。

• 另外，余杭区府所在地——临平新城可以说是目前副城里城市界面最好的，但由于与市区距离较远，产业也不是非常高端，因此价格比较实惠。

• 武林新城，下城区的行政能力、招商能力在主城区内不算突出，因此武林新城的城市界面、产业能级均比较一般，学区和商业配套也不够突出，适合有地段情结的购房者。

• 拱墅区目前重点规划区域是运河新城，原老重工业区重建，重点发展数字经济、医疗健康等，值得关注。

• 但其实拱墅最有价值的是申花，作为目前拱墅乃配套最全、界面最好、楼盘品质最高的板块，“杭州徐家汇”申花吸引了大量头部企业的高管购入，特别是未来科技城上班的高管，为了配套和学区，也会买到申花来住。

城东方向，主要是江干、钱塘两区：

• 拥江发展的江干区有三大重点新城：钱江新城、城东新城、艮北新城，其中钱江新城的三个拥江发展重心——钱江新城一期、江河汇、钱江新城二期值得重点关注。

• 钱塘新区则是双核驱动，下沙的金沙湖大江东的核心区都是全新规划的优质板块，大江东核心区的起步更低，未来空间广阔，而随着下沙的腾笼换鸟，金沙湖的价值也会逐步凸显。

城南方向，主要是滨江、萧山两区：

• 萧山以钱江世纪城为主中心，萧山城区（江南副中心）为次核心，另有多个地区级中心，包括萧山科技城、会展新城、南站新城、湘湖等。

• 滨江则以滨江科技城为核心，包括滨江区府、奥体、物联网小镇等板块，由于滨江整体向东发展，因此西边的浦沿吸引力不是很大。

市中心，也就是上下城的核心以及钱江新城：

• 上城的湖滨是首善之地，但没有什么发展空间，值得收藏，不值得投资。新中心为望江新城，由旧城改造而来，有新世界K11、望江金融城、未来社区等重大规划。

• 钱江新城一期基本发展完毕，经过今年的上涨，短期内的投资价值也基本消耗殆尽，应关注增量板块而不是存量板块。

• 下城的武林商圈、江干的庆春商圈也没有太多故事可以讲了，留给老杭州的地缘客户吧。

我们在此，重磅推出“平米咨询杭州板块推荐名单”：

第一梯队，强烈推荐：

• 钱江世纪城：处于城市发展主要方向，规划能级高，落地确定性强，供需关系紧张，城市界面崭新，次新二手房在5-6.5万，限价一手房在4.5-4.7万。目前世纪城低于江对岸，未来差距一定会缩小，随着亚运规划的落地，世纪城将成为杭州的新中心。

第二梯队，非常推荐：

• 钱江新城江河汇区域：处于城市发展主要方向，规划能级高，新鸿基、机场快线、6号线、9号线已经落地，供需关系紧张，城市界面崭新。目前次新二手房在6.5-9万，限价一手房在6.8-7.0万。未来机会在于重新分区后的优质学区预期，以及杭州整体城市能级上升后，豪宅区与非豪宅区房价拉开差距。

• 滨江科技城：拥江发展的最核心，规划能级高，亚运主会场，高新区购买力强，供需关系紧张，奥体及物联网小镇界面新、配套全。目前次新二手房在5-7万，新房限价4.7万，随着亚运规划的落地，将和钱江世纪城连为一体，成为江南岸最璀璨的中心。

• 蒋村、申花：这两个板块均为城西有钱人的首选板块，处于城市发展主要方向上，商业、小区品质、学区齐备，万科、融创、绿城、金茂扎堆，刚好是未来科技城的短板，因此吸引了众多阿里、蚂蚁、菜鸟在内的科技新贵。次新二手房在6-7万，新房限价5-5.4万，随着城西新上市企业的增多，蒋村和申花的购买力还有继续爆发的可能。

第三梯队，比较推荐：

• 大江东核心区：城市主要发展方向上，钱塘新区的新中心，商业、地铁、景观、学区都是郊区顶配，其实这个板块从投资价值上来讲应该处于第二梯队，但由于购买环境非常恶劣，所以放在第三梯队。大江东目前新房1.9万，二手房2.5-3万，但是新房基本全部被定义为红盘，只有人才和无房户才有资格参与摇号，而稍老的二手房产品有代差，新一些的二手房房东心气又特别高，3万的价格实在让人下不了手。

• 运河新城、北部新城：彻底扭转杭州城北地位的双核板块，定位城北副中心，大拆大建，多条地铁在建及规划，万象城、树兰/邵逸夫两大医学中心、运河博物馆、BMW综合体、杭钢科技城、智慧网谷等纷纷入驻，一旦环境改观，将再也不是价格洼地。运河新城目前新房价格3.8万，板块内没有二手房，附近万达和铁路北站板块的标杆次新房在4万左右，北部新城目前新房价格2.9万，二手房在3.5万左右。

当然也有一些板块，本身定位不是很高，但由于附近有重大板块价值突增，就显得非常有性价比，受到购买力溢出效应，如宁围、丰收湖、市北、艮北新城等，也是非常值得挖掘的。

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处于楼市上升期的杭州，一点点利好就能引爆一个板块，接下来的重新分区、地铁四期，又会将杭州推向一个更高的层级。

十一月才过去不到20天，杭州二手房成交量已经破6000套，预计经过十月短暂的“休整”后，11-12月的杭州有将重现二手房破万的盛况，这让人不禁对明年小阳春有了更多期待。

经过我这番考察，我发现在目前启动期阶段，一味着摇号倒挂新盘，反而可能因为过低的中签率导致错过窗口期，机会成本极高，因此一方面要埋伏红盘，另一方面要把主要精力放在二手房上。

除去未来科技城等当前涨幅过高的板块外，杭州还有不少板块值得我们长期投资。在综合考虑规划定位、落地可能、供求关系与价格后，作为城市主要发展方向上的市级主中心，钱江世纪城成为我们推荐的首选。

目前，钱江世纪城的房价只有对岸钱江新城的60%不到，开发强度却大于对岸，随着萧山越来越主城化，两者之间的价差会显著缩小，未来随着规划落地、新学区提升，发展空间巨大。

其次，城西和城北兼顾学区、品质、配套的优质板块将成为产业人群的改善选择。作为数字经济之都，申花、蒋村背后的购买力支撑性极强。

另外，大拆大建、基数不高的城北副中心以及大江东核心区也值得长持，作为杭州骨架拉伸的抓手，几个副中心的未来前景不会让人失望。