苏宁、万科纷纷加注 高标仓究竟是门什么生意

编者按：本文来自“经济观察报”（记者 饶贤君），36氪经授权转载。

电商平台在“送达时间”上的竞速、新零售概念的逐渐落地，催生了物流仓储基础设施全面升级的迫切需求，随之而来的是，苏宁、京东、阿里等电商，万科、平安不动产等物流地产开发商，宝湾、宇培等传统物流仓储企业，一同站在了“高标仓”这一新赛道上。

所谓高标仓，即指“高标准仓储物流设备”，由于其硬件设备水平、建设标准更高，与传统仓存在显著差异。

多位业内人士对经济观察报表示，简单而言，高标仓面积更大、仓库更高、仓库手续齐全、消防系统完备、配套设施齐全、具备承载自动化设施运作条件。

招商银行研究院发布的报告显示，由于中国现代化仓储业起步较晚，大部分仓储设施都是在90年代以前建设，仓库类型以传统仓为主，占总面积80%以上，占货运吞吐量的90%以上，因此，高标仓目前在国内占比低，供给紧缺，而另一方面，电商份额的扩张与零售行业集中度的提升带来了对高标仓的强烈需求，高标仓在国内呈现明显的供不应求状态。

供给关系上的缺口带来了发展动力，众多巨头在投资建设高标仓上持续加码，例如，苏宁近日宣布设立苏宁深创投-云享仓储物流设施二期基金，募资不超过26亿元用于投资、建设或是收购新的高标仓项目。

然而，在实际的运营建设过程中，打造一个高标仓却并非易事，多位业内人士表示，投建高标仓有着极高的壁垒和门槛，需要企业拥有强大的资源能力和现金流，高标仓是物流仓储行业未来发展必备的基础设施，而能够参与到其中的只有真正的“大玩家”。

“基础设施”升级

在苏宁上海奉贤物流中心的无人仓内，数以百计的机器人片刻不停地进行着拣货工作，当一个苏宁易购的线上订单进入到物流中心系统内的瞬间，负责相应货柜的机器人就会实时将对应商品搬运到指定的货位，拣选工作人员只需按照显示屏的提示将相应数量的商品放入订单箱即可完成拣货工作。

“无人仓相对于人工拣货而言，效率至少在五倍以上，同时，我们的机器人准确率是100%的，从根源上避免了发错货这样的情况发生，这是对效率的极大提升。”苏宁上海物流公司仓储管理部经理金鑫对记者表示，负责同样面积的拣货区域，无人仓只需要十名工作人员，而如果是人工拣货，则需要50甚至80个工作人员。

苏宁上海物流公司总经办主任曹娜对记者表示：“就像是逛超市，顾客手里拿着想买的物品清单，以前需要自己一个区域一个区域按照名单去找这些东西，很费时间，还容易出错，但是现在只要把清单输入进去，所有的商品自己就跑到你的手上来了。”

除了自动化的无人仓，苏宁奉贤物流中心在仓储、分拣、出库、配送等环节均进行了自动化升级，据介绍，在完成自动化升级后，仓库的发货能力由最初的15万件/天上升到了100万件/天，出货效率提高到平均一个包裹1.2小时完成出库，人效提升高达50%。

而实现高效自动化、标准化的前提之一，在于苏宁奉贤物流中心是由苏宁完全针对自身业务特性、作业习惯量身打造的高标仓。金鑫表示，传统仓很难支撑起自动化设施，一方面是面积不足，另一方面是没有相应的配套，例如出库配送需要的装卸货月台、自动升降平台等。

高标仓是实现物流仓储自动化的重要基础设施，这已经成为了行业的共识。

万科旗下物流平台万纬物流方面表示，高标仓具有空间利用率高、项目选址优越、自动化水平先进等特点，高标仓可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率，又减少了对人工的依赖，可有效提升货物周转效率进而降低库内运营成本，有效提升企业供应链效能。

万纬物流方面称，高标仓是其发展的重点，目前万纬物流在全国拥有135个物流园区，在中国最为核心的物流节点城市已经形成全国性的高标仓储网络，高标仓占比超过95%。万纬物流希望推动中国仓储标准进一步提升，降低整体物流成本，提升效率。

电商平台、高端制造业以及第三方物流是高标仓的主要客户，他们的共同特性在于产品结构复杂、供应商众多、对供应链效率要求极高，因此，传统仓已经难以满足他们的仓储需求，甚至在高标仓的基础上，一些企业已经开始打造自己的定制化仓。

值得一提的是，随着行业对高标仓的认可度持续提升，尽管更多高标仓开发企业入局，这一“基础设施”的市场缺口仍在持续扩大，招商银行在其行业报告中提出，到2020年，中国高标仓储的需求将达到1.4亿-2.1亿平方米，而供给量或只有5600-6600万平方米，在相当长一段时间内，国内高标仓市场将维持供不应求的态势，这是一片新的蓝海。

高标仓开发困局

“原来我们园区里还有几家别的电商仓库，但是今年已经全都撤走了，因为赚不到钱，缴不上税。”曹娜表示，如何拓展利润点和盈利能力始终是苏宁奉贤物流中心在探索的问题。

即使是京东、阿里、苏宁这样的电商巨头入驻，由于高标仓本身并不能创造高额的利润，其缴纳的税收较少，同时政府出让物流用地的土地收入不高，因此对于地方政府而言，将土地出让用于高标仓建设并不是一个好买卖。

招商银行发布的报告数据显示，近年来，中国用于建设高标仓的工矿仓储用地供应量逐年减少，尤其是北上广深等一线城市，供应量下降明显，以北京市为例，根据北京市规划和国土资源管理委员会历年发布的《国有建设用地供应规划》，北京市工矿仓储用地在2013年总量为900公顷，2014年减半至450公顷，2016年减至100公顷，2017年仅为90公顷。

拿地难题成为了制约高标仓快速扩张的最关键因素。

苏宁物流方面表示，由于北上广深及省会城市工业仓储用地出让面积逐年减少，土地价格不断攀升，且目前深圳、上海等地已开始实施弹性用地年限，这些都导致了成本的不断增加。

在这样的情况下，拿地能力成为了衡量一个高标仓开发企业实力的重要因素，房地产开发商在这方面具备优势。万纬物流方面表示，依托万科地产业务的广泛布局，万纬物流能快速在全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市开疆拓土，从而具备了一定的拿地优势。

从地方政府直接获取土地的难度较大，收购改造成为了高标仓开发企业的另一条路径，但同样面临种种难题，据介绍，国内传统仓的主要拥有者是一些传统国营企业、建材公司、农业公司等，他们更希望能够通过变更仓库土地性质来获取高额的土地增值，因而高标仓的开发企业在收购过程中经常需要付出更高的成本。

另一方面，能够符合高标仓改造标准的传统仓并不多，即使符合基本改造要求，由于传统仓在建筑结构、设施配套上的不足，企业仍需要投入大量资金、耗费大量时间来完成改造。据招商银行研究院测算，改造一个2万平方米的传统仓，需用时一年，投入超过3000万元的改造资金。

建造开发成本提高，但高标仓的盈利能力却难有提升，多位业内人士表示，高标仓本身并不具备创造利润的能力，其更多是对供应链条的优化，并通过供应链优化，实现电商的“竞速”，在愈演愈烈的配送时间竞赛上获取优势，例如，苏宁奉贤物流中心的高效率，使得苏宁能够在上海地区实现半日达、准时达（送货上门时间精准到一小时之内）。

电商平台自建的高标仓大多用于自营，而房地产商旗下平台以及专业物流地产开发商则以出租为目的，他们被视作高标仓的开发服务商，盈利模型清晰，从投资拿地、开发建设到招商运营，最终目标是实现高标仓的出租，企业的盈利来自于租金收入。

由于高标仓资源的稀缺，招商难度极低，租约签订时间较长，资金回笼较快，因此，高标仓的开发服务商主要以极力降低开发成本、开发高潜力区位项目的方式拓展盈利空间。

然而，一位业内人士表示，“同样符合这些要求的一块地，如果用在其他产业，创造的利润更大，这导致高标仓的开发在很多地方政府过不了关。”

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