贝壳找房再传上市，它实现链家的“小目标”了吗？

编者按：本文来自微信公众号“科技新知”（ID:kejixinzhi），作者：魏宇奇，36氪经授权发布。

2017年5月，房产中介龙头链家的数位核心高管，与创始人左晖开了一场决定公司未来走向的会，主题之一是要不要做加盟和平台。当时近半数高管认为没必要做，也有部分人认为要做，双方争执不下。最后左晖表态：“只要做成贝壳，愿意付出任何代价与牺牲”。

随后，链家以“真房源撬动流量+流量催动交易+链家的标准化经纪人服务”为理论，推出了具备完成防务交易流程的平台“贝壳找房”。

6月16日，界面新闻独家消息显示，贝壳找房即将上市，地点可能是香港或者美国。实际上早在2018年，就有传闻称贝壳找房即将上市。虽然结果与这次一样均被官方所否认，但从多次传出即将上市的情况来看，外界对它抱有不小的期待。

只是贝壳找房这只估值过百亿美金的独角兽，仍有难题待解，能否顺利完成“再造一个链家”的使命，还是个未知数。

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1995年甲A联赛最后一轮，北京国安在北京先农坛体育场大胜广东宏远，毕业三年也做了三年客服的左晖，当时就在现场。北京国安在赛场上的胜利，让左晖和另外两个朋友想起了大学时“到了25岁就单干”的戏言，三个人决定把戏言变成现实。

五年后，做保险代理的三人获得了近百倍的回报，随着国家对保险代理市场进行整顿，已经了攒下第一桶金的左晖顺势退出了保险市场。

但是北京城内买房的人越来越多，左晖却发现北京没有一个购房服务平台，房产信息严重不对称。如果能为卖房者和买房者，解决信息透明的问题一定有利可图。

随后，左晖成立了北京链家房地产展览展示中心，在2000年8月联合媒体一起操办了第一个“房地产个人购房房展会”。火爆的场面告诉左晖，这绝对是个不能错过的机会。

2001年11月，链家在安贞开了第一家门店，三年后拥有了30家门店和200名经纪人…

时至今日，发展了近20年的链家，在北京、上海、广州、深圳等28个城市和地区拥有8000家门店，近15万经纪人，交易额破万亿，排在业内前列。

然而链家的日子并不轻松，尤其是随着互联网时代的到来，传统的中介生意也迎来了新的变数。

互联网企业们切入房产市场的方式主要有三种，信息、SaaS系统、交易服务。其中以信息居多，58同城的房产板块以及被58收购的安居客，都是此类。

互联网企业在拥有线上传播优势，提高了信息流通的效率的特色的同时，轻资产模式也使得它们的发展速度，超过了以门店为载体的传统中介。另外，随着房产市场的增速逐渐放缓，行业效率一直不高等因素，也让链家头顶的天花板越来越清晰可见。

这让链家不得不在主动转型，还是被动接受之间做出选择。从链家连续在线上两次出手来看，链家选择了前者。

先是在2013年推出了链家的线上版“链家在线”（后更名为链家网），又在2018年4月上线了房产交易平台贝壳找房。

从时间点上来看，身为房产中介行业的前辈，链家虽在互联网浪潮中动作不断，但还是慢了半拍。链家网简单的“+互联网”并没有达到预想的效果，不得不让贝壳找房承担起推动公司整体转型的重任。

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在房产垂直赛道里的独角兽企业中，贝壳找房是一个特别的存在，它的特别体现在两点。 

首先是在时间点上，在2018年入局的贝壳找房是同类里面最年轻的；其次，与其他同行们相比，依托链家的贝壳找房不仅有着一手的房源，在经纪人方面也有着十几年的行业积淀。

后出发的贝壳找房，采用的策略是双管齐下。

首先，贝壳找房在经纪人和房源上，都沿用了链家的方法论。

在经纪人方面推行“经纪人合作网络（ACN）”，将房屋交易流程细化为房源录入、维护、客源、撮合成交等多个角色，通过对佣金分配模式定下严格的规则，来解决经纪公司之间、经纪人之间的利益分配、合作的问题。

房源方面则使用了，链家在2005年开始建设的真房源数据库“楼盘字典”。根据链家官网显示，这套字典已经囊括了全国160多个城市的1.1亿套房屋数据。这是国内成为国内数据量最大、覆盖面最广、信息最详细的房屋信息数据库。

不过贝壳找房最大的特点，并不是上面提到的经纪人和房源，而是它的模式。

此前的链家网，只是将链家原有的线下门店和经纪人搬到了线上，而贝壳找房的定位则是平台，其他中介公司也可以利用这个平台来完成交易。换句话说，贝壳找房选择了与京东相似的“自营+平台”的模式。

这其中的自营，除了链家的8000家自营门店，13万经纪人外，还包括它旗下的加盟品牌德祐的1.5万家门店、12万经纪人、自如以及它参股的21世纪不动产、中环地产、住商等其他企业。

贝壳方面在成立两周年发布会上披露，截至2020年4月23日，贝壳找房已进驻全国110个城市，入驻合作新经纪品牌超过250个，连接经纪门店超过4万家，服务超过37万经纪人。

用左晖的话来说，“我们在做一个球场，希望在这里踢球越来越多，大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。”

有链家做背书，贝壳找房成立后就得到了资本的认可。目前贝壳找房（包括链家）已经完成了八轮融资，股东既有鼎辉、经纬、红杉等风投，也有百度、腾讯等互联网巨头，还有万科、融创这样的一线房企，总融资额已超百亿人民币。在去年十一月完成D+ 轮融资时，其估值已达到140亿美元。

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理论上来讲，在以资源定天下的中介行业，贝壳找房在具有房源优势的基础上，又继承了链家的经纪人标椎化服务体系，这些使得贝壳找房很有可能成为这个万亿市场的大赢家。

然而在同行们看来，贝壳找房的平台模式并没有理论上那样美好，这种新模式不仅带来了新问题，也无法规避行业内的顽疾。

其中新问题的核心在于，既做运动员又做裁判的贝壳找房，如何保障第三方的利益？如何兼顾链家系与第三方之间的平衡？

在贝壳找房平台上，虽然链家系其他加盟品牌，都遵循着相同的规则，各家的房源信息也同时被公开到了平台上。左晖也曾说过，一个公平公正的协议和规则，对贝壳平台的利益是最大化的。在“对手的地盘上”，权益能否得到公平的保障是加盟者们所担心的。

即便在链家内部，也有经纪人抱怨，“用于养家糊口、准备在事业上平步青云的房源信息，就这样被贝壳收缴归功，多年的辛劳汗水，也将从此归零，付诸东流。”

我爱我家董事长谢勇也表示，“房产经纪公司需要真正的平台，如果一家自称是平台的企业，既做线上，又做线下，既当裁判员，又当运动员，这在商业伦理和操作逻辑上绝对不能被接受。”

除了在态度上表示反对，一些企业也将态度落在了行动上，与贝壳找房对垒，其中最具代表性的就是58集团。

58旗下的房产业务本就处于业内前列，其中的重点板块“安居客”无论是在模式还是在体量上，与贝壳找房都存在直接的竞争，这也使得58 不得不行动。

58集团打出了与贝壳找房如出一辙的口号，即提升行业服务标准，建立行业生态。在2018年6月携手中原地产、我爱我家、中原地产等召开全行业“真房源”誓师大会，组成“不动产联盟”，这也被外界解读为“围剿链家联盟”。“有些公司希望这个行业的所有公司都落魄下去，自己是唯一活着的人，这是不对的”，姚劲波在会上表示。今年4月双方还曾因为“不正当竞争”，而对簿公堂。

其实第三方企业们担心的不只是能否获得公平的待遇，与进驻同样有自营店铺的京东的店主们相比，加盟贝壳找房的第三方，在加入之前，都有着巨大既得利益，而贝壳找房的规则，存在使它们失去核心资源也就是房源数据的风险，从而沦为贝壳找房的“打工仔”，这也是它们抗拒的原因之一。

值得注意的是，模式上有所创新的贝壳找房，仍然无法规避掉传统房产中介行业存在的顽疾。

首先是房源真实性的问题，由于贝壳找房的模式本质上与电商行业的京东类似，即便可以保障自营部分房源的真实性，也很难保证第三方房源的真实性，58同城就因为第三方中介的虚假信息而饱受诟病。

蘑菇租房联合创始人龙东平曾表示，主客观因素都导致房源的真实性很难绝对保证，而平台很难精准监管到每一个中介机构。

其次是存在有中介人员，找人充当房托的情况。

今年4月，夏女士经人介绍以“每小时16元，车接车送”的条件，被贝壳找房的中介人员带到售楼处充当了两个小时的房托。这件事被自媒体曝光后，贝壳找房方面并没有否认，而是立即表示“公司正在展开专项调查，如果经核查情况属实，将会对该品牌及经纪人进行黄线处理”。

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以交易额看，房地产中介市场有着难得的万亿规模。然而餐桌上的食客与这块巨大的蛋糕相比，仍然有些“渺小”。

根据极光大数据的数据显示，截至2018年年底，贝壳找房App的渗透率为0.9%，即便是排名领先的安居客也仅有2.2%。数量更多的是传统企业，而这些企业也处于“割据”的状态，北京是链家的大本营，满堂红则是华南地区的“诸侯”，骄阳地产则在黑龙江地区有着较大的知名度。

这种状态一方面表明了房产中介行业仍有很大的机会，但考虑到这个结果已经是经过多年发展之后才取得的，可见房产中介行业的整合难度非同一般。而从贝壳找房今年4月举行的贝壳新居住大会上，宣布将进入家装行业，推出全新家居服务平台被窝家装的情况来看，贝壳找房的野心不止是传统的房产中介行业，围绕房产交易的其他环节它似乎都有意去做的更深，但这些行业的难度都不小。

不过贝壳找房最大的难题并不是行业难度，也不是竞争压力，而是它的平台模式能否走通，能否应用到行业中去。如果模式不能跑通，即便是有微信九宫格的助力，最多也只能让贝壳找房，像其他传统中介们一样“割据一方”。

面对整合难度较大的行业特性，以及自身模式所带来的新问题，上市只是贝壳找房旅途中的一部分，距离完成再造链家的“小目标”还有很长的路要走。