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贝壳找房再传上市,它实现链家的“小目标”了吗?

转载时间:2021.11.17(原文发布时间:2020.06.23)
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编者按:本文来自微信公众号“科技新知”(ID:kejixinzhi),作者:魏宇奇,36氪经授权发布。

贝壳找房再传上市,它实现链家的“小目标”了吗?

2017年5月,房产中介龙头链家的数位核心高管,与创始人左晖开了一场决定公司未来走向的会,主题之一是要不要做加盟和平台。当时近半数高管认为没必要做,也有部分人认为要做,双方争执不下。最后左晖表态:“只要做成贝壳,愿意付出任何代价与牺牲”。

随后,链家以“真房源撬动流量+流量催动交易+链家的标准化经纪人服务”为理论,推出了具备完成防务交易流程的平台“贝壳找房”。

6月16日,界面新闻独家消息显示,贝壳找房即将上市,地点可能是香港或者美国。实际上早在2018年,就有传闻称贝壳找房即将上市。虽然结果与这次一样均被官方所否认,但从多次传出即将上市的情况来看,外界对它抱有不小的期待。

只是贝壳找房这只估值过百亿美金的独角兽,仍有难题待解,能否顺利完成“再造一个链家”的使命,还是个未知数。

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1995年甲A联赛最后一轮,北京国安在北京先农坛体育场大胜广东宏远,毕业三年也做了三年客服的左晖,当时就在现场。北京国安在赛场上的胜利,让左晖和另外两个朋友想起了大学时“到了25岁就单干”的戏言,三个人决定把戏言变成现实。

五年后,做保险代理的三人获得了近百倍的回报,随着国家对保险代理市场进行整顿,已经了攒下第一桶金的左晖顺势退出了保险市场。

但是北京城内买房的人越来越多,左晖却发现北京没有一个购房服务平台,房产信息严重不对称。如果能为卖房者和买房者,解决信息透明的问题一定有利可图。

随后,左晖成立了北京链家房地产展览展示中心,在2000年8月联合媒体一起操办了第一个“房地产个人购房房展会”。火爆的场面告诉左晖,这绝对是个不能错过的机会。

贝壳找房再传上市,它实现链家的“小目标”了吗?

2001年11月,链家在安贞开了第一家门店,三年后拥有了30家门店和200名经纪人…

时至今日,发展了近20年的链家,在北京、上海、广州、深圳等28个城市和地区拥有8000家门店,近15万经纪人,交易额破万亿,排在业内前列。

然而链家的日子并不轻松,尤其是随着互联网时代的到来,传统的中介生意也迎来了新的变数。

互联网企业们切入房产市场的方式主要有三种,信息、SaaS系统、交易服务。其中以信息居多,58同城的房产板块以及被58收购的安居客,都是此类。

互联网企业在拥有线上传播优势,提高了信息流通的效率的特色的同时,轻资产模式也使得它们的发展速度,超过了以门店为载体的传统中介。另外,随着房产市场的增速逐渐放缓,行业效率一直不高等因素,也让链家头顶的天花板越来越清晰可见。

这让链家不得不在主动转型,还是被动接受之间做出选择。从链家连续在线上两次出手来看,链家选择了前者。

先是在2013年推出了链家的线上版“链家在线”(后更名为链家网),又在2018年4月上线了房产交易平台贝壳找房。

从时间点上来看,身为房产中介行业的前辈,链家虽在互联网浪潮中动作不断,但还是慢了半拍。链家网简单的“+互联网”并没有达到预想的效果,不得不让贝壳找房承担起推动公司整体转型的重任。

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在房产垂直赛道里的独角兽企业中,贝壳找房是一个特别的存在,它的特别体现在两点。 

首先是在时间点上,在2018年入局的贝壳找房是同类里面最年轻的;其次,与其他同行们相比,依托链家的贝壳找房不仅有着一手的房源,在经纪人方面也有着十几年的行业积淀。

后出发的贝壳找房,采用的策略是双管齐下。

首先,贝壳找房在经纪人和房源上,都沿用了链家的方法论。

在经纪人方面推行“经纪人合作网络(ACN)”,将房屋交易流程细化为房源录入、维护、客源、撮合成交等多个角色,通过对佣金分配模式定下严格的规则,来解决经纪公司之间、经纪人之间的利益分配、合作的问题。

房源方面则使用了,链家在2005年开始建设的真房源数据库“楼盘字典”。根据链家官网显示,这套字典已经囊括了全国160多个城市的1.1亿套房屋数据。这是国内成为国内数据量最大、覆盖面最广、信息最详细的房屋信息数据库。

不过贝壳找房最大的特点,并不是上面提到的经纪人和房源,而是它的模式。

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此前的链家网,只是将链家原有的线下门店和经纪人搬到了线上,而贝壳找房的定位则是平台,其他中介公司也可以利用这个平台来完成交易。换句话说,贝壳找房选择了与京东相似的“自营+平台”的模式。

这其中的自营,除了链家的8000家自营门店,13万经纪人外,还包括它旗下的加盟品牌德祐的1.5万家门店、12万经纪人、自如以及它参股的21世纪不动产、中环地产、住商等其他企业。

贝壳方面在成立两周年发布会上披露,截至2020年4月23日,贝壳找房已进驻全国110个城市,入驻合作新经纪品牌超过250个,连接经纪门店超过4万家,服务超过37万经纪人。

用左晖的话来说,“我们在做一个球场,希望在这里踢球越来越多,大家踢球的规则越来越好。我们的利益其实在市场的利益上。一个公平公正的协议和规则对贝壳平台的利益是最大化的。”

有链家做背书,贝壳找房成立后就得到了资本的认可。目前贝壳找房(包括链家)已经完成了八轮融资,股东既有鼎辉、经纬、红杉等风投,也有百度、腾讯等互联网巨头,还有万科、融创这样的一线房企,总融资额已超百亿人民币。在去年十一月完成D+ 轮融资时,其估值已达到140亿美元。

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理论上来讲,在以资源定天下的中介行业,贝壳找房在具有房源优势的基础上,又继承了链家的经纪人标椎化服务体系,这些使得贝壳找房很有可能成为这个万亿市场的大赢家。

然而在同行们看来,贝壳找房的平台模式并没有理论上那样美好,这种新模式不仅带来了新问题,也无法规避行业内的顽疾。

其中新问题的核心在于,既做运动员又做裁判的贝壳找房,如何保障第三方的利益?如何兼顾链家系与第三方之间的平衡?

在贝壳找房平台上,虽然链家系其他加盟品牌,都遵循着相同的规则,各家的房源信息也同时被公开到了平台上。左晖也曾说过,一个公平公正的协议和规则,对贝壳平台的利益是最大化的。在“对手的地盘上”,权益能否得到公平的保障是加盟者们所担心的。

即便在链家内部,也有经纪人抱怨,“用于养家糊口、准备在事业上平步青云的房源信息,就这样被贝壳收缴归功,多年的辛劳汗水,也将从此归零,付诸东流。”

我爱我家董事长谢勇也表示,“房产经纪公司需要真正的平台,如果一家自称是平台的企业,既做线上,又做线下,既当裁判员,又当运动员,这在商业伦理和操作逻辑上绝对不能被接受。”

除了在态度上表示反对,一些企业也将态度落在了行动上,与贝壳找房对垒,其中最具代表性的就是58集团。

58旗下的房产业务本就处于业内前列,其中的重点板块“安居客”无论是在模式还是在体量上,与贝壳找房都存在直接的竞争,这也使得58 不得不行动。

58集团打出了与贝壳找房如出一辙的口号,即提升行业服务标准,建立行业生态。在2018年6月携手中原地产、我爱我家、中原地产等召开全行业“真房源”誓师大会,组成“不动产联盟”,这也被外界解读为“围剿链家联盟”。“有些公司希望这个行业的所有公司都落魄下去,自己是唯一活着的人,这是不对的”,姚劲波在会上表示。今年4月双方还曾因为“不正当竞争”,而对簿公堂。

其实第三方企业们担心的不只是能否获得公平的待遇,与进驻同样有自营店铺的京东的店主们相比,加盟贝壳找房的第三方,在加入之前,都有着巨大既得利益,而贝壳找房的规则,存在使它们失去核心资源也就是房源数据的风险,从而沦为贝壳找房的“打工仔”,这也是它们抗拒的原因之一。

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值得注意的是,模式上有所创新的贝壳找房,仍然无法规避掉传统房产中介行业存在的顽疾。

首先是房源真实性的问题,由于贝壳找房的模式本质上与电商行业的京东类似,即便可以保障自营部分房源的真实性,也很难保证第三方房源的真实性,58同城就因为第三方中介的虚假信息而饱受诟病。

蘑菇租房联合创始人龙东平曾表示,主客观因素都导致房源的真实性很难绝对保证,而平台很难精准监管到每一个中介机构。

其次是存在有中介人员,找人充当房托的情况。

今年4月,夏女士经人介绍以“每小时16元,车接车送”的条件,被贝壳找房的中介人员带到售楼处充当了两个小时的房托。这件事被自媒体曝光后,贝壳找房方面并没有否认,而是立即表示“公司正在展开专项调查,如果经核查情况属实,将会对该品牌及经纪人进行黄线处理”。

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以交易额看,房地产中介市场有着难得的万亿规模。然而餐桌上的食客与这块巨大的蛋糕相比,仍然有些“渺小”。

根据极光大数据的数据显示,截至2018年年底,贝壳找房App的渗透率为0.9%,即便是排名领先的安居客也仅有2.2%。数量更多的是传统企业,而这些企业也处于“割据”的状态,北京是链家的大本营,满堂红则是华南地区的“诸侯”,骄阳地产则在黑龙江地区有着较大的知名度。

这种状态一方面表明了房产中介行业仍有很大的机会,但考虑到这个结果已经是经过多年发展之后才取得的,可见房产中介行业的整合难度非同一般。而从贝壳找房今年4月举行的贝壳新居住大会上,宣布将进入家装行业,推出全新家居服务平台被窝家装的情况来看,贝壳找房的野心不止是传统的房产中介行业,围绕房产交易的其他环节它似乎都有意去做的更深,但这些行业的难度都不小。

不过贝壳找房最大的难题并不是行业难度,也不是竞争压力,而是它的平台模式能否走通,能否应用到行业中去。如果模式不能跑通,即便是有微信九宫格的助力,最多也只能让贝壳找房,像其他传统中介们一样“割据一方”。

面对整合难度较大的行业特性,以及自身模式所带来的新问题,上市只是贝壳找房旅途中的一部分,距离完成再造链家的“小目标”还有很长的路要走。

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资讯来源: 36氪官网

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