旧改之王的风光与风险

编者按：本文来自微信公众号：叁里河，（ID：Sanlihe1），作者小昱，36氪经授权发布。

董事会主席滞港不归，深圳项目锁盘……

近日，阳光城发布公告称要与佳兆业合作积极推进在粤港澳大湾区的房产开发。去年销售额百强榜排名第14位的阳光城投入45亿拉拢排名在30强外的旧改大户佳兆业合作，目的就是仰仗佳兆业在大湾区充足的资源分食旧改的大蛋糕。

截至2018年底，佳兆业在全国持有土地储备项目占地面积约3000万平方，99 %位于大湾区，对应119个项目，深圳就有81个，广州则有12个，这些项目货值大约为1.8万亿。

在一二线城市核心地段很难有新增建设用地供应的背景下，头部房企万科、远洋、保利、恒大等都积极参与城市旧改项目，想通过旧改的方式获取低成本土地。

即使是有头部房企的竞争，佳兆业在旧改的地位依旧无法撼动，被称为“旧改之王”的佳兆业和其他房企不同，其发家于烂尾楼，又通过旧改曾经成为行业黑马，多年来一直在旧改中深耕，可以说佳兆业的立身之本就是旧改。

早年在潮汕一带从事贸易及工业生意的郭氏家族三兄弟，中国房改后看到了新的生财路，1999年，郭氏家族涉足房地产行业，成立了深圳佳兆业地产。

佳兆业第一个项目是接手的深圳市龙岗区布吉镇龙泉一别墅用地项目，当时这个项目不但位置偏僻，而且还是烂尾状态。佳兆业收购该项目后将其规划成自带开放式主题公园的住宅项目，并命名为“桂芳园”，2000年第一期发售时将购房目标群投向香港市场大获成功，随后该项目继续加推，桂芳园成为一共有8期的大型住宅社区。

佳兆业成功将烂尾项目打造成热销楼盘，让其名声大噪，并迅速将业务从深圳关外拓展进关内。此后佳兆业又将位于深圳市委对面区位极其优越却烂尾十年的子悦台花费两年的时间重新包装成高档公寓。2005年佳兆业收购烂尾楼业务从深圳走向广州，接手“中国第一烂尾楼”中诚广场。

烂尾项目对地方政府来说是影响城市形象的顽疾，对银行来说是造成坏账风险的黑洞。佳兆业在收购处理烂尾项目的过程中解决了地方政府和银行的“大麻烦”，还能够和当地政府建立良好的关系，摆脱困境的银行后续也会给予其一定的融资便利。

2009年底深圳颁布《深圳市城市更新办法》，在深圳新增土地供应逐年递减下，鼓励旧住宅区、城中村及旧屋村等进行重建。且新政规定“旧城、旧商业及旧村改造土地不需要招拍挂，可按公司发展自主申请”。

前期因为收购烂尾楼项目佳兆业与地方政府建立的良好关系在这一政策的助推中，为其打开通过旧改快速上升的通道。因为旧改项目非常复杂需要专业的人才参与，佳兆业还成立了国内首家专业城市更新公司。

到2013年，旧改为佳兆业合约销售额贡献了约30%，同年，佳兆业时任集团副主席谭礼宁曾表示旧改的毛利率相当高，平均可超过50%。

高收益一定伴随高风险，2015年佳兆业遭遇董事会主席郭英成滞港不归，深圳所有开发项目被政府锁盘，30几家金融机构提前追债的系列危机，让外界一度认为这个通过旧改快速发展的行业黑马可能要破产了。

不过在中信银行300亿资金的援手中及被锁房源纷纷解禁后赶上房价翻倍，佳兆业从危机中解套。即使是刚渡过危机，佳兆业名下的位于深圳前海的佳兆业前海广场虽然周边房价已涨至5万多一平，但兆佳业仍以一年前3.5万/平的价格与认购客户签约。

业主蒋先生在接受房产报采访时表示：“有点出乎意料，330政策后深圳房价涨了很多，按现在的价格，购房成本会增加近两百万，佳兆业在困难时仍按去年原价签约，确实挺让人感动的。”

2015年危机开始佳兆业停牌了727天直至2017年3月才复牌，在这两年多的时间里佳兆业可以说错过了这一阶段行业黄金期，恒大、碧桂园、万科在这一时期跨过销售额3千亿大关，销售额超过千亿的房企就有12家。佳兆业2016年全年的销售额仅有317亿，复牌后的佳兆业开始“买买买”，先是亿7.5亿收购南太地产以获得其名下位于深圳的估值约为135亿的土地资产，又通过资本市场收购上市公司股权进行多元化布局。

2018年佳兆业通过合作开发、收购及城市更新购入30幅土地，主要位于一二线，并且其拿地平均成本为4750元/平，平均售价却高达18261元/平。

佳兆业2018年业绩发布会上其董事会主席郭英成先是谈起旧改的艰巨性：“旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗的情况下、社会变化的情况下旧改是很难的。”不过他也表示在深圳广州这样的城市不靠旧改来获取土地储备，是会面临更多的挑战。

郭英成还表示旧改项目的完成周期在五年左右，不过根据深圳官方的说法旧改项目周期在十年左右。因为旧改项目投入周期太长，也让佳兆业2018年的净负债率即使同比降低64个百分点后依旧高达236%，处于行业高位，并且其借款总额就有1090亿元，且加权平均融资成本也上升至8.42%。

相比增长57%的营收，毛利率仅有1.5%的增幅。重仓持有旧改项目加重公司负债等问题是靠这一模式发展不得不面对的风险，但是更大的风险来自旧改项目涉及原业主、政府等多方利益，在与原业主的拆迁补偿中谈判难度大，还可能因为部分原住户抵制拆迁导致项目难以推进。而各地对旧改的政策不同，且政策变动较大也可能给开发企业造成损失。

就是旧改专家兆佳业也在旧改项目中吃过亏，在其向西北挺进的首个项目就层出现问题。2018年底佳兆业在西安的王家棚旧改项目就因为开发管理权归属争议，被当地企业西安兴正元地产开发有限公司组织的四五百人携带铲车、挖掘机的队伍冲进佳兆业王家棚旧改项目进行破坏，佳兆业西安分公司董事长及多名村民受伤。

佳兆业已经在该项目投入十几亿，却因为西安旧改政策不断改变，啃上了西安旧改这个硬骨头，不但和当地房企对簿公堂，还遭到项目部被恶意破坏，甚至前期的投资可能全部打水漂的境地。

虽然旧改项目处处是风险，但是佳兆业在占据粤港澳大湾区土储优势下，还是持续加码旧改项目，起码其在存量市场的争夺已经稳稳走出了第一步。