三四线城市，真的涨不动了

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：可煌，36氪经授权发布。

我国的房地产市场行情经过长期上涨，目前价格整体已在高位。虽然此前有很多的专家预测房地产价格要暴跌，可现实并未完全符合预期，而是出现更明显的分化：一线城市的房价还在上涨，但三四线城市楼市整体上涨动能越发弱化。

5月数据冰火两重天

诸葛找房数据研究中心数据显示，2020年5月10个重点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）二手房成交量共102619套，环比上涨21.75%。

价格方面，一线城市5月二手住宅市场均价为61279元/平方米，环比上涨1.19%。同比变化来看，一线城市较2019年5月上涨0.85%，涨幅仍主要由深圳带动——深圳二手住宅市场均价为68372元/平方米，环比涨幅达2.69%，同比涨幅6.53%。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

俗话说冰火两重天，这话在楼市里也适用。虽然一线城市楼市火热，但三四线城市却仍未走出寒冬。

易居房地产研究院最新发布的《中国百城库存报告》显示，截至今年4月底，全国100城新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%，三四线城市库存面积增幅持续上升。济源房产论坛数据显示，5月以来，三四线城市库存面积每周按照环比1%的增幅持续上升，去化周期达24个月，已经位于高位。

三四线城市的房子为什么不好卖了？因为任何一个事物的发展都是有周期性的。

在曾经的房价上行周期，三四线城市房价持续上涨，主要是赶上了政策利好，棚改货币化的影响在短时间带来了很多的购房需求。但是此一时彼一时，棚改已经到了尾声，现在各地棚改计划都大幅下降。

三四线城市房价经过曾经的牛市后，很多地方的房价已经处在高位，而且当地居民的居住需求基本上得到了满足，市场如今供大于求。

还有一个很重要的原因：大部分三四线城市现在人口流失严重。

大部分三四线城市主要以第一产业和第二产业为主，制造型企业比较多。当地很多工厂一年到头盈利不多，工人能挣到的钱就更少了。加上三四线城市缺乏产业和资源的导入，经济恢复速度慢，再加上出生率下跌的普遍问题，很多地区人口都开始出现负增长。

新生人口少、现有人口流失、居民住房需求基本已得到满足，这些原因叠加起来，导致大部分三四线城市的房子越来越难卖。对于大很多三四线城市来说，今后的主要工作是去库存，自身楼市已经缺乏上涨动能。

有人可能觉得小城市房价便宜好上车，比如鹤岗的房子几万元就能买一套。事实上就投资而言，类似鹤岗这样的房子只适合自住，增值空间很小。

经济学家马光远曾说过，“价格偏低不代表都可以投资，都可以买”。

就投资而言，不是越便宜的房子越好。投资投的是未来。热点城市虽然价格高，但还能更高。因为未来各城市的房价变化主要就看城市竞争力，人口的大幅流动不再是农村向城市集中，而是竞争力差的城市人口流向竞争力强的城市。

未来人口更有可能向都市圈范围内的城市移动，因为都市圈有政策利好、产业优势。对于实力较强的投资者，选择都市圈买房将更为稳妥。

对于资金不太充裕的购房者来说，可以选择大城市周边的三四线城市上车。要选择有人口流入的城市，包括京津冀、长三角、珠三角、粤港澳等周边城市的城市群、都市圈。

三亚被房企疯狂囤地

除了都市圈、城市群以外，少数强三线城市也有房价继续上涨的空间，比如海南的三亚。三亚被称为东方夏威夷，拥有中国最漂亮的海滨风光，位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首。

中商产业研究院数据显示，2019年年末三亚户籍人口为634369人，比2018年末增加19722人。其中，男性321097人，女性313272人，男性比女性多7825人。

虽然三亚2019年新增人口仅1.97万人，可是未来人口有望大增，城市发展也会有新的潜力。因为三亚有着远大的发展目标：未来建设成为世界级旅游城市。

这个目标看似过于宏大，但它还真有可能实现！因为国家已经出台重大利好政策，扶持海南经济发展了。

随着《海南自由贸易港建设总体方案》正式公布，海南将重点向旅游业、现代服务业和高新技术产业着重发展，海南产业有望进入快速发展期。

目前海南省有900多万人口，市场主体超过100万户，而且每年都以30%以上的速度增长。近期海南省刚推出了4万多个向全球招聘的岗位，吸引了几十万海内外人才踊跃报名。年底之前，海南省还会再推出新的招聘岗位，未来预计海南将有大量新增人口，产生新的居住需求。而三亚是具有热带海滨风景特色的国际旅游城市，自然可以沾上海南发展红利。

越来越多的人有望涌入海南，可海南的楼市供应端却依然紧张。

6月8日上午10时，国务院新闻办公室举行新闻发布会，海南省委书记刘赐贵表示：我们土地是有限的，历史上也有过教训，所以在构建现代化产业体系方面，不能是单一的。要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。

省领导表态要严格控制房地产，很容易让人解读为海南的政策会继续收紧。可是一方面是房地产供给减少，另一方面是源源不断涌进来的人口——多余的人总不能睡马路吧。强大的购买力争抢房源，势必造成供小于求，带来房价上涨。

曾几何时，楼市曾经越调越涨，毕竟刚性需求是只能延缓、无法消失的。

市场方面，随着经济复苏，其实早在今年4月三亚楼市已经开始复苏了。诸葛找房海南数据中心数据显示， 2020年4月三亚二手房挂牌房源市场价为35153元/平方米，同比上涨1%，打破了连续2个月下降的态势，显露楼市复苏的迹象。

其实，有很多房企早在今年4月就开始在三亚大手笔拿地了。诸葛找房数据显示：4月份三亚土地成交面积12.94145万㎡，环比上涨约382.51%，同比增长3305.64%。土地成交面积如此大幅度上涨，自然是因为房企看好三亚未来的发展，毕竟现在是存量市场，犯错的风险更胜以往。房企如果没有绝对把握，会大手笔出手拿地吗？

啧啧啧，大量疯狂抢地囤地，这一幕又出现了……