这些房企重仓了海南，最高被全岛限购封死超20%市场

据海南最严限购发布之后，已经过去了两周。对于海南来说，有了自贸区的背书，前景很光明，但对于海南的楼市来说，全岛限购带来的短期压力不小。因为限购打击的就是投资需求，而海南的投资属性很强。

据中房智库报告显示，在30个重点城市中，有20个城市的2017年“房地产开发投资/固定资产投资”指标较2016年升高，固定资产投资对房地产投资依赖最严重的5个城市分别是：三亚（房地产投资占固定资产投资的63.33%）、上海（53.22%）、北京（52.12%）、海口（46.68%）、杭州（46.68%），其中三亚和海口均隶属海南省。

据链家的报告显示，岛外客户依然是海南购房人群的主力军，占比88%，其中排名前三甲为河北、北京、河南，共占比34%。 

所以此次海南全岛的限购，对房企的影响不会小于这两年对北上广深限购的打击。前20名房企在海南都有布局，但限购政策其实对每个房企的影响是不一样的。 

36氪根据上市公司2017年年报梳理了目前在海南布局比较多的房企发现，雅居乐在海南的布局较重，无论是土地储备还是销售额占比，海南的权重都比较大。

海南出大盘，多个房企在这里都有自己的明星盘。我们从微观的角度来看四个有代表性的创造百亿销售额的楼盘，可以更加直观的看到限购带来的影响。

对于雅居乐来说，除了华南区域，再就是看海南了。雅居乐清水湾常年霸占海南旅游地产销售第一名，2016年销售额106亿元，2017年销售额170亿元，成为了2017年中国房地产项目的销售总冠军。 

且清水湾目前还有巨大的体量未售。据年报显示，清水湾项目在建建筑面积为316.9万平方米，持做未来发展的建筑面积为173.7万平方米，按照清水湾现在6万元的销售均价来说，清水湾将是雅居乐的长期现金奶牛。雅居乐依靠清水湾项目，取得了让很多企业羡慕的净利润率。 

2017年7月雅居乐将清水湾30%的股权回购回来，还在清水湾在2017年新添加了5.34万平米的总建筑面积。雅居乐2018年冲刺千亿的销售额里肯定对清水湾给予了厚望，但是清水湾今年还能延续全国销冠的称号么？还能带来170亿元的销售额么？

 02 碧桂园珊瑚宫殿

珊瑚宫殿是碧桂园进军海南的首个项目，处于清水湾和海棠湾双湾交汇处，有5公里独立海岸线。据说碧桂园创始人、董事会主席杨国强亲自研发该项目户型，务求找到一种适合投资+度假+养老需求的产品。

据克而瑞2017年房企项目销售额TOP20显示，碧桂园珊瑚宫殿2017年实现97.64亿元销售额，位列全国第八。36氪作者根据碧桂园年报中的项目数据测算，该项目还能提供100亿元的货值。

 据碧桂园年报显示，珊瑚宫殿总可售建筑面积为150.5万平方米，碧桂园有49%的权益，已经竣工53.15万平方米，在建总可销售建筑面积为93.87万平方米，其中已经实现预售的有52.99万平方米，也就说珊瑚宫殿还有40.88万平方米可供在今年销售，按照目前2.5万平方米的销售均价来算，可以带来102.2亿元的可售货值。 

海花岛项目曾一度被外界人士称为“神盘”，因其体量大，物业丰富，号称要打造6大风情商业街，600家全球商店，8大主题美食街，10大滨海茶楼，80家特色主题酒吧的。据传，当年许家印乘坐私人飞机去儋州考察，曾在与当地地方官员的交谈中说自己的下半辈子就在这里了。于是，就有了占地12000亩，总建筑面积1582.8万平方米的海花岛项目。 

2015年12月，海花岛项目首次开盘销售金额即达122亿，开盘销售面积达136万平方米，平均3.6秒卖出一套房，创下房地产销售史上的奇迹。但卷入中央点名批评、违法用海行为、生态破坏、停工等一系列风波后的海花岛，风光还在吗？ 

据克而瑞2017年度房企项目销售排行榜TOP100，恒大海花岛项目2017年的销售额跌出了前百的榜单，也就是说2017年度恒大海花岛项目的销售额小于28.13亿元。2017年，体量庞大的海花岛项目深陷破坏生态、违规填海舆论漩涡，被央视点名批评，加上海南限购政策的来临，2018年的海花岛项目对于恒大来说或许会“很棘手”。

除雅乐居、恒大、融创之外，鲁能也是重仓海南的公司之一。据媒体报道，鲁能进入海南市场的28年间，仅在文昌一地就投资超百亿元，而鲁能的规划是在海南投资超千亿。目前，鲁能在海南三亚、文昌、海口等多地进行了布局，拥有文昌山海天、海口鲁能中心、三亚绿色家园、三亚湾等多个大小盘项目。 

据克而瑞数据显示，2017年鲁能在海南的销售金额占据鲁能全年全区域销售金额的20.84%，而鲁能三亚湾项目2017年销售额达71.74亿元，占鲁能在海南地区总销售额的38.5%，三亚湾项目对于鲁能的重要性不言而喻。 

鲁能三亚湾项目的定位是休闲地产，除了住宅与别墅外，鲁能三亚湾项目还打造商业娱乐、游艇、健康疗养等项目。但在海南全岛限购的状态下，满足度假前提的住宅与别墅销售渠道受阻，其他衍生的度假产业与商铺也必然遭到重击。

除了这些明星大盘，上述开发商在海南还有多点布局，在全岛限购状态下，去化节奏必然会放缓，现金流压力也不容乐观。36氪作者获悉，在全岛限购之前，一些项目经常要求岛外客户全款支付，这些拿地便宜、体量大、销售节奏快的项目就是公司的“现金流机器”，但是在全岛限购之后，博鳌、三亚、文昌等地一些项目对外地客户依赖度超过90%，它们将会受到最大影响。

不过也有项目工作人员表示，以前大家着急卖房子，配套跟不上，现在限购了，可以有更充足的时间来好好做规划，和海南岛的未来发展进行同步。但对于现金流不足的企业，可能就要收缩战线了。

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