上海房地产调控为何层层加码？

作者：黄志龙 苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任

来源：苏宁财富资讯（ID:SuningWealthInsights）

北京、上海、深圳三个一线城市房价无疑是全国房地产市场的风向标。11月28日，上海市房地产调控政策再度加码，无论是首套房、二套房、非普通住宅，首付比例均显著提高，贷款资格认证重回“认房又认贷”，这些政策相比10月6日发布的“沪六条”更加严厉，彰显上海市政府对于楼市调控的坚持及稳定房地产市场的决心。那么，为何上海市政府在此时选择政策加码，其背后的原因又是什么？

上海市房价绝对水平高，且价格上涨压力仍存

毋庸置疑，当前上海市房价绝对水平领先全国。根据易居房地产研究院的数据，上海市房价收入比偏离度高达119%，在全国仅次于深圳（207%），高居全国第二位，而首都北京的房价收入比偏离度为95%，在全国位居第五位。由此可见上海房价绝对水平之高。

从房价的涨幅来看，在一线城市中，上海与北京的房价并驾齐驱。更为关键的是，尽管10月6日“沪六条”政策实施，但上海10月份二手房住宅价格仍然上涨了0.3%，而深圳市二手房价环比下跌了0.6%。从新房住宅成交价看，10月深圳住宅成交价降幅高达9.72%，上海和北京的降幅分别为2.23%和1.19%（参见下图）。由此可见，上海在市场公认的三个一线城市中，房价收入比偏离度明显高于北京，次于深圳。与此同时，上海和北京的二手房价仍处于上涨通道中，而深圳房价则已步入回落趋势中。

一线城市中，上海调控收紧的空间更大

在中央统一步伐收紧房地产调控政策指导下，10月6日上海市政府发布了《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》（简称“沪六条”），基本上是重申今年3月《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（简称“沪九条”），并没有进一步的举措。在此次调控政策升级之后，上海市的限购、限贷等政策严厉程度才与深圳基本相当，但在税收政策方面，仍显著宽松于北京严格执行的20%差额所得税。就此，笔者从上海、北京、深圳这三个一线城市的贷款政策及购房资格认定方面，对调控力度作一个解析。

上海首付比例规定：居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。关于公积金杠杆率下调：月还款额的本金与工资收入比例由50%调整为40%；公积金贷款额度比缴存余额倍数由40倍下调到30倍。

北京首付比例规定：购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

深圳首付比例规定：对购房人家庭名下无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，贷款首付款比例不低于50%；购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%。与此同时，公积金缴存职工家庭名下在深圳无房，使用公积金贷款购买首套住房的，公积金贷款首付款比例最低为30%。职工家庭名下在深圳拥有1套住房，使用公积金贷款再次购房的，公积金贷款首付款比例不低于70%。

综上所述，从信贷政策和购房资格认定来看，上海市“认房又认贷”，深圳“认房又认贷”，但实行差别化的信贷政策，北京“认房不认贷”。但是，有关媒体披露的最新消息显示，虽然北京的政策是“认房不认贷”，但在实际信贷审查中，许多商业银行已经开始执行“认房又认贷”的政策。由此可见，在经过本轮调控升级后，上海市的限购、限贷政策的严厉程度才与北京、深圳基本相当。

上海楼市调控严厉程度与北京仍有差距

虽然在限购、限贷等政策方面，三个一线城市的严厉程度已基本相当，但是与北京相比，上海在差额所得税、人口严控政策等方面仍有不小的差距。具体来说：

北京是全国唯一执行20%差额所得税的城市。早在2013年3月，国务院出台了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，首次提出严格征收住房出售价格与原值差价的20%所得税。迄今为止，这一政策仍然是二手房交易的最大“杀器”，大大提高了投机炒房的交易成本。然而，从实际操作层面来看，全国仅有北京市严格执行了这一政策。2013年4月，北京市发布《进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》，规定“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”，这一政策在实际操作中也得到了严格执行。而上海市的二手房交易过程中，个税仍然是在1%总价和20%差价自由选择，实际操作中选择20%差额所得税的少之又少。由此可见，在20%差额所得税方面，上海较北京更为宽松。

北京人口限制政策最为严厉。户籍是一线城市常住人口获得购房资格的主要门槛之一。近年来，为了配合京津冀协同发展重大战略，疏导首都非核心功能转移，北京市进一步严格控制了户籍人口门槛。需要说明的是，虽然北京市也出台了积分获得户籍的办法，但条件之复杂、门槛之高让绝大多数“北漂”望而却步，通过此渠道获得户籍的常住人口几乎为零。另据国家行政学院发布的《中国社会体制改革报告（2016）》，全国落户难度最高的10大城市依次为北京市、上海市、三亚市、广州市、深圳市、海口市、天津市、苏州市、青岛市、西安市。该报告认为，北京的落户分数线虽未公布，但从“连缴社保7年、持居住证、不超45岁、符合计划生育、无犯罪记录”这五大基本门槛来看，落户难度显著高于上海。由此可见，相对北京极为严格的入户门槛，上海通过户口获取购房资格更为容易一些。

综上所述，在本轮房地产调控升级之前，上海市房地产信贷、购房资格认定等方面政策较另外两个一线城市北京、深圳更为宽松，即便是调控升级后，在二手房20%的差额所得税、落户获得购房资格等方面，北京仍然较上海更为严格。就此，笔者大胆预测，在差额所得税方面实行与北京同样严厉的政策，可能会成为上海房地产调控政策继续收紧的一个方向。