上海小区居住竞争力分析，便宜不一定没好货

编者按：本文来自微信公众号“贝壳找房订阅号”（ID:beikejuzhu），作者：福到君，36氪经授权发布。

2020年你是否比以往“宅家”时间更长？

年初一场突如其来的疫情，拉住了人们出门的脚步，也让人们有更多时间享受居家生活，在柴米油盐的日常之中，有人感受到的是居住空间的逼仄，也有人满是对小区买菜购物不便的抱怨。

疫情过后，更多人意识到房子是用来住的，更需要考虑怎样的房子能给我们带来更高的居住品质。

近日，贝壳研究院发布《上海社区居住品质报告》，对上海七千多个小区居住品质进行多维度比较。

城市哪些区域的房子居住品质更高？郊区和中心城区房子差在哪儿？如何从众多小区中挑选出高性价比小区？报告通过数据分析给出了答案。

Part 1：小区居住竞争力

郊区房屋好，但中心城区也很不错

在上海，一条黄浦江如“楚汉分界线”将全市众多居民小区划分开来，浦江以西小区分布数量及密度远超浦江以东，且越靠近黄浦江沿岸小区分布越为集中，这是上海小区的基本盘。

而在基本盘之下，法式风格的衡山路、复兴路、武康路、淮海中路，市井气息的海桥、凉城、桃浦，充满校园氛围的五角场......给人的居住生活体验五彩缤纷，在这618.02平方公里的土地上，如何从数万个住宅小区中一眼识出哪些居住空间品质更高呢？

贝壳研究院从居住体验的角度，比较了不同小区在小区楼盘品质、物业服务水平、环境宜居性、医疗服务水平、交通便利性、生活便利性、商业发展水平七个维度上的差异，计算得出每个小区的综合居住竞争力指数。

从全市看，上海小区的居住竞争力指数呈现出沿内环-中环-外环依次递减的趋势，中心城区小区居住竞争力更强，黄浦区与静安区那些新式里弄和花园洋房虽然身处闹市中心，但居住竞争力丝毫不差。

从七个指标维度看，越往外环，住宅小区在例如容积率、楼龄、绿化等小区品质指数的得分越高；但越往内环，小区在物业服务、商业发展、生活便利、交通便捷、医疗服务、环境宜居方面的指数评分越高。

注：小区物理属性指标及各维度POI数据来自于贝壳找房数据平台。

部分小区数据缺失严重，故剔除，最后得到7667个小区分析样本。

具体小区看，全市居住竞争力TOP30样本小区全部位于内环线内，这很大程度上是因为内环小区在物业服务、交通出行、医疗服务等居住生活便利方面拉高了小区的综合居住竞争力。

例如，居住竞争水平居全上海小区首位的凯德茂名公馆就地处商业繁华区域，周边汇聚百盛购物中心、兴业太古汇、环贸iapm商场、K11购物艺术中心等众多大商场，临近轨道交通站点、高架道路，小区内部还有英式庭院建筑风格与典雅精致的园林景观，与远离市中心几十公里外的外环小区相比，无疑更具备居住竞争优势。

Part 2：品质居住商圈集聚现象

物以类聚，品质小区也扎堆

在上海这座国际化大都市，居住品质并非严格按照从城市中心向外围依次递减的规律，城市内数量众多的各类大小商圈，作为城市资源集聚、城市各项服务功能最为完善的地方，直接影响着上海品质居住空间分布。

众多商圈中，内环以内商圈周边的居住竞争力水平整体较高，这其中最高的20个商圈全部集中在浦西的黄浦、静安区域，这些地方在商业发展、生活便利、交通便捷、医疗服务、环境宜居等方面均处于全市较优水平。

以黄浦区新天地商圈为例，该商圈集商业、办公、住宅为一体，连接多个轨道交通站点，汇聚新天地时尚购物中心、香港广场、K11购物艺术中心等多家大型购物商场，同时在生活休闲娱乐、医疗等方面优势突出，稳坐了上海商圈居住竞争力榜首。

注：基于各个社区的居住竞争力指数，取平均值后可得到各个商圈的居住竞争指数。

而在内环以外的地方，也同样存在一些集区位、配套等多项功能优势为一体的区域型核心商圈，这些商圈周边的居住竞争力甚至优于内环内的部分商圈。

位于内外环间的万体馆商圈，其周边居住竞争力指数就要高于四成以上内环的商圈；位于外环的仙霞商圈，其居住竞争力指数高于85%的位于内外环间的商圈，甚至比一些位于内环城区的商圈居住竞争力还要高。

Part 3：高性价比小区

看居住竞争力，花同样钱享受更高居住品质

内环的房子整体居住竞争力较高，但高额的房价，对于很多人来说并不是可行的选择，更符合“刚需们”的做法是根据不同的预算水平，在众多小区中挑选出相对居住品质较高的小区。

价格处于区域平均水平，但居住竞争力却要高很多，这些刚需们最想知道的高性价比小区具体在哪儿呢？

以外环外的小区为例，处于外环外中等价位的新川公寓小区，其居住竞争力指数远高于外环外高等价位的小区。

细看这个小区的区位因素，小区位于川沙商圈，1000米内有浦东现代商业广场、晶朵汇商厦、百联川沙购物中心、联华超市等多家大型商超；小区出门就有川沙地铁站、公交站，多条路线通往中心城区；附近还有浦东新区人民医院、川沙卫生服务站等配套医疗资源；紧邻川沙公园，除了离市中心远一点，周边生活服务圈配套成熟度并不逊于内环的很多小区。