二三线市场潜力再加码，房企开启抢地大战

编者按：本文来自微信公众号：财经网，作者：张哲，36氪经授权转载

4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出多类型大城市放松或取消落户限制，推动1亿人在城市落户的相关内容受到重点关注。

实际上，从近年来“抢人大战”的进展来看，有不少城市已在放宽落户条件方面率先行动起来，房企也加速了布局中低线城市的步伐，争相拿地。

机构数据显示，近两年房企拿地向三四线下沉趋势明显，2016年房企拿地城市能级三四线城市占比15%，到2018年提升至35%。而进入2019年以来，房企的拿地热情则主要体现在二线及强三线城市。包括中骏集团、雅居乐、美的置业、旭辉控股等在内的多家房企都曾公开表示，未来楼市机遇在二线和强三线城市。

按揭增速放缓，一二及强三线回暖迹象明显

近日，六大国有银行工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、邮储银行、交通银行陆续公布了2018年业绩报告。从六大行年报数据中不难看出，流向房地产的个人住房贷款占据了六大行新增贷款及垫款额的半壁江山。

六大行年报统计数据显示，2018年，六大行合计新增贷款及垫款额约为5.13万亿元，其中，公司类贷款增加额约为1.49万亿元，占比约28.99%；个人贷款增加了3.12万亿元，占到了60.77%，这其中新增个人住房贷款为2.53万亿元，占全部新增贷款及垫款额的49.39%。这意味着2018年近一半的新增贷款，直接通过买房人购房的行为流入了楼市。

此外，还有一些资金通过其他渠道流入了房地产。上海易居房地产研究院总监严跃进向财经网表示，除个人住房贷款外的资金流向形式主要包括消费贷和经营贷等。“消费贷方面，有些消费者会通过信用卡透支或套现行为缴纳首付或房贷，进而流入房地产；而经营贷方面则主要指小微企业等贷款后不规范的资金使用。”

值得注意的是，虽然流向房地产的资金占据了银行新增贷款的半壁江山，但财经网统计六大行2016年到2018年年报数据却发现，近三年来银行个人贷款中，个人住房贷款的增速在一直放缓。

比较近三年数据不难发现，六大行个人住房贷款增幅均处于下降状态。在2018年的“史上最严调控”之下，除邮储银行外，另外五大行全年的个人住房贷款增幅均低于20%。而2016年，除工商银行外，另外五大行该指标均接近30%，邮储银行按揭增幅甚至高达56.6%。

对此，严跃进分析称，个人住房贷款增速的放缓一方面是受到“史上最严调控”的影响，另一方面也与房地产市场交易的降温及银行贷款收紧的态势有关。“从实际情况看，2018年各地贷款的审核力度都有所加大，这在一定程度上导致了贷款审核速度及放款速度减慢，这也会影响到相关按揭数据。”

谈及个人住房贷款的规模趋势，同策研究院首席分析师张宏伟向财经网表示，虽然近年来按揭增速有所放缓，但由于市场和房贷增速往往是一致的，房贷未来应该还会保持一定规模。

“虽然受各种调控的影响，去年下半年行业内市场表现有所回落，但全年表现还算可观。2019年，大部分的二线城市及强三线城市都在逐步回暖，从住房按揭的角度来讲，一二线及强三线市场上仍存在不小的发展空间。一旦市场维持增量，房贷的金额与增速也会发生相对应的变化。”张宏伟说。

严跃进也表示，分析近年来各地按揭情况及对应数据可以看出，二三线城市发展潜力较大。尤其是二线城市，本身购房需求强劲，后续贷款政策配套到位，预计会有较好的表现。

财经网注意到，诸葛找房新房市场月报显示，3月份二线城市均价12134元/㎡，环比上涨0.32%，同比上涨7.47%，市场有小幅回暖势头。三四线城市均价8674元/㎡，环比微涨0.25%，同比上涨7.98%，从环比变化来看房价已经逐步趋稳。

二手房方面，据诸葛找房2019年第十四周百城房价监测数据，三四线城市二手住宅挂牌均价继续上涨，二线城市挂牌均价维持稳定，一线城市继续下跌，但跌幅收窄明显。其中监测三四线城市均价10794元/平方米，上涨0.45%；监测二线城市均价18237元/平方米，与上周持平；一线城市均价55028元/平方米，下跌0.13%。

多地放宽落户条件，中小城市潜力加码

2017年以来，全国各地的人才抢夺战火不断升级。据不完全统计，一二三四线的约60个城市先后加入了这场人才竞争。多数城市的“抢人战术”都是通过降低落户门槛、发放租房补贴等来吸引学历型人才。进入2019年，抢人大战开始从“抢人才”到“抢人口”过渡，继合肥、宁波、石家庄等城市后，杭州市也将落户门槛降低至“大专学历以上”。

近日，国家发展改革委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，公布了加快农业转移人口市民化，加快城乡融合发展等在内的19项重点任务。其中明确，城区常住人口100万—300万大城市全面取消落户限制，城区常住人口300 万—500万大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

据悉，住建部今年1月24日最新公布的《2017年城市建设统计年鉴》显示，城区人口300万至500万的城市共有沈阳、大连、长春、哈尔滨、杭州、济南、青岛、郑州、昆明、西安等10座城市。城区人口100万至300万的城市则包括石家庄、唐山、邯郸、保定、无锡、徐州、常州、苏州、长沙、佛山、东莞、海口、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等59座城市。

张宏伟分析称，现在户籍政策的全面放开主要面向的是省会城市及周边城市，这些城市人口的增加也势必会带来房地产市场需求的增加。对此，二三线城市的市场潜力还会进一步释放，对一些具备较好的教育资源和医疗资源的城市（比如南京、杭州等）而言，市场表现可能会尤其明显。

实际上，从近年来“抢人大战”的进展来看，有不少城市已在放宽落户条件方面率先行动起来。中原地产研究中心统计数据显示，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。而落户门槛的全面放开，必将把抢人大战推向另一个高潮，也必将把房价预期热潮推向一个新的高度。

尽管如此，在南京林业大学城市与房地产研究中心主任、南京大学城市社会学博士孟祥远看来，“全面放开放宽落户条件”并不是房价上涨的绝对信号，也不意味着“房住不炒”的原则有所动摇。

“中国全面实现城市化是一个漫长的过程，在一线城市结束城市化之后，紧接着就是省会城市、二三线城市的城市化。在这个过程中必然会带来蓬勃的需求，这一点从房企不断加快的拿地节奏也能看出一些端倪。在楼市调控方面，现在国家主张的一城一策、因城施策战略允许地方在房价保持中性稳定的前提下，在市场调控方面拥有一定的自由度和空间。”他说。

“现在各城市在落户条件、购房条件、市场调控等方面推出的不同政策，并不是违背‘房住不炒’的原则，而是结合自身实际采取一些灵活应对房地产市场的措施，从而保持地方经济的活力和稳定。“孟祥远补充道。

抢人大战升级“抢地大战”？

一边是各城市抢人大战迎来高潮，另一边房企在二三线城市的“土地争夺”也已战火熊熊。

从房企在2016年到2018年间拿地情况的变化来看，国泰君安证券研究数据显示，多房企2018年出现地域下沉。一二线政策趋紧叠加三四线棚改铺开，近两年房企拿地向三四线下沉趋势明显，2016年房企拿地城市能级三四线城市占比15%，到2018年提升至35%。样本房企中，中型房企下沉趋势更明显，近年来凭借“高周转”模式在三四线城市快速渗透。

房企新增拿地的城市能级向三四线下沉

数据来源：wind 克尔瑞 国泰君安证券研究

中型房企下沉趋势更为明显

数据来源：wind 克尔瑞 国泰君安证券研究

具体到样本房企来看，在整体拿地区域下沉的背景下，万达集团、华远地产、金融街、蓝光发展、富力地产、荣安地产、宝龙地产、保利地产、绿地控股与旭辉集团等房企2018年拿地下沉的幅度更大，三四线城市拿地占比同比增幅达到20%以上。同时也有部分房企2018年逆势在一二线城市拿地，一二线城市拿地占比同比增幅达到5%以上，包括华夏幸福、电建地产、中交地产、时代中国、阳光城、路劲基建、美的地产、中海地产、融创地产和滨江集团。

而进入2019年以来，房企的拿地热情则主要体现在二线及强三线城市。克而瑞研究院通过对2019年一二线城市土地成交的近千宗土地进行统计分析发现，截至3月13日，土地成交集中在中西部、京津冀和长三角区域的二线城市，而热点的粤港澳大湾区，由于广州、深圳等城市土地供应有限，热度还未显现。

张宏伟向财经网表示，春节过后，整个二线城市的土地市场回暖已较为明显。从长三角到珠三角地区，甚至到一些省会、强三线城市的土地交易热度来看，房企之间的抢地大战正在持续。虽然没有2017年那么热，但是整个回暖的速度还是超出业内预期的。而抢人大战带来的需求的增加也必然使土地市场有所反应。

不过，财经网注意到，由于扩张规模及速度过快，部分在房企加快向中低线城市布局的过程中也暴露出不少问题，虚假宣传、违章盖楼、违规预售、工程质量不达标等情况时有发生。

对此，张宏伟分析称，近年来房企工程质量与违规操作等现象之所以频繁暴露，是因为房企还处在拼速度、拼规模的阶段。“近年来房企市场集中度迅速增加，各房企之间还处于博弈的过程中。所以大家还是在迅速做全国化布局，在拼规模并抢占市场地位和市场份额。当速度和规模占据房企发展的主导地位之后，周转率提升了，工程质量方面就难免出现一些问题，比如违规施工、违规建楼、工程质量问题等。”张宏伟说。

“从去年至今频繁爆发的楼盘维权事件和工程安全事故来看，其实是在为房企敲响警钟，房企在向中底线城市加速布局过程中，不能一味的去强调规模，还要注重产品质量，注重管控管控体系，注重品牌效应等等。”张宏伟补充道。