混沌的楼市，你真没必要天天瞎操心市场趋势

编者按：本文来自微信公众号「 大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者：一平方，36氪经授权转载

一眼望去，一线城市持续阴跌，二线城市要么已经凉凉，要么正在转凉，三四线城市直接横盘。

可谓是，忽如一夜寒风来，千城万城楼花落。

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楼市凉寒，买房的人傻了吗?

据中指重点城市新开盘快报显示，上周开盘项目平均去化率为70%，除北京外，上海广州去化率都在70%以上，强二线城市的平均去化率达到80%。

10月8日-10月14日重点城市调研新开盘项目平均去化

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楼市下行还有七八成的去化率，虽然不及火爆时期逢开必抢，但也说明还有一定基数的人在逆市购房。

说好一起剁手，你却偷偷加购？

同样匪夷所思的还有那个一边高喊“活下去”降价甩货、退房发钱，一边又默默发力不断囤地的万科，2018前三季度合计拿地金额接近500亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

大多数人都闻风丧胆，少数人却逆风而行。

大多数人正面回避，少数人逆转掉头。

那些少数人是傻了吗？

2

楼市火爆，买房的人聪明吗?

时间拉回到楼市凉凉之前，市场热火朝天，多数人跟风追涨，万人抢房成为常态。“一房难求”贯穿购房各个场景，而且难度不断加码：

概率上，有成都22000人摇号449套房，西安5000人摇号700套房，杭州过万人摇号几百套房....中签的概率堪比中彩票，用生命拼出一场“买房大乐透”。

程序上，突破限购限贷制约只是基本条件，验资是门禁卡，几十万意向金是售楼部的门槛，多交十万的茶水费是上门礼，甚至动辄5000元/㎡的装修标准都是必选项。

形式上，加入了线上抢房模式，30秒售罄，黄牛高价代抢，多城市上演“网吧抢房战”，跑赢了网吧玩英雄联盟的少年，却输给了自己的隔壁桌。

还有诸如通宵排号、全款优先选房等荒诞的真实事件，记录着千军万马过独木桥的惨烈。

抢买成了绝大多数人的政治正确，一边后悔当初怎么没早买，一边担心这次再上不了车可怎么好。

杀红眼的人，如同现在一波又一波退场般，一波又一波涌向售楼部,价格被越推越高，人反而越涌越密。

争先恐后高位接了【少数人】的盘，还要感激涕零。

那些多数人足够聪明吗？

3

多数人的因，就要受大多数人的果

镜头拉远，我们可以看到楼市的周期轮回：

2008年，全球金融危机后暴跌；

在“四万亿”救市之下，在2009年下半年暴涨；

2011年四季度之后，由于限购、限贷、限价等政策调控，同时货币政策收紧，房价出现下跌；

2012年中，房价走势再次反转，房价的暴涨拉平了前半年的颓势，之后一路保持涨势；

由于开发商疯狂的建房使得房子供过于求，而房地产资金供不应求，2014年之后又转变为普遍下跌；

直到2015年，受到“330政策”影响，房价又再次反转，涨势持续到2018年上半年。

可以回顾到，如此急涨急跌的楼市过山车，甩飞了多少追涨踩跌的人。

但和过山车略为不同的是，楼市总是短跌长涨，涨了20年，跌了5年，并且，房价始终坚持在迂回中上扬。

波动的楼市，如同一个巨大的筛子，把人群慢慢划分。

多数人属于随大流派，从众即是安稳，只看见表像，不关心规律。又寄希望于反转，期待要么楼市崩塌大家买房不再成难事，要么出现逆袭，自己低买高卖大赚一笔。

少数人属于理性派，笃信规律，认为房产价格主要受供需关系影响，并且在市场的调控下颠簸上扬。他们只需找到价格被低估的房产，静静播种，坐等收割。

最终房价整体趋势总是持续攀升，并没有出现反转。多数人的选择之后，大部分的财富都流向了少数人手里，慢慢形成了楼市的二八定律：

政策吓退了80%的客户，那么20%的聪明客户去选80%的房源；然后政策放松，被吓退的80%客户只能去抢剩余已经涨价20%的房源。

商者都知道，所有人看得到的商机便不是商机。

现在，市场又在发“车票”，如果你选择成为人群的80%，不过又在争当下一轮的接盘侠。

之前如何后悔没有早上车，未来就会后悔为什么今天不上车，陷入无限恶性循环。

错过了站，楼市快车一旦再提速，想上车恐怕就没那么容易了。

总之，如果选择了于万人中静默，就要待楼市回暖时经历于万人中奔命。

4

那些现在还买房的人傻了吗？

大胡子有话说

就像股市中每天高谈阔论宏观趋势、追涨杀跌的人都会被割韭菜，楼市也一样，每天想着研究分析哪个热点新闻、哪条新闻如何扭转楼市大势的，无一不是SB。

我们始终要明白的中国房地产是个受高层意志深度影响的政策性市场，今年更是一直被政策五花大绑，不得动弹。从土地拍卖到开发建设、从房贷到融资，从新房到二手房，从开发商到二手房，无一都是被政策紧紧裹挟。

这完全是一个市场规律完全失效、政策占据绝对主导的市场。

身在其中，你想着去跟趋势，逃顶在珠穆朗玛峰，抄底抄到马尼拉海沟,完全就是在占卜算卦。

现在的楼市确实在下行，一句“遏制房价上涨”，基本堵死了所有的路，但是政策深度影响下的下行，绝对不是市场规律作用的结果。你在这个时候去想回调百分之几、什么时候结束回调反弹，限价何时放开，限购会不会持续，限价放开之后一二手房哪个会先涨......统统都是在占卜算卦。

而如果你信了以上所有的这些分析，而且根据分析去做投资，那基本也与SB无疑。

对此，我想说，混沌的楼市，你真没必要天天瞎操心市场趋势！

更正确的做法是，买好产品，长期持有，做个价值主义者。

在市场下行时，你或许更该想想如何去抓住特殊形势下的行情机会，大胆去拥抱楼市负面，找到被低估的项目...

例如，一直被冠以“炒房客都赔掉首付”的环京睡城燕郊值不值得买？曾经35000元/㎡，现在被打到16000元/㎡，而“我离天安门只有30公里”的价值决定了地段上的无可替代性，短时间内不会涨，但长周期里价格会不会回归？毕竟35000元/㎡也是一个曾经受市场认可的价格。限售之下，是不是应该拥抱环京曾经暴跌的负面，适不适合买入，持有长周期？

例如，被限价打压得动弹不得的深圳和环深惠阳，均价60000+的城市，旁边有个14000的城市，是不是未来会受买不起60000+的刚需外溢？现在限价，价格已经被摁到地板上了，还能跌吗？而在粤港澳大湾区的城市红利之下，政策限价影响得了一时，能干过市场规律吗？是不是应该积极拥抱“短时间不涨限价”的负面，适不适合买入，持有长周期？

例如，现在某家已持有准现房的开发商因资金链紧张，原本38000元/㎡的价格，为了快速汇款，降价到33000元/㎡，地段产品不差，那未来价差是不是会被区域利好抹平，追涨上来？这是不是一个捡漏机会？是不是一个应该积极拥抱“开发商资金链紧张，降价销售”的负面，适不适合买入，持有长周期？

......

机会就是跌出来的，在这个混沌的市场，从来没有一个人能准确预判到未来趋势，你真的没有必要天天瞎操心，与其天天在键盘在关心国家大势市场宏观，不如坚持去了解你能真正了解的市场，坚持多去看房！多去看房！！多去看房！！！

然后，找到那些被低估的项目，好好地积攒平米，不声不响，埋头苦干供房贷，等待下一波行情到来......

而时间终将回报你!