深圳楼市调控升级，下一个机会在哪里？

涨疯了的深圳，终于迎来楼市调控。

和以往政策不同，这一次政策相当精准，限购、加税、限离、豪宅线...

每一条都是大杀器，每一项都能让投资客有去无回。

这一这一系列组合拳的推出，让刚开始起势的深圳楼市，吃了一记闷棍。

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几天之前，深圳住建局去长沙考察调研。

很多人猜测，深圳是不是要向长沙看齐，给调控加点力度。

果不其然，政策一出，所有人都在感叹：这次真的太狠了。

政策有8条内容，其中影响最大的，是以下6条：

1、限购升级：以前是人们是刚落户深圳就能买房，现在想买房必须同时满足，入户满3年和社保满3年，才有购房资格，非深户还要5年社保。

很多深圳人昨天发现，自己突然就没了买房，好不容易下定决心，直接被政策卡死。

不少外地来深圳的投资客，这一波也是大概率被套牢。

2、限制离婚买房：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起，3年内购买商品住房的，其拥有住房套数，按离异前家庭总套数计算。

以前靠JLH破限购的方式，被政策限制，这个主要是为了打击投资客。

3、首付比例调整：无房无贷首付30%，无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%。

非普通住宅，这次又增加了一成首付，结合豪宅线调整，本质上是为了限制高总价产品。

4、增值税2改5：从满2年免增值税，到变5年才免。

这条政策才是真正大杀器，直接增加了大家的购房成本，短期满2的产品会下架或降价，而满5的产品价格会适当上调。

5、豪宅税线限制：豪宅线加了个实际成交总价750万的限制，未来成交价高于750万要收豪宅税。

这其实也是打击高总价产品，之前深圳西部房价涨得太快，绝大多数房源都会受到政策冲击，东部影响相对较少。

6、新房政策倾斜：新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

这是在尽可能照顾无房的老深圳人，引导购买力去新房市场。

总的来说，我觉得这次政策调控力度还是很大的，加税、限购和限离，对需求和供给端都做了不同程度打击。系列组合拳的推出，让刚开始起势的深圳楼市，吃了一记闷棍。

深圳楼市这几个月，马上要面临短暂降温，首先是成交量的萎缩，接着是成交价的逐步回调，量缩价跌，市场需要一些时间来消化政策冲击。

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那么，你可能会问，为什么深圳这个时候出台政策？

因为深圳之前的房价，涨得实在是太猛了。

有数据统计，深圳上半年房价，排名全国第一，涨幅高达14.37%。

而且，深圳的涨，是全方位的涨。

6月深圳市场，二手房量价齐涨，成交量破4年新高，有赶超2015年的趋势。

这次调控推出，房价短期肯定会回调，大家的情绪也能得到缓解安抚。

其次，深圳楼市一直有漏洞存在，在深圳落户买房实在过于简单。

由于深圳落户门槛低，房价赚钱效应明显，全国资金都跑来抄底深圳。

外地人插队抢房，房价被抬到天上，搞得大家都相当焦虑，对调控呼声也越发强烈。

所以，政策一出，把“限购漏洞”直接堵死。

以前谁落户深圳都可以买，现在想买房，对不起先等个3年再说。

这次政策，明显的倾向是，打击投资，鼓励刚需。

那些交了多年社保，还没来得及上车的刚需们，应该是最大的赢家，因为调控已经帮他们干掉了不少竞争对手。

最后，深圳敢对楼市下手，本质上还是因为本身实力过硬，并不像其他城市那么依赖土地财政。

深圳有腾讯、平安、万科、比亚迪和迈瑞医疗等上市公司，靠收税就能过得相当滋润，不需要那么盯着土地出让。

而且新政出台后，深圳增值税和豪宅税收入提高，能很好弥补土地财政的缺口。

说到底，深圳就是有这样的自信，即使现在打击，以后也不会影响大局，短期即使收入受限，但长期来看，各方面依然是社会主义的示范。

这次的调控动作，能看出官方对楼市的真实态度——默许你上涨，但不允许涨得太高。

涨幅过高的城市，近期都出台了相应的调控政策，比如杭州、东莞和现在的深圳。

宏观上的基调，肯定是求稳，房住不炒，但微观上，如果楼市能拉动经济，地方领导们也愿意默许，但一切的前提是要有适度。

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老实说，我个人觉得这次调控，对户籍的限制过于严格。

新政后，深圳人入户要满3年，并且社保也满3年才有买房资格，门槛比国内99%的城市更严格。

连长沙也只要求落户满1年，且缴纳12个月社保或个税，而深圳直接3年起步，两个缺一不可，比长沙还狠。

之后会出现什么情况？

我觉得，肯定有不少人会重新评估深圳户口的价值。

以前大家落户，是为了来这里买房的，现在要我等个3年以上，黄花菜都凉了，有钱我为什么还会选深圳？

更何况，深圳医疗和教育条件并不突出，很多购房者会考虑去其他城市建仓发展。

到底利好哪些城市？

深圳周边城市，首先会承接资金外溢需求。

最直接的是广州和东莞。

广州，作为四大一线里，购房门槛最低的城市，接下来会更加受到全国资金青睐。

而东莞，紧邻深圳，有华为产业链做支撑，上半年涨幅也不输给深圳，很多深圳人都会考虑去东莞买套房投资，现在深圳受限明显，东莞楼市肯定会蠢蠢欲动。

另外，我觉得，深圳调控之后，上海楼市也会有利好。

为什么这么说？

以前北上广深四个城市里，北京和上海买房最严，广州次之，深圳最松。

转自华泰证券

现在深圳非常非常严，京沪深买房等于又站在同一起跑线，综合来看，同样都很难，很多人会优先选择买上海。

因为北京楼市调控最严，户口真的没办法破解，外地人几乎去不了北京，而深圳这一波调控打击，外地客几乎是有去无回，在上海你想买房，现在至少还有方法可以破解。

再说，上海无论是医疗还是教育水平，都是吊打深圳，房价不如深圳贵，性价比也很高。

同样的预算，为什么不选择上海？

最近接触到的案例就是如此，有个外地粉丝本来打算800万全款在深圳落户买房，现在发现深圳调控不确定性太强，直接选择来上海建仓。

同一竞争下，上海的吸引力一点也不输给深圳。

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所以，政策到底改变了什么？

我觉得，过去深圳是全国人的深圳，现在深圳是深圳人的深圳。

那些为深圳奉献过的老深圳人来说，这可能是最让人安心的政策，因为大家终于可以不再焦虑。

而对于想在深圳买房保值的投资客来说，这可能是最让人难受的一段时间，虽然你也知道，未来你一定能买房，也一定能解套，但这个等待时间，实在是太长太长了。

接下来，很多人会把目光转移到广州、东莞和上海。

因为深圳，我比以前更看好上海楼市。

以上是正文，来自观观和财爷。