楼市调控频繁，今年的政策重点是什么？

今年楼市调控频繁。

中原地产研究中心的统计数据显示，1月全国房地产调控42次，2月房地产调控45次。而3月1-3日，全国房地产调控政策已超10次。到3月11日，全国房地产调控次数已超100次。

3月5日，政府工作报告再提要坚持“房住不炒”的定位，做到“稳地价、稳房价、稳预期”。政府调控市场的决心明显。

为什么今年楼市调控次数如此频繁？今年房地产政策的重点又是什么？跟往年比，现在的楼市调控出现了什么变化？

01 频繁楼市调控，原因何在？

今年楼市调控的高频动作，与今年热点城市的楼市行情息息相关。

国家统计局数据显示，今年1月，一线城市新房和二手房价格同比分别上涨4.2%和9.6%，涨幅比2020年12月分别扩大0.3和1个百分点。

环比来看，一线城市新房销售价格环比上涨0.6%，其中广州涨幅最大，环比上涨1%，深圳涨幅最小，环比上涨0.3%；一线城市二手房销售价格环比上涨1.3%，其中深圳涨幅最大，环比上涨1.7%，北京环比上涨0.9%。

2月份由于疫情反复，很多人选择原地过年，由此带来春节看房和买房的热闹行情，2月份房价仍然存在上涨动力。

一线城市的房地产市场是重要的楼市风向标，一线城市价格的上涨情绪，很可能会传导到其他城市。

事实上，不止一线城市，一月份各线城市的房价环比涨幅都有所加大，二线城市新房和二手房环比均上涨0.4%，涨幅较2020年12月均扩大0.3%；三线城市新房和二手房价格环比上涨0.2%和0.3%，涨幅较2020年12月均扩大0.1%。

房价上涨是触发调控的直接开关。

1月份，北京相关部门多次约谈中介机构主要负责人；2月3日，北京三部委联合约谈5家房产自媒体。明确不得炒作市场行情，不得制造购房恐慌情绪。1月26日起，贝壳和链家等中介平台的北京区域不再显示每天成交量，以及历史成交价格。此后，纵横Plus曾致北京电链家某门店店长，该店长称北京市场稳定，不存在房价上涨现象。

2月8日，深圳发文建立二手房成交参考价发布机制，同时发布深圳3595个小区二手房参考价，参考价几乎相当于原市场价的七折。深圳中介被紧急约谈，贝壳连夜下架全平台房源价格。多家银行正式发文，将二手房成交参考价作为按揭贷款的参考依据。在限价和限贷的共同作用下，深圳二手房市场降温明显。

链家深圳二手房页面截图

3月3日，上海出台新政，涉及土地出让、预售备案、交易管理、中介管理和限购等多个方面。其中首次提到实施限购：对于优先购房政策购买的新房，网签备案后限购五年。这被认为是给此前出台的积分购房等政策打的补丁，填补潜在的炒房漏洞。

一线城市中，目前只有广州没有新的楼市调控动作，而一月份广州的新房价格和二手房价格都出现了不同程度的上涨，新房价格上涨幅度居一线城市之首。对于广州是否会跟进北上深的楼市调控，市场上议论纷纷。

除此之外，东莞、杭州等热点二线城市近期也有调控政策出台。

2月27日，东莞发布楼市新政，非东莞户籍居民购买二套住房的社保年限延长至三年，首次规定离异买房追溯离异前两年家庭房产总套数，并差别化提高首付比例。

3月3日，杭州发布楼市新政，明确严防经营贷、消费贷违规进入楼市，严格打击中介发布明显高于合理成交价格等违法违规行为，并将法拍房正式纳入限购范围。

开年楼市调控收紧，更多城市的楼市调控政策还在路上。结合年初执行房地产贷款收紧的两道红线和官方多次表态房地产是中国金融体系最大的“灰犀牛”，我们认为，今年房地产政策的风向，还是以收紧为主。

02 全年楼市调控重点是什么？

今年房地产政策的调控重点，可以在今年的《政府工作报告》中找到答案。

《政府工作报告》明确，今年房地产相关行业的重点工作，是要“保障好群众的住房需求”。具体来说，要做好以下三方面的工作：

第一，坚持“房住不炒”的总体定位，“稳房价、稳地价、稳预期”，确保房地产行业的平稳健康发展，这是总体的调控基调和调控目标。

第二，要解决好大城市住房的突出问题，尤其是新市民、青年人的住房困难问题。纵观近十年的政府工作报告，这是官方首次聚焦大城市住房的突出问题，并将其作为全年房地产政策的重中之重。

最主要的原因，是大城市的住房矛盾已经十分突出。一方面，大城市房价高企，年轻人购房压力骤增，很多家庭凑齐“六个钱包”也很难买房。另一方面，去年青客公寓、蛋壳公寓等大型长租公寓运营商先后出现危机甚至爆雷，后果严重，大城市的住房租赁问题呼之欲出。当“安居”无从谈起，“乐业”也无从摆放。

具体来说，解决好大城市住房的突出问题，要从增加保障性租赁住房和共有产权房供给，规范长租市场，降低租赁住房税费负担等方面着手，总结起来就是加大租购并举和保障性住房力度。

随着解决大城市住房突出问题被写入《政府工作报告》，今年各地肯定会有后续政策推出，这是非常值得期待的。

第三，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。2020年《政府工作报告》首次明确当年新开工改造老旧小区数量，为3.9万个，将城市旧改当成重点工作来抓。今年旧改新开工小区数量在去年的基础上增加了1.4万个，增幅近36%。

棚改的目的是解决城市居民基本的居住安全问题，而旧改，则是让城市居民获得更好的居住条件和居住体验。当棚改的目标基本完成，三四线城市的库存大幅降低，旧改开始接力棚改，成为房地产工作的重点。

今年《政府工作报告》中与房地产相关的重点工作表明，政府认为中国居民要逐渐从有房可住，走向有好房住的新阶段。

03 将缓解大城市的居住矛盾摆上前台

我国房地产政策的重点，已经逐步从满足绝大部分居民基本的住房需求，向满足重点人群的住房需求迁移。

棚户区改造、危房改造、困难家庭的住房难等问题逐步缓解之后，政府的关注重点开始转向城市青年人群和新市民的住房难题。由于大城市房价高企，市场调控难度大，政府目前的解决之道，是一边稳定市场，一边大力发展租购并举和保障房制度，以此缓解大城市的居住矛盾。

一方面继续严防死守，加大调控力度，力求“稳地价，稳房价，稳预期”。从今年开年到现在的楼市调控力度和调控频次，也能看出政府想要稳定楼市的决心。但从2016年底中央经济工作会议上明确提出“房住不炒”到现在，四年多时间过去，大城市的房地产市场仍有局部过热现象发生，总体房价仍在上涨，只是总体涨幅在变小。

当调控效果不及预期，租购并举和政策性住房的重要性就被放大。通过提供另一种形式的替代性住房，来解决大城市的住房突出问题，尤其是新市民和青年人的住房困难问题。

多条腿走路，让尽可能多的人在大城市扎根。

但这种解决办法只是一种过渡状态，或者说备选方案，新市民和青年人的住房问题仍然很突出，因为其不仅仅关乎有没有房子住的问题，背后还有通勤距离、通勤时间等通勤成本，有结婚买房的现实焦虑，还有未来子女上学的学区优劣等难题。

以北京为例，租房不能落户，更遑论子女上学参加高考。共产房大都位置偏远，交通、商业、教育等配套尚不完善。交通和配套稍好的共产房遭到疯抢，反之则去化困难，库存高企。大部分能买得起商品房的人，东拼西凑，举全家之力，甚至行走在灰色地带，利用消费贷、经营贷等违规操作，也要买商品房安家。

但租购并举和保障性住房，至少给了更多人在大城市扎根的机会。房地产相关的制度建设和具体的政策细则肯定还有待完善，但因城施策，步履不停，政府一直在摸着石头过河。

今年《政府工作报告》关于房地产重点工作的论述，至少说明国家始终关心这个关系国计民生的行业，关心居民的居住条件，也说明房地产行业的健康状态正在变好。