武汉大学生八折买房成真，为何首日700人仅有26人参与？

编者按：本文来自微信公众号“米宅米宅”（ID：mizhaimizhai），作者：大白，36氪经授权转载。

1  先看一则消息

5月21日，武汉临空港经济技术开发区招才局、东西湖区住房保障和房屋管理局、东西湖城市投资建设发展有限公司联合发布《临空港青年城大学生安居房购房登记公告》，公告称：

——将以“临空港青年城”为大学生安居房试点，向符合条件的大学毕业生低于市场价20%出售，满足大学毕业生居住需求。

临空港青年城基本信息：

本次共有7栋33层住宅，共计出售安居房392套。

三种户型，54㎡和57㎡的一室一厅、70㎡两室一厅。

位于东西湖区革新大道胜河路与团结南路交会处，741路公交车终点站。

在某APP上搜了一下周边没有二手房，在百度地图上看了一下，临空港青年城四周均为产业园或物流园区，据武汉市政府20.2公里左右，开车时常1小时15分钟。

查了一下周边新房的开盘记录，均价8000左右，带装修。

当然，官方的说法是周边市场均价为8740元/平方米左右，8折后为6990元/平方米，既然有官方说法，那我们就按照官方说法。

经区委区政府调研大学生购买意愿后，房价8折后确定为6500元/平方米，加上装修300元/平方米，最终定价为均价6800元/平方米。

临空港青年城效果图

这个项目是武汉市第一个入市低于市场价20%的青年安居房。

这也是自去年武汉提出“五年留下百万大学生”政策之后，武汉在人才安居方面第一个实质性成果。至此敢为天下先，武汉再次领跑二线热点城市抢人大战！

在这里，我们再次梳理一下，武汉在人才争夺战中都做了哪些事：

• 2017年1月，武汉提出实施 “百万大学生留汉创业就业工程”；

• 2017年3月，宣布大学生在读期间，可以个人名义缴存公积金，解决留汉大学生住房难问题；

• 2017年4月，全面放开大学生落户门槛，设立人才安居房建设基金。

• 2017年10月，武汉施行积分落户政策、对缴纳社保无年限要求。

• 2017年11月15日，在全国率先出台《武汉市培育和发展住房租赁市场试点工作扶持政策》，主要包括住房保障政策2条、金融支持政策5条等。

• 2018年3月15日，武汉市住房保障和房屋管理局连续发布两大政策，公证摇号以及刚需优先选房政策。 

• 2018年5月21日，武汉首个大学生安居房项目八折入市。

对于武汉在人口争夺战中的表现，我们写过多篇文章表示赞赏过。

我们的观点是对于二线城市长远发展，比拼的就是人口和产业。

产业方面，“校友招商”模式，“四大资智回汉工程”等等这些都看得出武汉在产业招商方面的不拘一格。

人口方面，“武汉百万大学生留汉创业就业工程”是全国最宽松大学生落户新政，形式多样、落地速度快。

正如，武汉的城市口号一样——武汉，每天不一样！

也正因为如此，我们在去年底曾下过结论，在这样的背景下，在武汉已经经过一整年抢房抢地的盛况之下，在2018年，武汉房地产仍然是稳定而繁荣的！

事实证明，我们结论是正确的。

2  虚情还是假意？

本来本文写到这个地方就差不多了，但是我们来看一下现场的情况：

在5月21日正式接受登记首日，到现场咨询的意向购房者有700余名，但当天在现场仅有26名大学毕业生符合购房条件，递交相关材料。

从当天发布的官方消息看，并没有规定安居房的交易细节。

当时的感觉是，细则很快就会出，如果能够通过购房资格审查的朋友可尽快办理，机会不容错过，不要讲距离很远，周边很荒等等，这就是政策红包，而且是不可持久的政策红包。

没想到就在昨天5月23日，武汉市房管局公布了《武汉市大学毕业生保障性住房供给与管理办法（试行）》即日起开始实施。

相比天津“海河英才人才引进计划”打补丁的反应速度，武汉补漏洞的速度值得点赞，所以武汉八折买房这件事大概率是不会成为人尽皆知的网红事件了。

我们来梳理一下安居实施办法：

关于安居房申请条件：

凡毕业5年内(取得普通高校和教育部认可的境外高等院校的全日制大专及以上学历)，拥有武汉市户籍(不包括学校集体户口)，在我市创业就业满1年，家庭在武汉无自有住房，且3年内无住房交易记录的大学毕业生，均可申请购买1套大学毕业生安居房。

关于安居房交易：

大学毕业生安居房被明令禁止上市交易，实行封闭运行、循环退出。

具体如下：但可以通过开发企业回购或出售给其他符合条件的大学毕业生。

拥有完全产权安居房，项目开发企业按照届时市场价的80%予以优先回购，项目开发企业放弃优先回购的，购房人可按照届时市场价的80%出售给其他符合条件的大学毕业生。

对拥有共有产权的安居房，由共有产权人按照届时市场价，优先回购大学毕业生持有的产权份额。如果共有权人放弃优先回购，购房人可按照届时市场价将其持有的产权份额出售给其他符合条件的大学毕业生。

以下划重点：大学毕业生安居房回购及再次出售时的市场价格，由各区按照相关规定，经具有资质的房地产市场评估机构评估后确定。

要读懂这句话背后的潜台词，可以类比目前二手房的评估价。

我们再来看武汉2018年大学生安居项目的推出计划，除了临空港青年城，还有三个青年城项目：

1. 江岸区长江青年城，计划打造近3000套酒店式管理房源，还将提供40万平方米各项配套服务。除满足大学生的住宿需求，还将提供创意办公、创业孵化平台、购物中心、教育资源等一系列配套，并提供智能化酒店式管理服务，实现8折优惠的租售措施。

2. 黄陂区长江青年城，计划提供25000套青年公寓，5000个众创空间工位，可入住大学生约5万人。建成后将以低于市场价20%向大学生出售或出租。

3. 东湖高新区光谷长江青年城，年内将提供1425套大学毕业生租赁房，设有共享厨房、洗衣房、活动厅、娱乐锻炼室、书吧等公共空间。

从武汉2018年推出的青年城项目看，除了八折销售，青年城项目更倾向八折租赁。

我们还注意到武汉市房管局最新的规定：中心城区在商品住房开发项目中，将按照住宅总建筑面积扣除就地还建住宅建筑面积后的6%-12%的比例配建大学毕业生租赁房。

另外，在这些青年城项目中，我们看到除满足大学生的刚性的住宿需求（户型面积60㎡为主），项目的配套设施以提供创意办公、创业孵化平台为主，而不是以提高家庭生活舒适度为主。

综上，我们对以上两点的看法是：

1、这些人才安居项目最大的作用是象征意义，是政府有关部门引导舆论武器，主要是用于振奋人心。

它们对人才的安居作用和对人才的吸引几乎起不到实质性作用。仅从5月21日正式接受登记首日700余名咨询者，仅有26名符合购房条件就能看出一二。 

2、 可是武汉政府这样搞对不对呢？大大的对，大大的点赞！

我们仅从其规定“今后，中心城区在商品住房开发项目中，仅配建6%-12%大学毕业生租赁房”，而不是“大学生安居房”就可以看出，这个城市底线和政策的真实意图，所以那些试图去武汉买安居房的大学生朋友，不要期望太高。

我们之所以点赞是为这个城市的底线点赞。因为有一种言论是认为这种安居房面积小、位置偏，周边配套缺乏，小区内的规划刚需，没有舒适度可言。最重要的是交易收到极大的限制，政府评估市场价这件事本身就没什么可赚的。

但我们说，这是对的。

我们不讨论政治问题，不讨论其背后是不是有特权，但其实大家都很清楚能够买到安居房是占了国家便宜的。

如果没有准入和退出门槛儿，会是什么后果呢？恐怕是比成都摇号买房更加的疯狂。

无论是针对大学生的安居房还是针对中低收入人群的保障房，本质上都是解决收入不高群体刚需住房问题，让此类人群在付出较小成本的前提下拥有住宅所有权，也能实现财富升值的目标，让此类有居住需求的人更有动力追求更好的房子，勤劳、务实、奋斗实现中国梦，这也是这类政策的初衷。

所以这类房产只能保障刚性需求，而不是高端需求。是有所居，不是豪居。

曾经中国的保障房政策走歪过，经济适用房居然有200多平方米，里面住的人居然是开奔驰宝马的。经济学家茅于轼曾经建议不给廉租房建厕所，被人指责冷血，但后来证明茅于轼是正确的。

我们看武汉政府在这方面似乎更精进一步，武汉非常明白抢到人才之后能不能留住人才，并非靠地方政府大把‘撒钱’就能实现的。

怎样留住人才呢？武汉深知需不断加强产业支撑。我们看这些人才安居项目多规划在临空港经济技术开发区这样偏远的新区，将这些年轻人留在新区的同时招商产业进驻，配建众创空间，提供创业和就业环境。

这一点实在是高，出发点是奔着多赢的，新城也开发了，产业也进驻了，人才也引进了，他们留在武汉，建设武汉，为临空港这样的新城建设贡献了青春，贡献了力量。

当然实际效果肯定没有想象般美好，但至少武汉政府这样规划了。

3  略胜一筹？

最后，每平方米6800元， 说这是实实在在的大学生购房优惠政策，确实也言过其实了，但仍然要为武汉的诚意点赞。

我们一贯的观点是，武汉这座城市的开放度和包容度在所有二线城市中是比较高的，所以注定在人口争夺战中略胜一筹。

如果要预测一下武汉房地产未来趋势，还是我们之前的判断，至少2018年，武汉房地产仍然是稳定而繁荣的！