2019尾声，如何布局2020收获房产红利？

编者按：本文来自微信公众号：大胡子说房，（ID： dahuzishuofang），作者：大胡子李俊怀，36氪经授权转载

然而，那些在2019年买了房的人，到底是赚了还是亏了呢？接下来的2020年，我们又该怎样做才能实现房产升值呢？2019，纷乱的楼市到底透露出什么信号？

2019，买对房和买错房的差别有多大？

在2019年买房，选到不同城市，房价涨幅差别大吗？

参加了2019年跨年演讲的朋友应该都记得，演讲中给了大家一份我个人对19年部分城市涨跌的预测名单。虽然今年还没走完，但是从9-10月份往1月份去看，整体上8成预测都是正确的。其中，我预测上涨的城市名单中，涨得最多的是这3个城市：

苏州，二手房房价涨了19%，相信上半年苏州工业园区的抢房热潮和房价上涨情景，打了很多苏州人一个措手不及，房价上涨最后还逼出了史上最严限售令。

深圳，上涨12%，部分楼盘甚至上涨20%，就在上一周，深圳某个楼盘开盘，均价13万/平，需交200万认筹金，而最后结果是2700多个筹抢190多套房子，中签率不到7%，有钱也买不到房子。

西安，上涨11.3%，因为上涨明显最后西安不得不推出外地人需要5年社保的限购政策。

在年初，如果你用100万资金买入这三个城市的房产，到9月就升值了12-19万。如果再结合3成首付也就是3.3倍杠杆，那就意味着升值了40-63万，回报率高达40%以上。

相反，在我预测的房价下跌名单里。福州、贵阳下跌最为厉害，在一手市场最为明显。福州一手房下跌8.9%，贵阳下跌7.5%。如果年初你是买了福州这种下跌明显的城市， 100万就相当于亏损8.9万，3成首付就亏损近30万。

而且一年下来再加上贷款的利息成本5%以上的点数呢？所以，实际上年初买了那些下跌明显的城市，一年下来亏损近15%个点，是很多白领一年的工资呀。

同样100万，在苏州买房，升值19万，而在福州买房却8万9，一来一去，就是28万的差距。如果加上3成首付的杠杆，那就是92万的差距。所以大家可以看到，哪怕是2019这个相比16、17年楼市要更平淡的1年，买房选对和选错城市，买房选对和选错时机，投资回报也是天差地别呀。

当然，谁都无法精确的预测楼市的最高点和最低点，但是通过系统研究一个城市背后一系列的数据：房屋新开工面积、库存去化周期、过去半年的房价成交量、该城市居民负债率等等……..大概率能够分析出一个城市一年下来的趋势，一定程度的避开一些价格处于高位的城市和时间，也能给我们省下不少首付。

以上这一点，仅仅是我在19年跨年演讲对部分城市房价涨跌的一个验证，我在演讲中给到大家的预判还有很多，包括有：19年是开发商以价换量的1年。的确，相比18年楼市的火热，今年很多城市的新房价格打折非常明显，广州有楼盘直接降1万，融创在各地的项目几乎都在打折。

预测还包括：19年是中小房企倒闭潮，果不其然，今年截止当前房企倒闭400家的新闻在网上传得沸沸扬扬。

还有包括今年的一系列限购的松绑、系列降准和变相降息的预测等等。今年的跨年演讲，我还会继续对2020年的城市涨跌和整体市场做一些预测，给大家明年买房提供一些思路参考。

此刻，大家最关注的问题一定是：明年的楼市又会怎样呢？

从整体到局部，楼市走势到底如何

（1）全国楼市情势如何？

要看明年楼市如何，我们先立足19的楼市大局来看。19年楼市可以用六个字来概括：严调控、稳楼市。具体是怎样的情况呢，我结合一些数据来让大家更清楚地了解。

政策上，房住不炒仍然是主基调， 7月份国家层面还发出了一个重磅声音：“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，打破了很多人对房价跌了国家又会去刺激它的幻想。

2019年可以说是房地产政策发布最密集的1年，前三个季度房地产调控415次，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，密集程度刷新了历史记录，比18年385次还高。

市场成交量上，体现了稳中带衰落趋势。19年前三季度，商品房销售面积119178万平，同比去年的119312万平微跌。跌幅虽小，却释放了重要的信号。

从2015年，这一波火热不止、成交量连年上涨的趋势终于算是缓了下来。楼市冷暖土先知，在土地成交上反映得更明显，前三季度土地成交面积为15454万平，同比下跌20%。

成交量同比下跌，土地拍卖面积也同比下跌了？大家最关心的问题来了，那最终房价时如何呢？很遗憾的告诉大家，房价却是坚挺涨了上去。前三季度全国房价均价达到9354元/平，而18年均价是8736元/平，上涨了7%。

这不对呀，成交量和土地拍卖都在下降，为何房价却在涨呢？这里释放了一个重大信号，这是楼市过去20年都从未出现的现象。

今年的楼市奇怪的还有一点，从全国楼市来看，房价整体是上涨的。但是从局部城市，很多城市降温非常明显，刚才也和大家说了，一些城市的项目直接下降上万/平方的都有？

对于一些降价的城市和项目，问题来了。

（2）对于价格松动的城市和楼盘，要不要趁机入手？

今年以来，很多城市都出现过降价促销，以价换量的现象。譬如广州，近郊番禺、远郊增城等出现不同程度的降价，广州番禺大盘祈福缤纷汇，8月份，新房房价从4.7万/平直接降到了3.6万/平，增城某大盘直接降价20%。

还有其他城市，典型的如郑州、天津、武汉、合肥等热点城市，很多项目都在上演降价促销的现象。这是房价大跌前的信号吗？是不是入手抄底的机会？我告诉大家，一些此刻下跌的区域，未必是抄底时机，因为明年还会继续下跌。

怎样的区域和项目是可以抄底的？或者说即使抄不了底也可以正常买的？

另一方面，很多地方的限购放松了。直接一点的，直接放开限购；委婉一点的，打上人才政策的名号。截至10月已经有超过150城发布了各种人才政策，比去年超出40%，这些人才政策大多都包含落户和购房福利。

譬如南京的高淳区直接取消社保限制，六（lu）合区拥有大专以上学历即可购房。天津的滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城，对没有天津户口且在天津没有房子的职工，买房也无需提供社保证明。三亚，只要是全日制大专以上学历加海南工作证明，不用个税或社保，无需落户即可买房。

有些补贴，譬如南通最近的政策，对于人才在南通购房自住的，给予40万-150万元的一次性购房补贴；杭州余杭区的人才政策，高层次人才购房，住房最高补贴有120万元。

越来越多人才政策出现，人才落户的标准不断降低，不少区域的限购也不再是问题，那么这些城市、这些区域，对于受困于购房资格的投资者而言，是不是机会呢？

我想告诉大家的是，这种局部性的限购放松，只是一道前菜，明年的楼市调控放松会更加明显，放松的区域会更加的多。

一方面，很多城市的项目在降价，另一方面，很多城市的区域限购在放松。这无疑都是摆在大家面前赤裸裸的诱惑呀？在利益面前，不是谁得能够拒绝得了的。

在此，先送大家一句话：不管是因为房价下跌，还是限购得放开，都不是你买这个房子得理由。

因为此刻的下跌，下一刻或许下跌还会继续；而房子作为商品正常来说本就不限购的，而此刻放开了就是你买它的理由吗？房子是否能买，最终还是要回归到这个城市、这个区域、这个项目的价值。而这也是我在这次年终秀的主题：坚守价值。

关于这4个字，听起来很简单，可是要做到却非常困难。因为怎么样的房子称之为有价值的房子，我们用怎样的方式去坚守，去持有，去买卖。这是我用了10年房产从业和投资的经验，才能算是略有领悟。