一座桥边一块地，为何价值50亿？引人注目之处是港珠澳，人工岛

编者按：本文来自 经济观察网，作者：陈博，36氪经授权发布。

9月19日，珠海市公共资源交易中心公开出让一幅商旅用地，该宗地块位于珠港澳大桥珠海口岸、联检大楼北侧，宗地面积22.6万平方米，起始总价56.4亿元，将于10月18日拍卖。

记者了解到，该宗地的出让条件诸多。其中包括竞得人须与洲际、丽思卡尔顿、皇冠假日、艾美、索菲特、朗廷、万豪、威斯汀、喜来登等香洲区政府认定的世界知名度假品牌酒店之一签订入驻意向文件；且16万平方米的旅馆计容建筑面积须建设不少于2个酒店；项目三年内需要累计引入20家以上的境外企业等等。

“类似地块起拍价较高，本身对于企业的资金实力要求很高。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，同时从业态的布局来看，包括会展中心和星级酒店等，实际上就使得开发商需要具备较强的综合实力。

宗地出让条件多达10余个

公告显示，该出让地块为闭合红线单宗土地，以现状（净地）供地，规划土地用途为商务、旅馆、商业、会展、综合交通枢纽、社会停车场等，占地面积22.6万平方米，计容积率建筑面积为96.8万平方米，地块起价56.4亿元，折合楼面地价5828元/平方米。

其中，综合交通枢纽和社会停车场计容建筑面积不低于16.8万平方米；商务、旅馆、商业、会展计容建筑面积不高于80万平方米（包含普通办公比例22.5%，计容建筑面积180000平方米；酒店式办公比例37.5%，计容建筑面积300000平方米；旅馆比例20%，计容建筑面积160000平方米；商业比例13%，计容建筑面积104000平方米；会展比例7%，计容建筑面积56000平方米）。

值得注意的是，该地块需引进洲际、皇冠假日、索菲特、莱佛士、朗廷、万豪、喜来登、铂尔曼等20家酒店品牌中其中一家，而旅馆16万平方米计容建筑面积须建设不少于2个酒店项目。并要求竞得人须自该地块竣工之日起三年内，累计引入20家以上的境外企业（独立核算的法人机构），该事项由香洲区政府负责监管。

同时，公告还要求上述地块的普通办公功能不低于计容建筑面积80000平方米建筑物自该地块竣工之日起十年内不得抵押及转让；旅馆功能建筑物和商业功能建筑物不得抵押及转让。

此外，对参与竞拍的竞买人也有较高要求，规定竞买人为外地企业或组织竞得的，必须在本市注册成立其持有100%股权（全资）的单项开发公司。且竞买人承诺土地购置资金（包括土地竞买保证金和土地出让价款）为企业自有资金，不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等，违反承诺的取消中标资格并没收竞买保证金或解除土地出让合同，无偿收回土地。

据悉，该地块为修建港珠澳大桥人工填海形成，因此被称为“非同小可”的地块。挂牌后自然吸引到很多企业和业内人士的关注。对此，严跃进认为，从地段来看，是可以理解的，或者说此类区域未来会形成综合体项目，也成为粤港澳大湾区建设的一个重点工程。“能够符合拿地的企业预计不会太多，尤其是在当前资金上有压力的情况下更是如此。当然类似项目未来开发的机会还是很多，而且有较好的增值空间。”

珠海土地供应下降、楼市回温

今年4月初，珠海市自然资源局发布的《珠海市2019年度国有建设用地供应宗地表和计划表》显示，2019年珠海计划供应240宗土地，总规模为1245.0905公顷。其中，住宅用地供应规模为324.4352公顷，商服用地为221.1763公顷，新增建设用地299.7601公顷，公共管理与公共服务用地99.203公顷，交通运输用地156.2675公顷。

据乐居网统计数据，2018年珠海挂牌出让地块84宗，供应小高峰出现于4、8、11月。而在成交量方面，珠海共拍出76宗地，成交总面积371万平方米，土地收入约231亿元，与成交205宗的2017年相比，环比下降62.9%。

相较于去年，虽然珠海今年土地整体规划供应面积同比下降23%、供应宗数同比降18%，但成交面积、金额相较去年已有大幅提升。

据珠海中原市场研究中心数据，2019年1~8月珠海市共挂牌出让22宗商住地，共揽金约201亿元，截止至8月土地收入已近乎追平去年。业内人士分析认为，珠海今年回温的不止是土地市场，其楼市成交也略显疯狂。

上半年，受粤港澳大湾区、珠海人才支持、港澳居民置业门槛放低等政策综合影响，房企和消费者对珠海楼市信心也有所提升，楼市明显有所好转。

据珠海中原研究中心监控，2019年上半年珠海全市住宅成交15755套，环比、同比增幅都超过了6成，房价呈现稳中趋升的态势，全市均价21796.59元/平方米，同比小幅上扬6.44%。