止笋僵局：深圳楼市换房链条转不动了

编者按：本文来自微信公众号：90度地产，（ID：dc90du），作者：李宇嘉，36氪经授权转载

热点楼市的链条又开始“轮动式”地回升了，二线地市热、二线楼市热、一线地市热、一线楼市热，链条滚到一线，深圳就是标杆。

近日，深圳楼市“由春入夏”的消息正在刷屏。进入5月，市场成交热度持续高涨，近两周的新房及二手房成交都在千套以上。

不少粉丝在后台留言，深圳楼市真的火起来了吗？自己看中的房子价格太高，政策好像又收紧了，住建部约谈、预警函一道又一道，也想等利率再下行一点，但又怕猛涨起来。为此，90度对深圳楼市做了一轮调研。

调研得到的结果并不理想，目前实际的情况是：深圳5月置业需求入市已经放缓，购房者成交周期延长，已达到28天。笔者一个朋友小H，刚刚完成买房过户，前后花掉了2个月时间。缘由就是，卖家要赎楼，自己还找人换了一个利率更低的按揭银行。

止笋僵局：真回暖还是假回暖？

“我已被放了3次鸽子了”，从事中介10余年的小Z无奈地说。不过，这就是现在的市场——“止笋”。

什么是“止笋”？面对笔者的疑问，小Z笑道，就是购买力止步于“笋盘”，一旦回归市场价或加价，买家“甩头走人”。

3月份，小Z的客户小A看中了龙华上塘一套89平米、总价605万的二手房。“单价6.8万，还算是良心价了”，正是小A这一类改善客的优选。但稍一犹豫，看中的房源就被别人抢走了。“五一”假期后，这个项目的同户型住宅又放盘了，小Z赶快通知小A来看房。不过，“小阳春”让卖家情绪高昂，非要加价5万元不可。小A思考再三，觉得短短两个月就涨了5万元，实在是不划算，因此再次作罢。

对于深圳楼市而言，如今市场激活的是刚需和部分改善。根据链家监测，3月和4月，总价在500万元内物业成交占比分别为77.3%、75.0%，为市场的主流房价，同时全市单价小于6万/平的物业成交占约六成左右。因此，大概可以得出刚需先入市，然后带动少数换房改善入市。

“止笋”的故事经历得多了，小Z说，现在换房需求并未真正启动，类似2015年-2016年由改善或换房驱动的一轮楼市“大牛”很难出现。

改善链条转不起来

数据透露了当前的市场形势，贝壳4月用于编制指数的100个深圳热点样本楼盘中，上涨占比扩大至43%，持平占比缩减至25%，下跌占比增加至32%。总体看，上涨和下跌占比达到今年的最大值，说明业主对市场的判断有分化，有些报价高、有些报价低。

常年供职于深圳房地产研究机构的F说，现在的市场陷入“僵局”。

他觉得，需求是跌出来的，由于担心后市房价上涨，刚需入场追逐低价房源，包括性价比较高的一些“老破小”也迅速被吸纳。剩下的房源，大部分回归市场价。现在，放盘业主心态也好了一些，不急于出手，议价空间缩小，甚至抬高挂牌价。

F说，当房价上了“数个台阶”后，购买力确实在下移，“止笋”就是这么出来的。小Z也赞同这种说法，他说，为了2万元业主撤单或买家走人的不在少数，这一现象是过去从来都没有的。

原因也不难理解，因为如今深圳几乎没有单纯“看空”而套现的人。卖掉低价房源的，很大一部分人是想换房，看好要买的房源后，就要“急售”手上的房子。所以，就有超过三成的二手房挂牌价下跌。

也就是说，当下的深圳楼市，无论刚需释放，或改善型需求登场，既有涨价效应，也有跌价效应，这对市场信号来说是一个扰动。特别是，当低价房源被吸纳殆尽，涨价效应占上风，由“刚需”驱动的改善链条就无法转起来。

深圳再无“小阳春”？

问题出在哪里？

老张是深圳楼市的“老江湖”了，他说，深圳的改善性需求，往往是“一带二”或“一带三”，即成交一套房可以带动多套房成交，整个市场就热起来了。2015年和2016年的“连环单”，就是深圳改善型需求活跃的彰显，彼时深圳二手房的流通率（二手房交易量/当年二手房存量）高达8%，比京沪高出一倍。

但现在，“刚需”太脆弱了，只能接受总价350万左右的房源。当这些房源消耗殆尽，市场能否保持温度，就得看换房需求了。而下面的这组数据却证实了高房价带来的成交迟滞。2018年深圳350万以下的成交单占比高达46%，500万以下的占71%，800万以上的成交单占比基本不增长了，维持在10%左右的比例。

如今，200万套商品房，基本上成了富人的游戏，但现在，深圳的高收入阶层在减少。收入增长慢，而深圳传统造富行业，一个个倒下了：金融业“去杠杆”，去年无数的P2P爆雷；互联网过了流量红利期，连腾讯都开始转向实体产业互联了。

后“小阳春”在哪里？没有人知道。

但小Z们、F们和老张们都知道，杠杆放开，楼市就会繁荣，但只是表面虚假繁荣，无房户“上车”更无望了。不放开杠杆，就是当下的局面，投资需求激活不起来，市场交易只能靠“笋盘”支撑。

如今，对刚需和换房需求来说，放不放开杠杆都一样，因为房价太高了。近期，深圳住建局披露了“二次房改”的落地文件，未来60%的房子是人才房、安居房，价格、租金只有市场价的50%-60%。

但是，政策房排队的人群太多了。一硕士学历的高知朋友说，她在深圳安居房排队约4万号，公租房7万多号，“偏的地方不想去，好的地方排不上”，想排合适的估计要60岁了吧！来了的新深圳人，还得继续租房，而且多数要先栖息在城中村了。深圳楼市的出路、人居的出路，在哪里呢？