“抢人大战”之后 西安补住房租赁短板

编者按：本文来自“经济观察网”，作者：程璐洋，36氪经授权发布。

 11月17日，由西安市人民政府办公厅印发的《西安市住房租赁试点工作实施方案》对外发布。

该《方案》表示，以加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为目标，多方位推进中央财政支持住房租赁市场发展试点工作，大力培育和发展住房租赁市场。

西安，新一线城市之一。户籍新政在近三年带来了百万级的新西安人。据西安市统计局数据，2019年末，全市常住人口1020.35万人，比上年末净增加19.98万人。

人口净流入的同时，西安土地和住宅市场火热。WIND数据显示，今年1月至今，西安共成交202宗土地，成交金额720亿元，超过2019年全年土地成交额。土地市场火热背后，是西安已连涨53个月的房价，3年来涨幅位列全国第一。

《方案》在基本原则中明确，通过新建改建与盘活相结合的方式，切实解决新毕业大学生、新就业员工、城市基本服务人员和各类人才的居住问题。

出台住房租赁试点方案，西安不是首城。

2020年7月，住建部公示了2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，西安、天津、石家庄等8城进入试点。2019年的名单中，包括北京、长春、上海、南京、杭州、广州、深圳、重庆、成都等16个城市。

早在2017年，住建部等八部门便联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求多措并举，加快发展住房租赁市场。同年8月，国土资源部、住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

至今，成都、合肥等多地出台了租赁住房试点工作方案。

“从方案出台，到真正对市场形成影响还需要一段时间，2020年可能就是这个时间点”，西安某品牌长租公寓的一位从业者告诉经济观察网，新的政策也许会带来竞争，但首先能把蛋糕做大，也能规范市场，“现在蛋壳的纠纷，搞得大家看整个长租公寓行业都害怕”。

具体来看，《方案》提出了完善住房租赁机制体制、增加租赁住房市场供应、培育规模化规范化市场供应主体等目标。

一是完善住房租赁机制体制。到2022年底，基本建成信息共享、便民高效、监管有力的全市住房租赁服务平台，形成市—区—街道—社区四级联动网格化服务管理体系，形成市场规则明晰、权益保障充分的住房租赁保障体系，实现城镇居民住有所居的目标。

二是增加租赁住房市场供应。2020年至2022年，新增高品质租赁住房不低于12万套（间），其中新建、改建租赁住房共计不低于6万套（间），盘活存量住房不低于6万套（间）。

三是培育规模化规范化市场供应主体。到2022年底，培育住房租赁企业总数不低于30家，其中房源在1000套（间）或面积达到3万平方米以上的专业化规模化租赁企业不少于20家。

四是搭建住房租赁服务平台。2020年底前上线运行西安市住房租赁服务平台，将现有住房租赁企业、中介机构等与租赁住房相关的经营主体纳入平台交易范围，提供房源透明、交易透明、监管透明的新型租赁市场服务。

五是稳定住房租金水平。基于居民房价收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指标，确定租金价格指数合理区间，2020—2022年，各年租赁住房租金涨幅不超过城镇居民人均可支配收入增幅。

六是加强住房租赁市场监管。建立完善住房租赁行业综合监管制度，构建经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。加快完善现存住房租赁企业报备信息，确保新成立的住房租赁企业信息报备率达100%。

七是大力促进住房租赁合同网签备案。着力实现住房租赁合同网签、备案一体化，推行住房租赁行业信用体系建设，建立全市住房租赁市场监测分析和预警体系。至2022年底，新增租赁住房房源和住房租赁合同网签备案率基本达到100%。

为此，《方案》说明了多渠道增加租赁房源的具体措施，要求增加租赁住房用地供应。

在土地“招拍挂”时，设置“建成后的住宅租赁经营期不低于十年”的条件，经营期内不得以租代售，经营期满后方可上市销售。土地出让金可采取分期缴纳方式（首期不低于50%，二期半年内缴清）。新建租赁住房户均面积为60平方米左右，最大不超过90平方米。

鼓励企业自持运营租赁住房，积极探索租赁住房供应和土地竞拍新模式，在产业密集区，可选择一定规模的拟出让国有建设用地，在土地“招拍挂”竞价时，当出让价达到最高限价时，可采取竞价企业自持租赁性住房配建面积，增加租赁住房供应，企业自持年限不低于十年，自持期间只租不售。

促进闲置房产资源再利用。为满足区域住房需求，在符合城市土地利用整体规划和区域功能定位的前提下，经房屋属地区县、开发区相关部门批准，允许在不改变土地性质、用途和房屋主体结构，并满足房屋质量、消防、环保等基本要求的条件下，按照相关要求，通过完善配套设施、调整户型、提升品质等方式改建闲置商业用房、工业厂房等为集约式租赁住房，改建后的租赁住房在经营期内可享受民用水电价格标准，户型面积应控制在45平方米以下，不得分户登记、不得分割销售。

此外，《方案》鼓励住房租赁消费，完善住房租赁基本公共服务政策。结合实际情况，适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立非本地户籍承租人居住证权利清单，逐渐扩大承租人权利，逐步实现“租购同权”的社会保障机制。

以及，《方案》提出积极搭建融资平台。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供信贷支持以及多元化的金融解决方案。支持房地产企业、物业服务企业、住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，通过试点房地产投资信托基金（REITs）等方式融资。

同时，方案明确表示，严厉查处住房租赁违法违规行为。持续开展违法违规租赁行为综合治理工作，严厉查处未经金融监管部门批准设立的机构开展个人“租金贷”业务。