这套“麦当劳选址法”，90%的茶饮店都能直接用

编者按：本文来自微信公众号“咖门”（ID:KamenClub），作者 国君，36氪经授权发布。

选址，是个老话题，却是个能决定一家店生死的大命题。

最近重读麦当劳的《千分选址》，对照麦当劳的系统方法，我发现其中有9条帮助门店走出误区的选址思路，茶饮店都能直接用。

一起来对照看看。

不要相信未来能赚钱，现在赚钱最重要

麦当劳总结出一个经验：门店开业后，如果现在赚钱，未来会更赚钱；如果今天不赚钱，那这家店也没有未来可言。

有些打算开茶饮店的老板，非常看重一个地方的发展潜力，比如说未来要开地铁、很快就开商场，或者小区入住率下半年会提高等等。

小店要选“现在就能赚钱”的位置

事实上，如果选择这个铺位，现在没有人流店就会亏钱——很多小店根本撑不到地铁开通、客流量增大的那一天。

越是小店选址，越要选“现在就能赚钱”的位置。

产品好开哪都赚？99%的店都没这魅力

创业老板常常会觉得，有网红产品、有很好的营销、服务，就能够把店开起来了，其实这些原因都不是最主要的。

我们通过观察那些大品牌可以发现，海底捞、西贝有很好的品牌知名度、有不错的产品，但是有些店开错了位置，生意一定也不是很好。

因此，麦当劳开到现在，仍然重视每家店的选址。

偶尔有例外。比如上海嘿咖啡的选址，位于上海人民广场附近的亚龙国际广场， 周围做外卖的店很多，但商业氛围不佳。按照老板的说法，这个位置是“一流商圈垃圾角”。

并不是所有门店都能靠产品吸引到店

最终，靠老板独特的个人魅力和创意产品的研发能力，使门店长期保持大众点评排行榜第一名，这才引来了很多顾客慕名打卡。

应该说，把选址作为第二顺位，通过营销推动，虽然也有做成功的店，但选择这种模式，从一开始就选择了一种小概率成功。

选址不能像找女朋友“非谁不可”，必须有备胎

如果要开10家店，至少要找出30个点位，才有机会筛选出10个好的位置——这是麦当劳总结出的一条规律。

有位业内人士加盟一个奶茶店，光是选址都足足花了4个月，他看上的位置总部觉得不行，一个位置交一次选址费，光是选址费都交了6回。

后来他学聪明了，一次找到3～5个备选的位置，让总部一次性看完，终于找到了满意的位置。

不要因为租金高，就拒绝一个好位置

有人会说，中心位置的租金很贵，根本就不赚钱！

但麦当劳《千分选址》中的观点是，租金贵还是便宜，根本不重要，重要的是门店预估的营业额是多少。

如果一家店经营不好，房东免租金还送装修，也照样会亏本。

反之，如果经营得好，即便租金很贵，也有高额利润。

装修3件事没谈好，千万别签约！

都说好位置是靠抢的，但在看到一个位置准备签约时，不要一时激动立马签约。在麦当劳的经验中，有三个事情一定要谈好：

1、一定要带着负责工程的人实地考察，如下水问题、排风问题。没有签合同前，这些问题要一一列出，并和房东交涉清楚，比如，下水管接不下去，就不能算进租期里。所有问题都在合同里列举出来，出现什么问题，如何解决，谁来承担，条分缕析，不会出现双方扯皮的情况。

2、除了租金，物业费也一定要谈好。合同里一定要把物业费写清楚，否则如果你生意好，房东不能涨房租的情况下，有可能会在物业费上想办法。

3、确定选址时，还要考虑一个因素，就是门头安放的位置，并考虑如何安装，这些细节确定后要在合同里列明，作为谈判中的一个重要的环节，一旦签完合同，再和房东商量装招牌的位置，一定会产生新费用，关键在于房东不一定会配合你的意图行事。

考虑门头，有时甚至要考虑到二楼的情况

切忌选址“四拍法”，一拍脑袋就决定，二拍胸脯作保证。经营不如预期时，就会三拍大腿面对失败，最后每月的巨额亏损承受不了时，就必须四拍屁股走人。

别高估顾客的勤奋度，你的店很难覆盖3公里

都说要做好“门店3公里”，事实上不要高估顾客的勤奋度，实体店的生意主要来自于300米之内的销售推动。

这是真实统计数字，为什么呢？

要考虑顾客的心态，尤其是夏天走5分钟就要汗流浃背。来自100至200米之间的比例是20%，加上100米以内平均累积是68%。

300米内客流足够

现在任何一家奶茶店都不是唯一的，各式各样的茶饮店到处都是，大多数人会选择就近购买，有的人甚至连500米外的店都不愿意去。

要么下大力气做外卖，要么就选个300米内客流足够的位置。

同品牌1公里内只能开1家？不，要“看走向”

做加盟的茶饮品牌，有的有区域保护政策，1公里内只开一家店，而蜜雪冰城却放得开，有的地方500米内甚至会有5家店。

要不要近距离开多家店？这是很多品牌纠结的地方。

曾从蜜雪冰城内部人士了解到，蜜雪冰城内部原来也有区域保护，后来发现，在1公里内没有第二家蜜雪冰城，但竞品却开越多，后来就放开了——与其把生意留给对手，不如留给“兄弟店”。

与其把生意留给对手，不如留给自己品牌

其实在麦当劳看来，近距离开几家店不重要，重要的是考虑店与店之间的相互影响有多大。

麦当劳的解决方案是：做调研，调研顾客从哪个方向来？如果是从即将新开店的地方过来的人多，那新开的店就会影响老店的生意。

比如麦当劳的北京胡椒厨房店，马路对面就有一个位置，但是调研后发现，100个人中只有11个人是从对面走过来就餐，也就是说，新店仅会影响老店11%的营业额。两家店的总营业额，加起来相比于只开一家店，要多很多。

天天排队的超市旁边，不一定是好位置

现在下沉市场很火，我常常听老家的朋友说：某某超市天天排队，我去开个奶茶店，肯定能赚钱，你看呢？

事实上，这是个误区。一个超市周边到底能不能开，除了人流量，还要看这3个点： 

1、一定要看看超市的人均消费情况。如何看超市的生意好坏，第一要看收银台有多少台，开了多少条线，通过收银台数量，可以估算出每天的人流量。

如果超市只有五六条线，不要在那里开店，营业额达不到日均50万元的超市也不要去。

超市的生意好坏，可以看收银台数量

2、看超市里可乐的销售状况，确定顾客群体。要看小瓶装卖的多还是大瓶装卖的多。如果大瓶装卖的多，证明超市周边社区是属于普通社区，家庭型消费较多。小瓶卖的多，则说明年轻单身人士多。 

3、看巧克力的销售情况，看消费力。看放在最好位置的是什么牌子的巧克力，巧克力的生产日期是不是最新的。如果进口巧克力的生产日期始终都是新的，说明这里人群消费力不错。

麦当劳选址有“5不要”，对茶饮行业同样适用

1、不要在高低不平的路面上，谁也不愿意走高低不平的路，尤其是穿高跟鞋的女士。

2、不要选在斜坡上面，跟风水没关系，主要是不方便。

3、不要去很小的社区，人流量太少。

4、门口有障碍物的慎选，比如一棵大树，会影响店铺招牌的能见度。

5、晚上路灯暗的位置也不要去，不仅能见度低，顾客也会顾忌安全问题。

结语

优秀的选址策略都是一样的，把每一个细节都到做极致，通过系统的方法代替感性的决策。

一说起商业，都觉得要纵横捭阖、高瞻远瞩，其实都是接触得越多，我越觉得，商业的一切，都需要滴水穿石，日复一日的琐碎功夫。