为啥调控了，房价还会涨？

编者按：本文来自微信公众号“樱桃大房子”（ID:ytdfz8），作者：樱桃，36氪经授权发布。

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昨天，财政部原部长楼继伟在三亚财经国际论坛上表示，中国跟美国一样，也有财富差距扩大的问题。大规模发行货币，各国央行货币政策不断“放水”，没有造成通货膨胀，没有表现为实物和服务的价格上涨，而是表现为金融资产价格上涨，房地产价格上涨，结果导致收入分配差距进一步扩大。

“没有多少钱能进入金融市场的人是受害者，他们的边际消费倾向最强，但他们没有多少钱去买东西。”

楼部长算是道出了真相，也因此引发了热议。

这几年流行的名词又出来了：富通胀，穷通缩。

什么意思呢？

这其实是全球的一个通病。

就是富人活在通胀中，穷人活在通缩中。

因为这些年货币放水，上涨的只是资产价格，而普通物价并没有上涨，所以感觉到通胀的只有富人，而穷人感觉到的是收入没涨。

通常来说，没钱的人是怕通胀，因为通胀时物价飞涨，钱不经花；有钱人怕通缩，因为通缩时物价下降，不单利润减少，而且买的人不多，生意难做。

比如一个人根本买不起房子，房价涨再多，跟他有什么关系？

但鸡蛋如果涨5毛钱一个跟他就有关系了，不过鸡蛋始终没涨。

每一次放水，都是导致有钱人越来越富，低收入人群越来越穷，最后造成两级分化的关键分水岭。

为什么这么说呢？

美国是基础货币投放，我们中国的货币扩张主要依赖于信贷投放，每次放水，都是通过银行贷款。而银行都是嫌贫爱富，为了保证不良贷款率降到最低，那肯定是优先放款给头部企业和有资产抵押，或者信用基础良好的有钱人，那些尾部企业，没有信用或资产的个人和小微企业自然贷不到款。

这就会导致两级越来越分化，有钱人以及龙头企业，如果能通过贷款利用货币放水吹大资产泡沫的机会，那资产就能进一步增值，上升一个台阶，变得越来越有钱，而低收入群体和小微企业因为本金本来就少，贷款又难贷到，会越来越难以跳跃，两者会进一步拉大鸿沟。

我们再来看另一个逻辑，有钱和没钱的人是如何把金融资产和房产价格推动上涨的。

低收入人群喜欢消费，不会投资，主要也是没有钱做投资，只要赚了点工资他们就会去消费。

而有钱人呢，消费的增长空间是有限的。你再有钱也不能一天吃四餐，一个月买十个LV包包吧。他们有钱了就喜欢去投资，但你投资出去总要别人去消费啊，比如开个奶茶店也算是投资，生意不好你就得关门。

如果大多数低收入群体消费能力不足，就会导致投资过剩，产能过剩和通缩。

那实体投资过剩怎么办？全球经济都不景气，富人手里有钱，又担心贬值，他们就会把资金配置从实体经济转移到金融资产上，迅速转化成优质资产！从而推动金融资产和房地产价格的上涨。

这就是为什么经济不景气，一二线核心城市的房价哪怕调控了，隔几年还能不断上涨的原因！也是为什么那些优质股票能涨上天的原因。

而房价上涨后，又会挤出消费，导致有效需求不足，消费市场不旺，这又会进一步加剧市场的通缩，经济衰退。

然后为了刺激需求，刺激经济增长，又只能进一步放宽货币。

但每次放松货币，钱更多流到了有钱人的口袋，低收入群体获得的微不足道。

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楼部长说，中国面对疫情时也不得不放宽货币政策、提高债务率。

“我们的宏观杠杆率今年又增加了20个百分点，到了260%多，去年是240%多，虽然处于降杠杆、去杠杆的过程，但碰到了疫情也没办法。”

我们的M2，十年前是多少呢，2010年，这个数据是72.58万亿。

2020年，已经超过200万亿了！

十年时间，货币供给量增加了2.88倍。

恒大研究院任泽平团队统计，过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年M2增长了16倍。

从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输M2，只有少数的一线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率能跑赢这台印钞机。

如果你买了房，投资了多套房子，拿住了那些好的股票一直不卖，确实是可以跑赢印钞机。

2007年-2017年，一线城市地价复合增长率超过了20%，跑赢了M2，二线城市还只是10%多一点，跑输M2，三四线还只有5%多点，更是大幅跑输M2。

所以买房，说到底还是要买核心城市的房子。

因为一线城市，长期人口流入，资金集聚最多，且是全中国最有钱的购买人群，产业又是最强，高收入群体最多，而土地供应又有限，房价具有天然升值的内在动力，所以对货币超发更为敏感。

但三四线城市人口流出，供地充足，使得房价溢价相对有限，所以升值空间也有限。

而二线城市次之，好的二线城市前景也不错，比如杭州，甚至比广州的投资回报率还要高。

一线城市的房子，以后只会越来越贵，不仅是一种居住品，还会成为一种抗通胀，带有金融属性的投资品。

这跟国际上大都市中心区的房子也一样，今年韩国首尔的房价为什么也在大涨，一样的道理，大家都在寻找跑赢通胀的产品。

没钱的人会说，咦，哪来的通胀，物价没涨啊，根本没通胀啊，那是因为你根本感觉不到通胀，因为你不买房，也不买金融资产，现在的通胀只是针对有钱人来说的，富人如果跑不赢货币发行的速度，那他的钱就是贬值了。

另外生活服务类中，有一种还跑赢了印钞机，就是教育补习类产品。

这个爸爸妈妈们应该深有体会，现在小学初中的学费是不用了，但课外补习班学费真的是贵的吓人，如果你是从事这个行业的，还是能赚到钱。

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当前世界都处在这种富通胀，穷通缩的模式中，美国不断的放水，贫富差距越来越大，中国也在试图解决这个问题。

所以中国一直在极力调控房地产市场，希望抑制楼市泡沫。

但为什么我们不断调控，一二线城市的房价过几年还会不断上涨呢？

这就是整个市场都面临资产荒，流动性太充足的环境。

优质资产少，市场钱太多了，你是不是经常接到银行问你贷不贷款的电话？

P2P暴雷，现在连银行的理财产品都能暴雷，还能相信什么？

大家选无可选。

股票里坑太多，只有优质股票能不断上涨，楼市以后也只有那些好城市，好地段，好房子能涨了。

今年深圳已经涨完了，广州正在飞涨，上海我听说有新盘要茶水费了，市场的热度已经传导到了郊区，明年一线城市的购买热必定传导到北京涨，幅度估计在20%以上，别说我没提醒你们，年前不买的别到时候又后悔。