近三年来16城出台政策限制“商改住” 多地鼓励“商改租”

编者按：本文来自中新经纬，作者：徐世明，36氪经授权转载。

近日，佛山市住建局发布通知禁止商办变公寓。自2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等16地相继发布政策限制“商改住”。综合多地调控政策来看，不得擅自改变为居住用途成为基本原则。

　　16城出台限制“商改住”政策

　　2017年以来各城市出台限制“商改住”政策一览 来源：诸葛找房

　　自2017年3月北京出台了针对商办项目的调控政策之后，上海、广州、深圳、成都等一线和部分热点二线城市紧随其后，到2019年8月，厦门出台最严“禁公寓令”，“商改办”、“商改住”全部杜绝。

　　据诸葛找房数据统计，2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等16地相继发布政策限制“商改住”。从出台政策的城市分布来看，以一线城市和热点二线城市为主，长三角和珠三角区域集中分布。

　　诸葛找房分析称，从政策针对方向来看，除了规范商办性质禁止改为居住用途成为各城市政策的基本条件，例如北京还规定了最小分割单位不得低于500平方米以及二手商办项目出售必须全额付款等条目；深圳、成都等地侧重于供给端的产品设计管控上；北京和广州在转让方面规定已购买的商办物业不能转让给个人只能转让给法人单位。

　　公寓市场面临降温

　　“禁止‘商改住’的政策影响了商住公寓市场的活跃度，购房者及投机者入手商住公寓更为谨慎，量的持续下降就会带来价格的下降。”诸葛找房表示，整体来看，北京、上海受政策影响严重，对公寓市场堪称是致命性的打击，量价齐跌；再次为广州；南京、东莞影响温和，量价微跌；深圳因其市场具有特殊性，商品住宅严重缺乏，并且公寓市场有高端需求客户带动，市场在政策出台后依然保持整体上涨，但对其他城市来说不具备借鉴意义。

　　“禁止‘商改住’使得部分商业住房没法卖了，市场的吸引力不强，这个时候会引起库存的问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受中新经纬客户端采访时如是说。

　　中新经纬 董文博 摄

　　值得注意的是，在限制“商改住”之外，北京、上海、广州、深圳等城市还出台了鼓励“商改租”的政策，为商办性质用房提供了另一条出路。

　　不过，诸葛找房表示，目前市场上的商住公寓项目总体是过剩的，对该产品的严格规范使得开发商无法再钻法律空子做商住公寓产品。虽然部分城市出台了鼓励“商改租”政策，“商改租”落地也是顺应市场需求，但执行过程中缺乏配套政策，整体实行情况不甚理想。未来公寓市场依然以去库存为主，另外，政策短期内预计不会放开，且政策有可能从一线和热点二线城市向其他城市蔓延，公寓市场将面临降温危机。

　　商业地产投资销售双降

　　2019年1-10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1-9月份为下降0.1%。其中，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.0%。商品房销售额方面，1-10月份同比增长了7.3%，其中，住宅销售额增长10.8%，办公楼销售额下降11.5%，商业营业用房销售额下降13.4%。

　　商业地产销售的下滑也伴随着投资的下滑，2019年1-10月办公楼和商业营业用房开发投资15975亿元，相比2018年同期减少822亿元。从国家统计局公布的数据来看，近三年来，办公楼和商业营业用房开发投资额占整体房地产的比重正持续下降。2017年1-10月，办公楼和商业营业用房开发投资额占整体房地产的比重为20.62%，2018年1-10月为16.91%，2019年1-10月降至14.58%。

　　对于商业地产的开发投资下滑，严跃进认为，住宅市场的开发投资到一个高位开始要往下走，商业地产本身并不是占最大比例，它也受到住宅市场的影响。现在销售行情不好，也会对商业地产投资带来一定的影响和压力。

　　“这跟地方政府的因素也有关。比如呼和浩特明确规定，允许已取得使用权的商业用地调整为商品住房用地，调整比例最高为50%。客观上，部分商业地产的开发和投资数据转化为住宅投资，也会使得商业地产开发投资的数据出现下降。”严跃进补充道。