左晖：房地产行业数据化才能更懂消费者

编者按：本文来自微信公众号“贝壳找房订阅号”（ID：beikejuzhu），作者 福到君，36氪经授权转载。

在第五届中城联盟论坛，贝壳找房董事长左晖以《数据——行业生人》为主题，解析如何理解好消费者，怎么更懂消费者。在论坛上现场，他对当前的人口流动、供需情况、一二手房GMV（成交总量）占比以及线上化、大数据的重要性等给出自己的见解。

“生有两个意思，陌生和新生”，演讲伊始，左晖先对演讲主题做出了解释。在他看来，房地产行业，是一个对数据对技术很陌生的地方，线上发展在这个行业里很不发达。

由此，带来的直接结果就是，过去20年时间里，行业对C端（消费者端）的研究远远不够，产品容错率非常高。“未来5-10年，C端在价值链中的地位将有很大提升，线上化和大数据帮助我们更懂消费者。”

左晖指出，人口的迁移在经济结构变化和交通基础设施的日益发达下变得更加频繁。人口不断向头部城市集中是工业革命以来迄今为止最大的规律，我国也不例外。

城市人口流动的方向并不是一成不变的。如果将过去9年分成3个3年。

2008年-2011年，人口增长的城市主要是东部沿海的重点城市，如上海、北京、合肥、天津、广州等。2011-2014年，人口增长最多的城市变成了天津、北京、大连、上海。而近3年，人口增长较多的城市涌向了南方，成都、深圳、广州，中西部地区的城市人口出现了回流现象。

人口流动方向变动背后，是经济产业结构转型和交通基础设施逐步均衡化。

在供需情况方面，左晖认为，随着过去20多年的高速建设，我国城市住房供需的矛盾总体上得到平缓，但由于人口在不同城市之间的迁移，不同城市供需情况有很大差异。

根据贝壳楼盘字典数据和城市人口数据，以户均套数和人均住房间数作为衡量供需情况的指标：100个城市中，60%左右的城市户均套数低于1套，30%的城市低于0.7套，也有近20%的城市户均套数超过1.3套。

除此之外，左晖在论坛上也分享了一二手房GMV的占比情况。

他指出，二手房市场的比重表明了城市市场的流动性。二手房市场占比较高的城市来看，2019年GMV前20的城市中，上海、北京、广州、深圳、天津、苏州二手房GMV超过新房。“今天的消费者在购房时，也越来越看中房屋的流通性，二手房市场的发达程度会影响消费决策。”

在房地产消费数据方面，左晖列出了另一个数据“千人购房率”。数据显示，目前中国一年大概会卖2000万套的新房和400万套的二手房，按照8亿城市人口计算，大概是30‰的购房率，这在全世界范围里算是比较高的水平——世界平均水平是20-25‰，在人口稀少的欧洲是15-20‰，而在北京是10-15‰。

按照规律，未来将发生的一个大概率事件，就是中国的“千人购房率”将从30‰降低到20‰左右，交易量将会降到1200、1300万套左右，而这个过程中将发生的大概率事件就是供求关系变化下，C端在整个价值链中的地位有很大提升。

客户需求精准画像

而要抓住未来，就要更懂消费者。

如何懂？左晖分析：用数据更容易懂，用新的技术更容易懂，“今天为什么很多新的组织成长发展那么快，尤其是互联网企业。就是因为他们通过大量数据的积累，让组织的知识迭代的速度远远超过传统企业。只有了解了数据流向了哪，我们才可能会更懂消费者”。

AI设计

左晖表示，“贝壳正在尝试和希望未来能够完成的动作包括：全流程线上化，科技赋能产业——进行高效客户连接、客源解读，实现智能家居的产业应用。未来，科技将重构服务场景，空间数据采集不仅VR，还要将AI应用于三维重建和空间设计上，从而衍生无限可能。”