眼看着楼市未来，在我面前转弯

编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，36氪经授权转载

2019年是一个特殊的年份，而时间在今年也刚好对半而过，不知道各位过的怎么样

对于我个人来说，作为一个旁观者，一直看着楼市这个行业在我面前的曲曲折折，但是很多时候各种细小的因素总是会激起各种浪花，但是本质上不会改变潮水的方向，但是各种量变总是会质变的可能。

而今天站在这个特殊的时间，我特别想和大家聊一个变数，一个可以让赛道转弯的变数：二手房

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我在2015年以前做楼市，主要都是在关注一手市场的，因为二手房的比例实在太低了，而且不可控不可监测，所以我们判断楼市基本上看一手房就OK了；

我们看一手房，看这一批的供求关系怎么样，如果供不应求价格就会涨；或者说这一批卖什么样的房源，下一批的房价会怎么波动，看一手房就可以完全的预判出未来的楼市取向；

包括我们看土地，这一波我们拿什么土地，未来根据土地楼板缴费要分，很容易倒推出两年之后的房价会怎么样。

但是，2018年开始到现在，楼市里面的结构发生的最大的变化就是，二手房的比例会比想象中的要多很多；

16年末才只有28万，到了19年，短短的两年半的时间里面，可以说翻了四倍。

这就意味着未来整个楼市里面对房价的干扰的因素不再是简单的只有新房，而还有二手房。

二手房对市场的干扰可以说越来越大了，因为他占据市场的比重变得越来越多，如今你不看二手房的结构，你就不能判断未来的楼市趋势

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那么真实的二手房在表达一个什么态度呢

二手房是不可能通过预售证调控的，是完全依赖自由市场的房东房客挂牌成交的数据，完全市场经济情况下得出的数据；

所以二手房的成交是非常能够表明整个市场的热度，以及市场到底处于什么样一个现状。

给大家看一张在以前都不可能呈现的一张图

来源：华泰证券

这是一张21座热门城市的2年多来的成交变量图，这样的数据图原本是很难检测到的，因为在当地对他们来说可能没有那么多二手房，可能中介门店也没有

但是现在真实的成交就会特别明显，在2019年之前的市场，可以说城市裂变，好的一直好，冷的一直冷。

但是我们关注到2019年之后你就会发现，市场红色模块的个数明显大于绿色的，这就说明整个市场的基本面在向好

另外链家最近其实也做了一件很有意思的事情，它统计了他所布点的城市，做了一个房东议价空间的曲线。

来源：贝壳研究院

议价空间就是房东愿不愿意打折卖，愿不愿意打折的一个空间；

数据维度有三个，从18年的第四季度、19年的第一季度到19年的第二季度，也是现在；我们发现一个特别明显的现象，房东的议价空间开始关闭。

这说明这个市场给到房东的真实感觉，可能需求量有点起来了，可能用户开始增多了，所以相比较17年、18年那种可以直接跳楼价的情况，在现在开始慢慢变少了。

不可否认，如今在二手房市场依然有议价空间，因为这个数值并没有跌到零以下，但是也同样说明现在的房东的心理预期会比以前要好

所以二手房市场折射的比我们想象的还要直接和真实，这就是这个因素对整个市场的干扰

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因为有这样的变化，未来我们的购房思路必须要有二手房逻辑，为什么，因为我们买了任何一套房子再卖出去，它永远是二手房。

所以在二手房占据市场主流需求的前提下，大家今天买的房子，一定要考虑未来跟你竞争的那套房子他长什么样

这是2018年整个上海二手房成交的总价范围，确实真实的数字会比我们想象中的要差别很多。

第一，整个上海流通占比最大的是集中在300万到500万左右的房子；

这说明两个逻辑：第一，整个上海我们说最底层的这一块需求购买力可能是在300万左右；

第二，在市场上可能供应的房子，流通的二手房，300万左右的房子的比重接近于七成；

明白这个数字之后，各位要想，如果说我们此刻购买的房子总价大概要下沉到300万左右的话，未来你的竞争对手会非常多，你的房子的自主定价权就开始消失，越往上越有定价权，越往上越稀缺，这是很重要的一点。

而在这，我们说300万总价的比例里面，最重要的一个原因，为什么价格定不上去？

并不是因为这些房子位置不好，并不是因为他们的地段不好，很重要的原因就是整个上海的老破小的比重，在二手房里面占据了太大的比例。

我们做过一个简单的监测，基本上老破小会占据到70%；

所以你这一次的购买，未来竞争的对手都是老破小，那么你只有靠价格战才有可能把它抛掉，这是现在买房跟以前不太一样的地方，

以前是我没有选择，现在是大家有对比

当然你可以一辈子不换那么买老破小也没有问题的，老破小或者老破大你装修好，可以一样住得很舒服

但是如果考虑到这套房子，他依然是你家庭资产很重要的一部分，我希望未来三年、五年后可以想想他的竞争对手

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这仅仅是针对于上海存在的么

我们监测过两个特别重要的数据：

第一：整个市场里面，18年、19年的二手房挂牌突然变化，以及18年用户的房票使用程度也发生了突然的变化

在18年的时候刚需的比例急速的萎缩，首套、第一张房票的人的比例急速的萎缩。而置换的比例急速的庞大增加

这是整个市场在18年发生的最本质的变化，也是最根本的变化，

这也是我今天特别想跟各位强调的未来：你的房子卖给的对象他不是没有房子的人，你的房子卖给的对象他自己也有房子，所以说你需要多一个理由让他去买房

在一线城市的上海，这个结构会更加夸张

在2020年之前，基本上改善会远远的大过于两倍于刚需，这个比例会越来越大；因为随着楼市的普及，没有房子的人越来越少。

各位一定要记得这一点，未来上海不会大量导入外来人口，没有房票的人这种情况并不存在，所以未来支撑整个楼市需求的，一定是改善型需求为主；

这会决定你这一次买房意味着你必须要有更好的产品力、必须要有更多的附加值、必须要有品牌才有可能在你下一次置换的时候能够突围。

如果你现在买的是一个很一般的房子，或者说很没有产品的房子，未来刚需客很少的时候，你会变得非常艰难。

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所以这就是楼市转弯的地方，随着供给量增加，房子不再太稀缺的时候，大家对好房子的需求度开始越来越高

所以在未来的时候，我希望大家买房的时候可以想想这四件事情

第一：你现在买的这套房子，在未来的五年到十年的时候，他会不会是主流？

各位有没有这样的感觉：“不知道为什么，突然上海的一手房市场里面一夜之间就没人做两房”；

为什么会有这种情况存在？因为现在的需求就是三房起步，现在需求就是以三房为主，所以未来我们的需求会变成怎么样？

现在还有人在跟我讲，我要买一房，那么一定完蛋；不管你是什么样的楼盘、什么样的位置，如果此时此刻去买一房，在买完之后再住个两三年，你想要抛掉是非常难的；不是说它没有价值，是没有人买。

我们知道楼市里面最恐怖的一件事情叫“有价无市”吗？这是最恐怖的事情，价格画得很高，没有人买。这个资产我们叫纸上资产，对你来说没有任何意义。

第二，未来你要抛掉现在买的这套房子，用户对面那个人他有没有买你的理由？

因为讲到很重要一点，他们并不是没有房子，他们都有房子，这种现象未来会越来越普遍。

你还有没有更多的理由告诉他，你可以买这里？比如说我们的生活氛围、比如说有没有学区、有没有配套更好、空间会更大、这些理由有没有？这也是你现在买房时候必须要考虑的一个话题。

第三，必须要跳脱依赖价格竞争获得用户的产品逻辑。

我在刚入行的时候，我的领导跟我讲过一句话，叫“整个市场里面没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”；只要你杠杆做足、价格有诚意，那么对于你来说，其实你的房子是一定可以卖掉的；

对于上海来说，这种现象确实依然存在，无非说如果没有产品力，价格的浮动会比我们想象中要大得多得多；

为了规避这一点，必须要在产品维度增加足够的筹码，才能够摆脱简单的价格竞争。

最后，今天也跟各位强调了一个折旧的因素，买房要增加那些抗折旧的购买权重。

因为对于地段来说，也是越来越好，上海任何一个地段一定会越来越好；城郊、近郊会发展，老城也会城市更新；任何地段都会越来越好，但是产品这个维度他是否有更多的抗折旧的因素？

比如说一家物业好不好，对一个小区老化是很重要的；他对立面的维护、他对景观的维护、他对公共设备的维护、他是非常能够让整个小区的折旧程度延缓很多年的载体；

所以讲实话，我现在买任何一套房子，我都会非常重视物业的维度。

所以这四个问题，我觉得是各位买房的时候，需要重点去考量的一个很重要的因素，不管各位买什么样的房子，是需要去把这个问题记在脑子里面，看房的时候需要一直在回想的问题。

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以上这些变化说真的都是这一年来在我们面前眼睁睁发生的，不少人不理解不少人不认可，不过没有关系，我会一直说下去，直到有一天我们真的开始接受房子已经不稀缺这件事情。

但是需要注意的是，房子不稀缺不代表房子的需求匮乏，反而这样的冲击会加速大家去认可好的房子好的社区。在这样的冲击下房源的分层会更加明显。

房源分层代表着价值分层，价值分层也就意味着未来拥有这套房子的你站在哪个梯队里。

这样的改变总是潜移默化，但我总是坚信在未来的某一天，这样的量变到质变会发生的更加明显。