南京深夜抛出楼市炸弹，下半场调控逻辑非常明显了

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：丁祖昱，36氪经授权发布。

继深圳发布楼市收紧政策仅一周，首个跟进的城市来了！

7月23日凌晨，南京楼市爆出深水炸弹，南京市住房保障和房产局等7部门联合出台楼市新政，涵盖土地出让、优先购房、完善限购等九项具体措施。

从南京发布新政的时间点，很明显可以看出，南京亟需规范市场的紧迫性。作为最早跟进深圳新政的城市，总体内容和深圳政策的相似性较高。此次带来的信号意义非常强，这意味着在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标下，上半年市场有过热征兆的城市将陆续出台强力打压的政策。

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政策力度小但较为全面

政策内容划重点！

1.收紧土地市场调控，土地出让执行“限房价、竞地价”

2.加大住宅用地供应，特别是中低价位、中小套型住宅用地供应

3.商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30%

4.完善限购：离婚2年内购买商品住房，拥有住房套数按离异前家庭总套数计算

5.规范“万人摇”项目，开发商需制定针对性销售方案，现场公示的选房结果需与南京网上房地产公示同步

6.规范装修行为，保证装修标准与价格相符

政策的整体逻辑很好理解，即延续中央“房住不炒”的总基调，保障刚性需求，打击投机炒房行为，是对已有政策内容的查漏补缺。

首先，针对土地市场重点在于加大供应和控地价，要求继续严格执行“限房价、竞地价”。早在6月，南京就提出“限房价、竞地价”的限价政策，规定毛坯房最高销售单价不得超过地价均价的110%，保持地价稳定的同时，为土拍市场理性降温。

为优先保障无房刚性需求，南京新政从土地供应和开盘销售两方面加大对无房家庭的供应力度。首先，宅地供应层面，强调加大中低价位、中小套型住宅用地供应，优先满足刚性需求；项目开盘销售方面，明确商品住宅向户籍无房家庭倾斜比例不低于30%。

为了堵住“假离婚”的炒房漏洞，新政要求夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，使“离异炒房”再无可能。

总体来看，南京的投资投机氛围与深圳相比相差很远，市场相对更为平稳，因此南京整体政策力度与深圳相比力度较轻。

但南京政策比较全面，如特意提到了涉房媒体行业应加强自律，准确客观反映房地产市场情况，还针对中介提出了相关要求，实施全装修和升级装修等个性化新政，规范房地产市场。

预计下半年，南京整体地价受结构性因素影响有望进一步回落，对于离异购房的限购围堵一定程度上将抑制短期投机需求，刚需自住需求仍有望在下半年持续释放，南京整体成交热度也将在短期内保持稳中有降态势。

连续16个月房价指数超2%

南京收紧楼市政策，是在意料之中的事情。

7月15日，深圳发布楼市调控新政时，我曾说过深圳之后会有一些其他城市跟进，今年上半年全国27个城市中，南京认筹率超100%的新开盘项目数量达到36个，全国排名第二位，是出现过“万人摇”的城市之一。

表：2020年上半年27个调研城市认筹率超100%的新开盘项目数量

数据来源：CRIC机构调研

上半年，南京土拍热度居高不下，累计成交建面达604万平方米，同比增长26%。尤其4月量价齐升，上半年楼面价高于2万元/平方米的地块多达11幅，其中最高楼面价达到42398元/平方米。这也就能解释，为什么南京楼市政策首条便是加强土地市场调控。

从房价来看，上半年南京一二手房价全线升温，房价指数自2019年1月以来一路上扬，并在今年6月达到峰值，一手房销售价格环比涨幅曾在4月领涨全国。国家统计局数据显示，6月，南京一手房销售价格指数同比涨幅达到6.1%，二手房销售价格指数达到5.7%。新建商品房价格指数同比涨幅已连续16个月超过2%，尤其上半年以来，房价指数同比涨幅维持在3%以上的高位。

表：2019年1月-2020年6月南京一、二手房销售价格指数同比涨幅

数据来源：国家统计局

今年以来南京一手房和二手房的成交一直都在较高位置。

从具体的成交数据来看，2020年6月，南京商品房市场共成交94.69万平方米，同比增长9%，成交均价24949元/平方米，同比增长16.97%，二手房成交107.6万平方米，同比增长82.27，成交均价30278元/平方米，同比增长4.33%，成交套数达到11749套，同比增加61.3%。

表：2019年1月以来南京一手房供应和成交量价（平方米、元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

表：2019年1月以来南京二手房成交量价

（平方米、元/平方米）

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

下半场主基调：堵投机、保刚需

从目前整个市场情况来看，城市间的分化较为明显，对于较为活跃的城市，政策层面会给出一些信号去抑制。

7月2日至目前，已经有6个城市发布了或紧或松的楼市调控政策，其中杭州、宁波、东莞、深圳、南京5个房价涨幅较为明显的城市先后出台调控政策，其中，宁波一个月出台两次新政，及时“打补丁”。

也有城市悄然放松限售，比如长春于7月21日发布通知，在市三环区域内，二手住房交易不受购买时间限制。

实际上，横向对比各地的调控措施，均含有无房家庭有限认购或加大倾斜力度。

比如杭州明确要求均价在3.5万元/平方米以下房源向无房家庭倾斜比例不低于50%，宁波7月两次发布楼市政策，并规定不少于50%的可售房源供“无房家庭”优先认购，南京则规定无房家庭倾斜比例达到30%。

精准调控，是此轮政策内容的核心。

从目前已出台调控政策的城市来看，下半场楼市风向越来越清晰。

对于炒房行为，推出极具针对性的调控内容。比如杭州针对高层次人才优先购房这一规定，补充高层次人才购房限售5年；深圳提高户籍人口购房门槛，堵住“落户即买房”的投机行为；同时针对万人摇项目，南京、深圳、杭州等均作出相关规范，打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。

针对较为常见的“假离婚”骗取购房资格的投机行为，进行明确规范。比如深圳市住建局明确，将追溯购房人3年内所有离婚记录，南京也继续跟进，在政策中也有2年的相关约束。

结合市场规律来看，我认为单纯只是依靠政策本身，很难解决由于限价造成的一二手房倒挂的问题。这也是我反复提及的核心观点。

如果还是继续执行“地价”和“房价”的“双限”政策，那么，未来势必会继续引发一二手倒挂的现象，不解决“双限”源头，其实是不合理的。

不要把市场价格当成洪水猛兽，一旦市场价格放开，对市场或许会产生一次性的短暂冲击，但冲击力度，相对比较小而且可控，上海就是放开限价的典型案例，限价的放开对市场的影响并不那么的剧烈，反而更加促进了房地产市场的健康发展。

在当前市场环境下，利用行政手段推迟市场价格的上涨，并不是有效的解决手段，也不是解决问题的关键。总书记提出要构建市场化、法制化、国际化的营商环境，过度使用行政手段，与“市场化”、“法制化”的观点相违背。因此，无论是以“双限”抑制价格，还是以摇号的方式销售，都难以完全杜绝由于一二手倒挂问题而产生的投资投机行为