看了北京土拍第一天，刚需是该狂欢还是瑟瑟发抖

编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：赵晓丽，编辑| 房涛。

5月10日，地产圈里所有人都关注的土拍武林大会终于拉开帷幕。

首日开拍朝阳区金盏、朝阳区王四营、朝阳区崔各庄、朝阳区豆各庄、海淀区树村等12宗地块，其中朝阳区10宗，海淀2宗，二十余家房企及联合体群雄逐鹿。

从今天的土拍情况来看，朝阳金盏、朝阳区崔各庄、朝阳区豆各庄、海淀区树村这四个区域均为本次土拍开发商争抢的地块。

除了朝阳区王四营乡3块地块、北京朝阳崔各庄30-L06地块、北朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块、海淀树村两块地块转入高标准商品住宅建设方案投报程序外，其余5块均已名花有主。

在开拍前，朝阳金盏、王四营、海淀树村地块已达到地价上限，实际指导价格均超7万大关。

01 高端项目将集中涌现朝阳区

通常而言，售价都跟着楼面价水涨船高，楼面价是影响最终楼盘售价的关键因素，在楼面价和房价之间，两者呈正比例关系，也就是说楼面价高的房子一般房价肯定贵。

（今日土拍地块详细信息）

在今天的土拍中，朝阳区金盏乡小店村3005-02地块和朝阳区金盏乡小店村3005-08地块，分别被卓越和融创以39.27亿、26.83亿摘,综合地价分别为每平米6.1万、6.2万元。折合楼面价分别为52988元/平方米、52983元/平方米。

从区位在售项目来看，金盏乡小店村地块南是正在建设中的中海首开拾光里。为140-240平方米的叠拼别墅，价格1000万元/套起。

距离金盏小店村不足6公里的华樾国际，也是目前区域内的在售项目，项目销售均价不超69422元/平方米，最高单价不超76364元/平方米，主力户型为89-126平方米的三至四居。

今天朝阳区板块其他的供地，崔各庄地块乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目30-L01-01，被金地+保利+华润联合体以50.94亿竞得，房屋销售价格上限为8.8万/㎡；

崔各庄乡30-L04地块被招商+城建联合体以42.2亿竞得，房屋销售价格上限为8.8万/㎡！可售住宅楼面价约6.46万元/㎡，溢价率14.99%；

东坝1104-612西侧地块，被中冶以22.8亿竞得，执行套内“7090”，房屋销售价格上限为8万/㎡。

再看周边在售的二手房价格，崔各庄地块乡30-L01-01地块西南的保利·中央公园挂牌价格约12.6万/平方米，附近的红廷别墅在11万/平方米。

东坝地块附近的新房华越国际和和光尘樾项目价格在69422元/㎡和79500元/㎡。

所有从今天拍地结果来看，可以遇见朝阳区被竞得所有地块将来或建成高端住宅项目。

从今天朝阳区5块均被竞得的地块价格来看，今年在朝阳区将有一大波高端项目集中入市，这对于房企来说将形成一定的竞争压力，但从购房者角度来看将有更多选择的机会。

02 新房市场正在抛弃刚需吗？

从2020年下半年开始，北京开始出现房价上涨的态势。

在刚刚过去的4月，根据地产营销人数据，2021年4月，北京市住宅新增供应4462套，环比上涨12%；成交5908套，环比上涨8%；成交面积72.31万㎡，环比上涨7%；成交均价53758元/平米，环比上涨2%；成交金额388.7亿元，环比上涨9%。

根据中国房价行情网数据，北京二手房价格也处于上涨的状态，北京房价最新平均单价66228元/平米，同比涨5.48%。平均成交总价764万元，户均面积114平米。

业内也有人士推算，集中开拍的2021年度第一波土地楼面价，北京新房已进入6万+时代。

而北京2021年增加土地供应，单次挂牌数量接近上年同期的50%，平均起始楼面价34408元/平米，分别位于海淀、朝阳、昌平、大兴、丰台和石景山区等区域共16宗，相比2020年住宅用地平均楼面价2.8万元/平米再次上涨，业内认为本次供地更利于改善，属于刚需的机会不多。

如果说本次土拍留给刚需的地块，还要从明天的地块中找一找。在5月 11日的土拍中，共有13块地，分布其中10宗左右位于丰台、石景山、北京城市副中心、昌平东小口等区域，都是热度极高的区域，未来房子售价肯定也不菲。

5月11日土拍地块信息（标红字体项目均以被底价成交)

5月11日土拍地块信息（标红字体项目均以被底价成交)

当然也有推测售价在3、4万元的房子，比如区域位于延庆、密云、以及六环外的大兴等远郊区，但是这些区域目标客户主要为当地人，已经不在适合北京年轻上班族的刚需。

据了解，在本次正式集中土拍前，就已经有4块地底价成交，其中大兴区（榆垡镇和大兴新城）2宗、怀柔区和门头沟区各1宗，除了大兴新城外，地块均在6环以外，对于刚需购房者的居住需求来看实属鸡肋。

贝壳研究院统计显示，已成功拍卖的4宗地块平均成交楼面价达19274元/平方米，其中大兴地块成交楼面价16644元/平方米，较2020年大兴区成交楼面价高出14.3%，地块质素相较之前要好。其余2宗住宅用地位于怀柔及门头沟，楼面价分别为21160元/平方米，29458元/平方米。

那么综合今天成交的5块地块（目前一共成交9块）来看，如果在这些区域买一套两居室（建筑面积在90平米以内）的刚需房需要多少钱？如果在六环外的大兴、门头沟、怀柔区域，那么总价在300万左右的预算就可以。

但是如果在5环内的板块，比如此次朝阳区也有相对合适的地块，有媒体己算，朝阳区金盏地块的价格倒挂了。“6.5万/㎡买金盏，比旁边拾光里一平便宜5000元”。如果6.5万/㎡买一套金盏的房子，该地块未有“9070”限制，那么买一套90平米的房子的总价为580多万（或许该项目不做小户型），也远远超过了刚需购房者的预算。

可以预见接下来的刚需上车将被挤到六环外，或在城区寻觅能将就的老破小的二手房。

整体来看，在本次供应的29宗土地中，不受限制的纯商品房地块仅有9宗，其余均设置了土地的上限价格。在此基础上，有6宗土地需竞报政府持有商品住宅产权份额，即将建设成“共有产权住房”；13宗土地竞报“公共租赁住房”面积。

此外，还有13宗土地执行“套内70／90”政策，也就是建筑面积基本在120平米左右，这样基本一套房子价格都在七八百万以上，在北京基本为改善型住房，刚需意义上的限竞房时代即将成为过去。

所以说，今年北京留给刚需的新房不多了，北京将从之前的倾斜刚需，逐渐开启倾斜改善阶段，房价或也将水涨船高，高端改善市场将迎来北京楼市的主流。

36氪旗下未来可栖